中原：东莞房企引发新开盘潮 楼盘加推刚需出手

　　中原周报

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.11.26-12.2)商品房成交面积18.56万㎡，环比上升23.02%，同比上升165.07%;成交套数2147套，环比上升33.11%，同比上升157.74%;成交金额17.30亿元。

　　本周住宅成交面积15.90万㎡，环比上升16.31%，同比上升165.18%;成交套数1534套，环比上升13.80%，同比上升149.03%;成交金额13.33亿元。本周非住宅成交套数613套，成交面积2.66万㎡，金额3.97亿元，成交均价14954元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8382元/㎡，环比下降2.93%;同比上涨13.76%。其中普通洋房成交均价为7223元/㎡，高端洋房为7670元/㎡，豪宅洋房为11893元/㎡，别墅为13097元/㎡，公寓为8492元/㎡。

　　房企年末冲刺引发新一轮开盘潮，刚需项目“以价”出位。

　　2012年收官在即，11月最后一周在阴雨连绵中气温急降，东莞楼市却在多个楼盘开盘和加推的影响下，十分火热，成交亮眼。据东莞中原地产研究部监控数据，本周末共有8个项目开盘，除了寮步的旗山橡树郡发售320-340㎡的别墅产品和鼎峰尚境开盘推出的是178㎡的楼栋单位，其他几个同期开盘项目均以刚需产品为主打，而据市场反馈信息，这些开盘项目都取得了不错的销售业绩。其中长安万科广场推售370多套70-97㎡的单位，当天全部卖完，销售现场热闹;12月2日开盘的中信观澜凯旋城推售360多套75-140㎡的单位，当天去化约300套;而虎门的长堤1号推售120多套的95-132㎡的户型，当天销售率也过50%;常平的哈啰小城推售100套69-97㎡的单位，销售率约45%;塘厦的金域半山推售约190套75-180㎡的单位，去化150套;万科朗润园12月1日推出190多套79-96㎡的刚需户型，去化率60%以上。在价格优惠力度上，除了享受开盘多重折扣外，万科广场和金域半山都选择直减3万元，哈啰小城认筹1万抵4万，朗润园1万抵5万，都是比较干脆利落的促销方式。

　　2012年上半年楼市行情的“低开高走”，房企“以价换量”策略的运用，刚需与中高端产品的交替表现，促使开发企业资金回笼明显。在经历平淡的“金九银十”后，面对年度内最后的成交阶段，许多房企并未放弃冲刺，这或将引发一段年末行情，年度内的最后一个“买点”将现。而对于—些全新楼盘项目来说，由于缺乏足够的时间分批推盘，则多选择将全部房源—次性推出，较低的报价或者—定幅度的优惠则是必不可少。同时伴随着市场对明年初房价可能上涨的预期，楼市的刚性需求力求把握年底“窗口期”再次集中释放的可能性正在增大。未来刚需项目除了在区位上存在竞争之外，价格定位也是项目能否在未来脱颖而出的关键之一。

　　本周受阴雨天气影响，出去几个项目扎堆开盘外其他楼盘活动不多，只有为数不多的几个楼盘进行小规模的暖场活动，如新世纪颐龙湾举办摄影比赛，锦绣山河持续上周的钓鱼比赛，富盈世界汇则针对季节推出冬季养生茶疗会，东城万达广场举办了明星演唱会，南城的恒大御湖和宏远康城国际则在认筹中，恒大继续以低首付吸引刚需眼球，塘厦的观澜碧桂园12月1日样板房开放，在东莞各纸媒进行了轰炸式的报广宣传。

　　本周东莞非住宅供销两旺，成交创历史新高。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有哈啰小城、佳兆业·水岸豪门、上东国际、富盈四季华庭、天骄峰景、北大资源·御湾、万科·朗润园、碧水天源、深业·欧景城、鼎峰尚境、中信·森林湖和金域中央12个项目新增供应2858套，面积合计20.39万㎡。环比上周全市新增供应商品房1378套，面积合计11.5万㎡，本周新增供应出现大幅度上涨。临近年底，新增商业项目供应持续增多。本周东莞共有4个项目供应36套商铺，共1754㎡。同处南城的中信森林湖和金域中央车位供应放量，新增1231套，共16195㎡。

　　而本周(11.26-12.2)非住宅成交也是一路飘红，共销售了613套26554㎡，为今年历史最高。其中车位成交392套，商铺则成交138套。

　　11月4周中，东莞新增车位共3636套，货量庞大，不少楼盘选择在年底这一节点推出车位，有可能是部分发展商在年底冲业绩，回笼一部分资金。车位总价虽然不高，但在一些大型小区，集中销售车位也可以有较为丰厚的利润，适时销售车位，也可以作为住宅销售的一种补充，如石龙的佳兆业·中央豪门本周共成交车位313套，签约金额已经去到3749万元，小小车位为发展商创造的利润可见一斑。

　　本周住宅成交量升价跌，楼盘加推和刚需出手造就楼市“暖冬”。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房成交2174套，面积合计18.56万㎡。其中，本周东莞住宅成交1534套，环比上升13.80%，同比上升149.03%。价格方面，本周成交住宅成交均价为8382元/㎡，环比下降2.93%，同比上涨13.76%。整体市场呈现量升价微跌的状态。

　　造成11月淡季不淡的主要原因是房地产商加推楼盘和刚需族年底出手。除去一些年度销售任务基本完成的大牌房企，不少坚持“以价换量”方针的中小房企面临年末回款压力，采取加推房源方式加速资金回笼，年末不仅扩大供应，并推出相应的优惠措施。

　　而目前的购房需求，一方面是刚需人群的婚房需求，另一方面是等待观望一段时间后，急需改善的置业升级人群。而房地产市场受政策影响较大，年末往往是重要的政策窗口期，购房者观望后，发现没有有利于买方市场的政策出台，又担心明年调控政策力度减小，购房人普遍对后市房价继续下跌预期减弱，也刺激了更多的需求趁年底入市。

　　总而言之，调控政策预期平稳，以及新增供应显著增加是促成11月新房成交量创新高的主要原因，预计年末住宅市场成交量有望维持平稳态势。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.11.26-12.2)商品房成交面积18.56万㎡，环比上升23.02%，同比上升165.07%;成交套数2147套，环比上升33.11%，同比上升157.74%;成交金额17.30亿元。

　　本周住宅成交面积15.90万㎡，环比上升16.31%，同比上升165.18%;成交套数1534套，环比上升13.80%，同比上升149.03%;成交金额13.33亿元，成交均价为8382元/㎡，环比下降2.93%;同比上涨13.76%。

　　本周非住宅成交套数613套，成交面积2.66万㎡，金额3.97亿元，成交均价14954元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.11.26-12.2)住宅成交1534套，成交面积15.90万㎡，成交均价为8382元/㎡，环比下降2.93%。本周住宅中位数价格为7364元/㎡，环比上周7220元/㎡，上升1.99%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1534套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有74套，占比4.82%;成交价格在5000-6000元/㎡共有272套，占比17.67%;成交价格在6000-7000元/㎡共有273套，占比17.80%;成交价格在7000-8000元/㎡共有259套，占比16.88%;成交价格在8000-9000元/㎡共有266套，占比17.34%;成交价格在9000-10000元/㎡共有189套，占比12.32%;成交价格在10000元/㎡以上共有202套，占比13.17%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况:

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1534套，成交面积15.90万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、万江、凤岗等15个镇区，成交套数在10-40套的有莞城、望牛墩、中堂等9个镇区，成交套数在10套以下的有东坑、石排、沙田等7个镇区。其中排在前列的镇街有南城287套、万江147套和凤岗113套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有东城、大岭山、厚街和塘厦4个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、南城、虎门等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有莞城、黄江、凤岗等13个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有麻涌、东坑、道滘等10个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中信·御园

　　本周主题：12月22日于丹大型讲座限时抢票

　　下周预告：无

　　地段：东莞市机关干部住宅小区南面、东城迎宾路与石井大道交汇处

　　主推户型：670-870㎡别墅

　　中信御园位于位于东莞黄旗山东麓迎宾路，总建筑面积逾11万平方米。项目集合莞邑龙脉黄旗山、东莞基业成就者、中信集团品牌实力、全球七大设计师打造瞩目莞邑的顶尖人居，礼献南中国厚德世家。占地14万平方米，建筑面积约11.52万平方米，总投资9.06亿元。项目规划有住宅近200套，均为独栋别墅。中信御园，世界级建筑大师智慧打造，为业主量身定制的时尚世家生活属地，东莞福地黄旗山脚下唯一的纯独栋别墅，670-870㎡传世家宅，礼献莞邑名门!10月14日(周日)下午，台湾堪舆大师陈冠宇大师将亲临东莞第一豪宅——中信御园，举行“藏风纳水福聚御园”风水讲座，现场为众嘉宾解读居家风水的奥秘，分析2013年个人运势。12月22日中信地产特邀于丹举行“发现我们的心灵”大型讲座，目前限时抢票中。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：拍卖黄金饰品

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。本周末举行黄金饰品拍卖活动。

　　★个案名称：富盈·世界汇

　　本周主题：冬季养生茶疗会

　　下周预告：无

　　地段： 大朗镇银朗大道与美景东路交界处

　　富盈·世界汇坐落在东莞市大朗镇银朗大道与美景东路交界处，紧邻大朗商会大厦，位于大朗未来行政商务核心区，城市商务中轴、跨界交通的交点处，区域价值极其优越。

　　富盈·世界汇以国际化理念为向导，采用现代流线设计，时代感浓烈，时尚味十足，拟打造成大朗乃至东莞中心区域的集星级酒店、复合商业、精品公寓于一体的地标性建筑!项目拟引进国际一线连锁酒店、连锁品牌超市/百货，规划有多媒体电影院、特色饮食街、豪华KTV、游戏厅、恒温泳池、健身房、SPA等全方位的生活及商务配套，商务公寓以“纯正五星级酒店式”标准铸造。富盈商业中心，领驭时代的一场财富盛宴!本周特地邀请养生专家举行冬季养生茶疗会，正在推出41-57㎡公寓，首付两成6万起，20-80㎡临街商铺，总价25万起。

　　★个案名称：万科广场

　　本周主题：12月1日5、6栋开盘

　　下周预告：无

　　地段：长安镇长青路

　　万科广场住宅占地面积7.5万平方米，总建筑面积25万平方米，整个项目总建筑面积约33万平方米。

　　万科拟将万科广场住宅将打造集商业、写字楼、高层洋房为一体的综合体项目。在4内半时间内建设260米高、共59层的甲级写字楼，建成后将为长安第一高楼;将用2年时间建成商业广场和洋房。项目将配备超高层写字楼、大型超市、星级影院、高端餐饮、零售百货、休闲观光等，是集居住、办公、休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的城市综合体，成为长安镇首个一站式都市生活中心。除了第一高楼外，区内还包括一个大型的住宅楼盘，建筑面积为27万平方米，而整个地区改造后计划的建筑面积将达36万平方米。

　　长安万科中心首批推出130-300平方米的商铺，以及约75-105平方米的高层洋房，同时，项目打算引进东莞第二家IMAX电影院。12月1日其5、6栋70-97㎡的住宅单位盛大开盘，会员优惠直减3万元。