东莞写字楼市场逐步回暖 最好的投资时机来临？

在东莞市住宅成交节节高攀的带动下，写字楼市场也开始出现回暖的迹象。5月东莞市办公类商品房签约面积约1.1万平方米，比去年平均每月0.61万平方米的成交量多出近一倍。价格上，7000～7500元/平方米的均价也跌至较为合理的水平。

二手写字楼在经历了年初租金下降一两成的滑坡下，近几个月来租金、空置率等也稳定下来。在此利好下，是否是最好的投资时机呢？有人从价格层面投出了赞同票；但也有人认为，在经济形势不明朗、供过于求的情况下，投资不能只考虑价格因素，而应对使用率、未来两年的供应量等方面进行深入了解。

售：写字楼5月成交量同比增近一倍

东莞市区写字楼主要集中在行政中心附近、鸿福路两侧以及东莞大道两侧。记者近日走访了解到，目前这些写字楼的价格主要集中在6000～9000元/平方米，有些单位甚至不足6000元/平方米。合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，5月的销售均价约6200元/平方米，比4月下降近1000元/平方米，主要原因是个别项目拉低了均价。

而记者了解到，周边住宅的价格在5000～10000多元/不等，写字楼的价格比住宅还低。价格较低，再加上在近来回暖春风的带动下，写字楼的成交量也有所攀升。

另外，4月全市办公类商品房签约面积约0.74万平方米，5月全市办公类商品房签约面积约1.1万平方米，环比有所增加。据了解，去年东莞写字楼全年成交面积才7.32万平方米，相比之下，5月的成交量比去年平均每月0.61万平方米的成交量多出了近一倍。

“丰硕广场现在只剩尾货了，销售情况比较可观。”东莞中原地产原营销总监杨波告诉记者，对写字楼的前景，她还是比较有信心。

租：二手写字楼租金空置率较稳定

从二手写字楼来看，今年春节后租金经历了一轮下调，如行政中心附近的华凯广场、金盈大厦等等，鸿福路两侧的鸿基大厦、腾龙商务中心等等，东莞大道旁的第一国际等，租金普遍下降了5～7元/平方米，降幅达到一两成。记者近日再次走访发现，这些写字楼的租金仍是开年来的价格，空置情况也有一定好转。东莞满堂红商业项目部经理陈少频表示，目前情况来看，东莞写字楼的使用率还是比较高的，不像开年时候那样空，无论价格还是空置率，相对于前段时间来说已经稳定。

据陈少频介绍，从目前统计数据来看，100～200多平方米的写字楼需求比较大，特别是200平米以内、带有非毛坯修的单位较受欢迎，而毛坯的单位就不太好租。

业主：降租一两成寻找租客

李小姐在第一国际有一套86平米的单位，目前空置着，她在墙上留了一张招租启事希望有租客留意到。“上一个租户是一家贸易公司，经济形势不好，他们公司估计也受影响，”李小姐说，“后来他们找我谈了几次，要求我从3500元/月降到2700元/月，我不肯答应，结果他们没再续约，就搬走了。”

李小姐说，现在房子也空了几个月，早知就降价租给他们了。“现在3000元我就租出去了，折算下来才35元/平方米，降了一成多，希望能租出去。”像李小姐这样降租的业主不在少数，“经济形势不好，我们和租户也只能共同进退了。”黄先生在华凯大厦的单位从45元/平方米降到了40元/平方米，虽然有点无奈，但他对前景还是觉得比较乐观。

租户：业主主动给租户降租

去年3月，郭先生所在的公司在南城腾龙商务大厦租了一套约100平方米的办公室。“我们签了一年的合同，租金为3500元/月，折算下来是35元/平方米。”郭先生说。

今年2月，合同就要到期了，业主找到了郭先生所在公司行政部有关人员，谈论续约的事情。“业主主动提出把租金降到31元/平方米，希望我们继续租下去，”郭先生告诉记者，“本来我们确实也想找一个便宜点的房子，但既然业主主动降租，我们就跟他续约了。”

投资客：价格诱人但担心放租难

在深圳某国有单位工作的陈女士听闻东莞的房价降到几乎只有深圳的一半后，就一直想在东莞进行投资。为此前两个周末她专门来东莞，看了丰硕广场、盈丰商务中心等几个楼盘，但暂时还没下决定。

“有的单位甚至不到7000元/平方米，真的很便宜，”陈女士的确比较心动。但她又担心买了之后租不出去，这样即使价格再低也没用，投资没有回报。

“东莞是制造业城市，不是商贸城市，对写字楼的需求不会很多。我也不知道目前的写字楼市场有没有饱和，所以虽然价格很诱人，但我还要再考虑下。”陈女士说。

议：对入市时机看法不一

写字楼价格的确已经跌至较低，从目前种种回暖的迹象看来，下探的空间已不大。那么，该时期是不是投资写字楼的最好时机呢？持币观望的投资客也是十分矛盾，是“过了这个村就没这个庙”，还是“应该多方了解再作考虑”？对此，业内人士持有不同的看法。

正方：趁低吸纳对中长线投资而言风险较小

“受目前产业调整转型期到来的影响，加上国际金融风暴的冲击，在种种利空的打击下，写字楼的价格已经降到最低位。而对于投资者而言，这恰恰是最佳入市的时机。”东莞中原地产研究部经理车德锐说。

他认为，目前东莞写字楼空置率较高，租金较低，因此短期投资回报率比较低。但对于中长线投资者而言，在这个时机趁低吸纳，风险非常小，而未来投资升值空间却非常大。

深圳博文道营销策划有限公司营业部总经理杨波也认为，目前写字楼7000～7500元/平方米的均价已处于合理区间。如果能满足硬件要求，价格又低，投资者的确可以考虑。

“当然投资写字楼也要看项目本身，商业地产的投资价值首先要看地段，处于核心地段的写字楼更有竞争优势。此外，商业地产对周边配套有硬件要求，不是任何配套设施都能匹配的，配套好就更有发展前景。”杨波说。

反方：价格虽低但供大于求 故投资应慎重

东莞市房地产业协会副秘书长张自立认为，目前的价格确实已经较低，从这个角度来说投资很适时有一定的道理。如果经济复苏得快，在这时入手无疑很成功。“但问题是我们都不能判断经济到底什么时候才复苏，很难预测东莞明年经济会增长几个点。”

他认为，在经济复苏程度还难以看到前景的情况下，一定要对空置率、入住率、未来两年的供应量有深入的了解，而不能单单从价格因素去考虑投资取向。

东莞中原研究部的数据显示，2007、2008连年供应的写字楼面积基本相当，2008年新增写字楼面积14.16万平方米，成交面积7.32万平方米，供求比重为1.93∶1。张自立表示，从这一比例可以看出，写字楼整体市场是供过于求的，而且这还只是供应量和成交量的比例，还不包括成交后空置着未能出租的，所以说供需矛盾比较严重。

“打个比方，如果这个城市只需要10万套写字楼，两年前只有8万套，租金贵，回报率当然高。但是如果现在有20万、30万套，还能单纯从价格方面来考虑吗？在供大于求的情况下，投资要慎重。”张自立说。

东莞满堂红商业项目部经理陈少频也表示，目前对商业地产的后市还谈不上乐观，反而会有所担忧。“从目前东莞整个现状来看，商业还是不发达，等东莞商业发展成熟，以及整个经济形势好转时，东莞写字楼的整体形势才会乐观。”