中原周报：年底东莞楼市迎暖冬 住宅成交高位运行

　　中原地产：年底东莞楼市迎来暖冬行情，住宅成交保持高位运行

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.12.3-12.9)商品房成交面积19.59万㎡，环比上升5.53%，同比上升343.08%;成交套数2110套，环比下降1.72%，同比上升279.50%;成交金额18.06亿元。

　　本周住宅成交面积17.88万㎡，环比上升12.42%，同比上升379.90%;成交套数1877套，环比上升22.36%，同比上升428.73%;成交金额15.95亿元。本周非住宅成交套数233套，成交面积1.71万㎡，金额2.11亿元，成交均价12367元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8918元/㎡，环比上升6.40%;同比上涨8.47%。其中普通洋房成交均价为8208元/㎡，高端洋房为8062元/㎡，豪宅洋房为12699元/㎡，别墅为15176元/㎡，公寓为8945元/㎡。

　　年底楼市掀起推货狂潮，商品房供应创年内新高位。

　　进入12月份，尽管南方的天气已逐渐捎来一丝丝凉意，但东莞楼市却未显现一点寒意。在5月楼市疯狂反弹的开窗之下，成交一路高歌。淡市不淡的市道之下，金九银十则表现得相对平淡。进入11月，热烈的交投氛围仍未褪色，12月迎来诸多房企推货的“重要节点”。在这2012年的收官之际，盘点一年来的市场走势，东莞楼市陷入一种“淡季反旺”的奇怪现象。从本周的楼市供求来看，市场上表现出了强劲的供需两旺。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞东莞商品房供应面积31.03万㎡，合计4331套，创下年内周次新的供应套数高位。其中，本周东莞住宅有7个项目供应27.64万㎡，合计2869套，创下年内第三高的供应周次记录。年底东莞楼市再掀起一轮推货狂潮，本周商品房供应节节攀升。从供应产品结构来看，洋房供应仍占主导地位，占比达到88%，且以80-100㎡的三房为主流产品，这也契合当下市场刚需购房的主力需求。从供应的区域来看，本周住宅供应的全是镇区项目，且项目供应以一次性集中放量大为主特点，如大岭山的松湖春天供应985套洋房，合计9.92万㎡、塘厦的中信观澜凯旋城供应954套洋房，面积合计9.60万㎡、长安的万科广场供应372套，面积合计3.22万㎡。这几个项目均是首次面市推售洋房，以80-100㎡的刚需产品为主。此外，住宅项目供应还有凤岗的名流印象300套洋房、万科金域松湖138套洋房、金众.金域半山108套洋房以及丰泰.橡树溪谷12套别墅。

　　住宅市场的推货热情不退，年底往往也是开发商推非住宅的高峰期，包括商业性项目和车位。一来，年底开发商出于冲业绩需求，加大各类物业的供应;二来，年底往往是一些业主购买车位或投资客出手投资商业项目的活跃期。本周东莞东莞非住宅供应1462套，面积合计3.39万㎡，主要是景湖时代城供应1245个车位所拉动。年底来临，一些项目已逐渐进入交楼期，同时一些项目的业主入住率已七七八八，这会激发部分业主对车位的需求。

　　住宅成交维持高位运行，市场现分化倪端。

　　去年11月和12月，东莞楼市一周基本维持1000套以下的成交量，楼市荡漾着浓厚的寒气。今年的楼市和去年同期相比可谓冰火两重天。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1877套，环比上升22.36%，同比上升428.73%。本周东莞住宅成交1877套，日均成交268套，创今年50周来新高位的成交水平。本周东莞有137个洋房成交记录，相比上周140个减少3个。从市场集中度来看，本周东莞洋房成交前20名的共1124套，占洋房比重66%，而上周成交前20名的共746套，占比56%，市场集中度趋势明显。从这个角度来说，本周东莞靠个盘拉高成交量的比重加大，市场现分化倪端。

　　淡季不淡，淡季反而更旺，成为今年楼市的一大特点。延续着一贯的热烈交投氛围，东莞不少开发商也取得了盘满钵满的收成。本周东莞住宅成交创新高，表现出强劲的需求，主要原因如下：其一，受房价上涨预期的翘尾因素影响，客户追随楼价上涨预期的心理仓促入市。今年来，东莞大多开发商采取“以价换量”的销售策略实现业绩和成交的一路飘红，价格定价上相对理性和从容。年底部分企业提前完成销售目标，个别项目出现提价行为。11月CPI又重新回到“2”时代，QE3的货币宽松政策逐渐显现，这导致市场对明年楼价上涨的预期加剧，客户“追涨”的心理作用减少购房决策时间，选择快速入市。其二，十八过后，新一届领导班子上任，楼市调控政策走向引猜想。在这调控年代，开发商也难以准确把握明年楼市走势，倒不如趁热打铁，赶搭市场顺风车，乘势加大供应量，以实现快速走货。其三，个别项目因前期宣传推广到位，认筹客户量理想以及开发商的品牌号召力，集中开盘后，去货相当理想。如长安万科广场推出370多套洋房全卖完，本周该项目签约319套洋房，单盘占有率达19%。万科朗润园签约102套，排名住宅成交第二。中信观澜凯旋城本周签约83套洋房。其四，一些上市的地产公司年底实施冲业绩的相关推售策略，以实现快速回笼资金。作为东莞分公司的地产公司执行总公司的策略，相关的折扣优惠政策促使部分购房群体入市。如恒大雅苑执行“低首付”政策，首付一成，其余两成五年内免息，这一优惠政策推出市场引来巨大的关注，从近期的签约量来看，走货也相当不错。又如金地湖山大境年终冲刺，别墅总价优惠50万。

　　市场行情延续一片火红，东莞楼价企稳“8”字头。

　　近期东莞楼市行情一片火红，住宅成交保持高位运行。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅本周住宅成交均价为8918元/㎡，环比上升6.40%;同比上涨8.47%。本周东莞住宅均价连续15周来维持“8”字头，并创下5月以来住宅均价的高位。楼市成交一片火红，项目走货相对理想的状态下，开发商降价动力不足，促销优惠也相对减少。按照东莞开发商的一贯作风，房价不会调整得大起大落，基本上以“维稳”为基调。本周东莞住宅均价企稳“8”字头，也创下5月来的新高位，主要原因如下：其一，个别非毛坯修项目成交量大，拉高整体的成交均价。如长安万科广场本周签约量占比接近20%，该项目带2000元/㎡非毛坯费用，成交均价为11700元/㎡，大大拉高本周的住宅均价。如恒大雅苑本周签约70套，非毛坯价约9200元/㎡。其二，部分开发商已完成销售任务，出货压力不大，调高价格销售。

　　本周市场营销以暖场活动为主基调，后市年度钜献的企业宣传活动蓄势待发。

　　市场处于旺盛的需求状态，客户来访量显得保证热气充足的情况下，开发商出于节约成本的考虑，也不会大搞营销促销动作的楼盘活动。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有10多个楼盘有大小不同的动作，鼎峰花漫里、松湖春天、万科金域松湖、恒大雅苑等项目有推货。从本周的营销活动来看，大多项目推出一些维持现场人气的暖场活动，或保持现场的成交氛围，或积累客户资源。如丰泰悦榕东岸、黄旗山1号等项目在认筹，万科紫台成交送大礼、地标广场上门抽奖等。而临近年末，关于一些年度钜献的大型活动将会在后市陆续举行，如中惠地产将会举行《大河之舞》、中信地产将请来于丹举行一个关于《发现我们的心灵》大型讲座。年度之际，举行此类活动，利于增强企业的宣传力度和树立美誉感。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.12.3-12.9)商品房成交面积19.59万㎡，环比上升5.53%，同比上升343.08%;成交套数2110套，环比下降1.72%，同比上升279.50%;成交金额18.06亿元。

　　本周住宅成交面积17.88万㎡，环比上升12.42%，同比上升379.90%;成交套数1877套，环比上升22.36%，同比上升428.73%;成交金额15.95亿元，成交均价为8918元/㎡，环比上升6.40%;同比上涨8.47%。

　　本周非住宅成交套数233套，成交面积1.71万㎡，金额2.11亿元，成交均价12367元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.12.3-12.9)住宅成交1877套，成交面积17.88万㎡，成交均价为8918元/㎡，环比上升6.40%。本周住宅中位数价格为7185元/㎡，环比上周7364元/㎡，下降2.43%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1877套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有40套，占比2.13%;成交价格在5000-6000元/㎡共有215套，占比11.45%;成交价格在6000-7000元/㎡共有385套，占比20.51%;成交价格在7000-8000元/㎡共有371套，占比19.77%;成交价格在8000-9000元/㎡共有217套，占比11.56%;成交价格在9000-10000元/㎡共有131套，占比6.98%;成交价格在10000元/㎡以上共有518套，占比27.60%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1877套，成交面积17.88万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有长安、塘厦、南城等11个镇区，成交套数在10-40套的有道滘、大岭山、常平等12个镇区，成交套数在10套以下的有横沥、桥头、望牛墩等8个镇区。其中排在前列的镇街有长安367套、塘厦340套和南城208套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、长安、厚街和东城4个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有虎门、南城、寮步等5个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有万江、凤岗、樟木头等12个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有高埗、东坑、麻涌等10个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：天御

　　本周主题：3栋御天峰钻石样本房开放，香港巨星吴国敬、范振峰、李思欣相约音乐周末

　　下周预告：无

　　地段：常平环常南路与新城大道交汇处

　　主力户型：98-198㎡

　　天御位于环常南路与新城大道交汇处。天御占地30000平方米左右，项目包括29层的住宅楼5栋、3层的商务中心1栋。项目分两期开发，主力户型为90-200平方米的产品。小区内设有80米的人工沙滩游泳池、25000平方米绿化园林、高尔夫球果岭及练习场、网球场、篮球场、速滑场、按摩池、园景健身室等等，生活配套极其完善。本周3栋御天峰钻石样本房开放，香港巨星吴国敬、范振峰、李思欣相约音乐周末。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：冬季养生，健康守护百年大宅——国医免费问诊活动

　　下周预告：健康月，持续进行国医免费问诊活动

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：120㎡-145㎡四、五房，46-66㎡商住公寓

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,毗邻南城体育公园及新建的南城区政府，与南城阳光实验中学一路之隔。项目占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%，67年超长产权，引领政央西平。主力产品：楼栋新品120-145㎡的四、五房，全部南北通透，高增值，同时北望黄旗，南观水濂，享极致中心园林景观。另外还有46-66㎡的商住两用公寓，另外8席珍藏铺位压轴发售。本月持续进行健康月活动，冬季养生，健康守护百年大宅——国医免费问诊活动。

　　★个案名称：中信·御园

　　本周主题：12月22日于丹大型讲座限时抢票

　　下周预告：无

　　地段：东莞市机关干部住宅小区南面、东城迎宾路与石井大道交汇处

　　主推户型：670-870㎡别墅

　　中信御园位于位于东莞黄旗山东麓迎宾路，总建筑面积逾11万平方米。项目集合莞邑龙脉黄旗山、东莞基业成就者、中信集团品牌实力、全球七大设计师打造瞩目莞邑的顶尖人居，礼献南中国厚德世家。占地14万平方米，建筑面积约11.52万平方米，总投资9.06亿元。12月22日中信地产特邀于丹举行“发现我们的心灵”大型讲座，目前限时抢票中。

　　★个案名称：莲湖山庄

　　本周主题：首届少儿涂鸦大赛

　　下周预告：无

　　地段：长安莲花山麓

　　主力户型：300-1000㎡

　　莲湖山庄，由晶和集团呕心精力打造的原生态半山坡地纯别墅养心地。项目总占地约30万㎡，规划总建筑面积约19万㎡，水域、湿地约90000㎡，实际容积率0.52，是含独栋、双拼、联排、叠墅的产品线丰富的纯别墅区。独特的纯美式建筑风格，高实用率，山景、水景、园景错落有致，层层叠景。莲湖山庄距龙大高速与常虎高速立交仅3分钟车程，40分钟内可达广州白云机场、深圳宝安机场、深圳口岸。项目南临长安郊野公园与长安高尔夫球场，北望国家级松山湖生态产业园，东面毗领马鞍山生态公园，西接大岭山国家森林公园。本周项目举行首届少儿涂鸦大赛。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：圣诞迪斯尼，美食狂欢

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：220-380㎡大平层，380-1000㎡别墅

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周举行圣诞迪斯尼，美食狂欢活动。

　　★个案名称：皇庭壹號公馆

　　本周主题：品牌车展

　　下周预告：无

　　地段：石龙沙河大桥北

　　主力户型：180-395㎡别墅

　　皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。本周举行品牌车展。