鄂尔多斯楼市崩盘 东莞周边多城步入“危险名单”

　　【编者按】：2012年是不是世界末日还有待求证，而对温州和鄂尔多斯楼市来说，2012确实是末日到来。温州和鄂尔多斯如同一对“难兄难弟”，被看做楼市泡沫破裂的典型案例。谁将是下一个鄂尔多斯?引发了热议，东莞周边多城如惠州、中山等多个城市被列入“危险名单”。

　　今年，温州和鄂尔多斯如同一对“难兄难弟”，被看做楼市泡沫破裂的典型案例。

　　实际上，温州和鄂尔多斯地价比房价下跌时间更早、幅度更深。数据显示，今年10月，温州住宅用地成交楼面地价同比下跌近四成。而鄂尔多斯的土地市场与其楼市一样，乏人问津。

　　温州地价跌幅近四成

　　“在今年7、8月份的时候，我们有在温州拿地的打算。我们看了温州周边县城的土地，当时楼面地价在6000-7000元/平方米左右。经过风险控制测算，我们觉得这个价格有点高，4000元/平方米左右是比较合适的，还有下跌的空间，因此决定再等一等。”一位不愿具名的开发商告诉《华夏时报》记者。

　　“实际上，房企买地和买房人一样，买涨不买跌。”上述开发商这样形容买地的心态，正是温州楼市今年以来的“跌跌不休”，使得房企对温州的土地市场保持谨慎。

　　温州楼市曾是投资客最青睐的地区之一，在疯狂的炒作下，温州成了全国二三线城市房价最高的楼市之一。然而，自调控以来，投资客退出市场，楼市开始大幅降温。今年以来，温州房价大幅下跌的报道屡见报端，部分楼盘售价甚至遭腰斩。

　　K2黄金湾申威告诉本报记者：“在像温州、鄂尔多斯这样的城市，土地价格的下跌比房价下跌得更快、更深。而一线城市土地由于稀缺，价格则一贯比较稳定。”数据也显示，10月份，温州住宅用地的成交楼面地价同比跌幅近40%。

　　据K2土地网数据显示，今年10月份，温州市住宅用地的成交楼面地价为6274元/平方米，而在去年11月份，这个价格高达10154元/平方米，2010年8月份，温州楼面地价曾达到了26094元/平方米。虽然楼面价格的下跌有其结构性的因素，但是降幅之大仍然触目惊心。

　　今年上半年，温州的土地出让金大幅缩水八成，温州政府在下半年加大了推地的力度，9、10两个月，分别都有超过15宗地块推出。10月份出让土地达到17宗，土地放量接近百万平方米。虽然最终成交了12宗，但是，10月份市区成交土地金额40951万元，约为9月份的一半。

　　上述业内人士表示，温州的楼市情况不好，土地也不像一线城市那样属于稀缺资源，加之资金离场，土地价格仍有下跌的空间。

　　鄂尔多斯土地乏人问津

　　被称为“鬼城”的鄂尔多斯，情况则比温州还要糟糕。

　　“鄂尔多斯还有土地市场吗?”当记者问及鄂尔多斯土地市场状况时，庄凌顾问董事总经理张映光这样反问。

　　他表示，鄂尔多斯楼市崩盘，投资者被套，加之煤炭市场的低迷，多种因素叠加在一起，整个楼市处于有价无市的状态，即使房价从万元跌至数千元也没有成交量，土地就更没有市场了。

　　记者发现，与温州不同，鄂尔多斯全市土地价格很难找到确切的统计数据。记者从鄂尔多斯市公共资源交易网上看到，鄂尔多斯市国土资源局东胜经济开发区分局国有建设用地使用权挂牌是鄂尔多斯市最新的挂牌出让地块，在其成交结果公示中看到，此次挂牌的9幅住宅地块，楼面地价仅为540元/平方米。

　　“鄂尔多斯的土地出让与一线城市不同。其主要模式是，政府让房企参与棚户区改造，房企则一二级市场联动，在完成棚户区拆迁改造后，再通过招拍挂拿到土地，进行开发。因此，在鄂尔多斯，棚户区改造的土地面积都比较大，成本比较低，拆迁补偿款则比较高。这也造成了拿到拆迁补偿款的居民们将钱用于炒房，从而形成了市内全民皆炒房的局面。”张映光说。

　　从鄂尔多斯的土地市场来看，其大面积开发的特点与贵州楼市倒颇为相似。但是，与贵州乃至温州不同，鄂尔多斯缺少外来移民，也不像温州那样处于富庶的长三角地区。因此，鄂尔多斯的楼市和土地市场恢复起来颇有难度。

　　土地市场的冷清，必然造成地方财政收入的下降。为了推动土地市场，不少地方政府频频召开推介会，或是延长土地款支付时间。然而，鄂尔多斯政府显然不会采用这些招数，因为有比土地市场更紧急的工作在等着他们。

　　张映光认为，鄂尔多斯政府的当务之急是防止高利贷的风险，对一些有烂尾风险的楼盘给予一定的担保。而对于鄂尔多斯的企业来说，有一部分企业由于还有诸如煤炭等其它业务，因此，房地产市场的崩盘给企业带来的影响比单纯从事房地产开发的企业要小一些。这也是鄂尔多斯与其它地方的区别。

　　谁会是下一个鄂尔多斯?

　　近期，多个城市被列入“危险名单”中，其中包括贵阳、惠州等城市。这些城市都存在开发商大面积圈地、楼市供应严重过剩等现象。

　　“部分三四线城市楼市明显炒作过度，价格已经严重偏离其价值。房地产泡沫一旦破裂，将会产生多米诺骨牌效应，对整个行业乃至宏观经济都将造成巨大破坏。”方圆地产首席分析师邓浩志向《华夏时报》记者表示。

　　贵阳还是惠州?

　　鄂尔多斯和温州曾是投资者和炒房团的天堂。在各路资金炒作下，楼价虚高、市场供给远大于需求，鄂尔多斯甚至被称为“鬼城”。当地楼市崩盘后，房价从高位跌落，投资客大面积被套牢。

　　而最早陷入“第二个鄂尔多斯”争论漩涡中的城市是贵阳。贵阳吸引了众多开发商在此跑马圈地，百万平方米以上的超级大盘林立。截至今年9月份，这个城镇人口不足500万的城市，商品房住宅库存却高达3490万平方米。按照今年上半年72.6万平方米/月的月均去化速度，巨额存量需要至少4年时间才能消化完毕。

　　有分析指出，难以消化的库存量，源于贵阳近些年经济增长过度依赖房地产这一支柱。近三年以来，贵阳房地产市场投资快速升温，房地产开发投资在2010年增长了47.7%，2011年增长了50.5%。业内人士认为，贵阳的房地产经济高速增长，最终造就了与其经济发展阶段、人口结构极其不相对称的房地产泡沫。

　　实际上，不仅是贵阳，广东惠州等城市也处于危险境地。记者了解到，惠州的消化能力和存库量不匹配的问题十分突出。近年来，全国多个房企在这片打造“海滨生态城市”的地方大规模圈地，最小的1000多亩，大多数在2000-5000亩之间，最大的金融街[简介最新动态]金海湾(小区网 论坛)[最新消息 价格 户型 点评]占地高达29平方公里。

　　官方信息显示，目前惠州的城镇人口与贵阳相当。惠州曾于今年年初和9月底公布的市场存量，分别为300万平方米和280万平方米。“按照这一数字，预计2年左右才能消化。”某知名房企惠州项目负责人指出。他强调，对于百万大盘持续不断的供给而言，上述数字仍显保守。

　　“市场需求无法消化巨额库存，投资环境随时可能出现危机。”上述人士说。

　　与贵阳不同，惠州楼市购买力主要源自珠三角一线城市的投资客，“因投资回报多年来并没出现预期性涨幅，已有部分投资客选择撤出，投资需求开始回落。”上述在惠州地产界从业多年的人士认为，一旦这方面的需求回落，谁为仍在不断加大的投资量买单都成问题，“泡沫重灾区的历史有可能重演。”

　　“从下游来看，大家看到的现象是房子永远卖不完，而对于开发商而言，项目投资回报率低，紧张的资金链需要负债支持，所以开发商正在低价促销。”上述人士补充道。

　　“三四线城市刚需不足，购房者有大量以投资为目的，这种需求来得快撤得也快，都是虚火，并不不能支持一个城市房地产长期健康发展。”邓浩志向本报记者表示，过盛的投资需求将令部分三四线城市蕴藏巨大的风险。

　　“危险名单”

　　近期，一份研究报告指出，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、惠州、北海、南通、江阴、常州等去库存压力巨大的城市也在报告中出现。

　　这些城市之所以被列入“危险名单”中，是因为存在与鄂尔多斯、温州情况类似的特征，产生了崩盘的“先兆”。

　　丁祖昱与邓浩志等业内人士，均认为一二线城市风险较小。“二线城市基本不存在崩盘的可能，随着城市化和经济的发展，二线城市对住宅的需求也越来越多，在需求稳步增长之下，哪怕市场有泡沫，也会很快被吸收。”邓浩志分析称，个别城市之前房价被过度炒高，有回归的需要，只要回到一个合理的水平，仍然会继续发展。

　　四线城市被业内视为存在最为显著的泡沫风险。丁祖昱分析指出，从指标上看，相当一部分四线城市存在土地供应过量的问题，土地放量普遍高于住宅市场消化能力，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避。

　　另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

　　佛山市三水区正是这样的案例。某项目楼盘销售经理吴茹聪(化名)向本报记者描述，限购政策实施之前，这片佛山市经济欠发达的区域，八成买家为投资客，并被来自多个一二线城市的投资客炒热，均价曾接近8000元/平方米，超过了当地居民支付水平。

　　“遭遇调控之后，三水的成交量坚冰难融，多个楼盘售价出现了腰斩都无人问津，这种状况延续至今。”吴茹聪指出，投资客纷纷离场，当地的需求无力消化庞大的库存量，不少开发商只好苦苦支撑。

　　此外，肇庆市也在承受类似恶果。记者从该市大旺产业高新区了解到，得益于政策优势，众多中小房企在高新区周边加大了房地产投资，希望借助产业优势，提升购买需求。“这片高新区在周边仍是城村接合部的时候，房地产投资热就已形成，该区域的楼市曾一度炒热至均价7000-8000元/平方米。买家以投资客居多，有近一半是温州商人，投资者看中的都是产业驱动下的升值潜力以及与广州一体化的概念。”在该区域从事房地产开发业务的人士向本报记者称。

　　上述人士补充道，高新区的发展不温不火，导致该区域无法形成居住氛围，购房需求不足，“现在房价降了一半都卖不出去。”