2012年东莞土地市场大鳄争食 成交金额超百亿元

　　2012年东莞土地市场总体情况可用八个字形容：风起云涌，群雄逐鹿。据统计，2012年前11个月，东莞市土地成交113宗，成交总面积约为342.3万㎡，同比减少41.3%，成交金额112.9亿元，同比减少14.9%;其中商住用地成交33宗，成交面积119.9万㎡，同比减少58.7%，成交金额66.5亿元，同比减少37.1%;商服用地成交4宗，成交面积11.7万㎡，同比上涨491%，成交金额3.04亿元，同比减少366%;工业用地成交50宗，成交面积127.1万㎡，同比下降23.3%，成交金额7.5亿元，同比减少3.3%;商务金融用地成交7宗，成交面积15.8万㎡，同比上涨51.5%，成交金额24亿元，同比上涨187%。

　　虽然前十一个月战绩不如去年，但房掌柜了解到，12月东莞楼市还将继续上演推地高潮。12月挂牌入市地块共有9宗，其中商住地占6宗，商服用地占3宗;总出让土地面积40.1096㎡，总出让金额16.6344亿元。

　　年底之际，房掌柜采编团队特意梳理东莞最精彩、最重要的十场土地拍卖，以飨读者。

　　“地产界航母”15.64亿斩获民营经济总部大厦

　　新年伊始，15.64亿!民盈集团打响了2012东莞年度土地市场最为响亮的一枪。1月11日，“多家企业联合体”——东莞市民盈广场开发有限公司以15.64亿元斩获东莞大道东侧2012WG002地块。

　　编号2012WG002地块是东莞黄金地带中的黄金地块。地块位于东莞大道与鸿福路的交汇处，用地面积为104870平米，起拍总价达到15.64亿，这是东莞2000年以来起拍价最高的一宗地!该地块处在东莞国际会展中心与新世纪豪园之间，与建成不久高达289米的台商大厦隔路相望。

　　据房掌柜了解，东莞市民盈集团股份有限公司注册资本高达20亿的公司，由润迅实业、广东光大集团、龙泉实业、新世纪地产、南峰集团、康华集团等当地23家知名企业共同投资组建，股东成员主要从事投资和资产管理、房地产投资开发。民盈集团也被业内称为地产界的航母。

　　2010年3月，东莞官方曾公开表示，东莞民营企业看上去数量庞大，但发展质量依然令人堪忧，为鼓励民营经济发展，市委市政府批准在东莞建设“民营经济总部大厦”，以彰显东莞民营经济实力。

　　而据中原研究机构高级评论员韦天使分析，政府出让该地块以开发民营大厦，表明政府对民营经济发展的大力支持，同时也表明东莞本地的民营经济体也想突破原来的发展瓶颈，搭建新的平台进行试水。该地块折合楼面地价仅为2433元/平米，与周边地块而言，价格要底很多。

　　该项目最初定名为“民盈总部经济大厦”后更名为“环球金融之心”，2012年9月17日正式动工之际，启动了新案名“东莞国贸中心”。欲打造东莞第一高楼。

　　最初的资料显示，该项目主楼达338米高，总计容建筑面积约64万㎡，总投资逾70亿元人民币。而在最近公布的《东莞市行政文化商务中心区控制性详细规划》中，东莞国贸中心将以88层、398米高成为东莞第一高楼。根据这次公示的内容，东莞国贸中心建筑设计原本限高为310米，仅高出台商大厦21米，如果此次变更获得通过，东莞国贸中心高度限制被提高了88米，高出台商大厦109米。

　　东莞市民盈集团股份有限公司总经理邓守伟介绍，根据规划公示，民盈集团城市综合体项目总建筑面积达108万平方米，将包括五幢塔楼和一个面积达25万平方米的独立裙楼，最大设计高度由310米调整为398米，这样主塔楼拔高后，就可以把西北角的楼压下去，压下去后，整个项目跟鸿福路、东莞大道几个视觉走廊就体现得更加和谐，让黄旗山的景观得以延续。该项目将依照国际绿色建筑标准设计开发，并与轨道交通、公共车行交通、人行交通有机结合成为城市交通枢纽，同时融入文化、教育、国际级生活与工作体验等元素，配合“三重”战略，助力东莞实现高水平崛起。

　　汉邦高价拿下珊美地块 刷新厚街土地最高值

　　2月23日上午，东莞厚街土地拍卖史上最高值被刷新，刷新这一纪录的房企正是东莞汉邦房地产。

　　厚街珊美村2012WG008地占面40541㎡，容积率为3.5，起始价为2.51亿元，起始楼面价约1769元/㎡，位于珊瑚珊路和康乐南路之间，临近256省道。该地块经过多家房企26轮火热叫价，汉邦地产坚持死咬不放松，终以3.52亿成功拿下，折合楼面地价高达2480.7元/平米，这一数值刷新了厚街土地拍卖史上最高值。

　　据房掌柜了解，汉邦地产是汉邦投资集团旗下的子公司，汉邦投资集团成立于2009年12月，企业总注册资金逾八亿元，是东莞市东骏集团有限公司、广东南峰集团有限公司、东莞市兴业投资有限公司共同出资成立的大型集团公司，旗下有东莞市汉邦房地产有限公司等。汉邦专注旅游地产项目、房地产项目及商业地产项目的开发和经营，致力于打造中国旅游、商业地产的旗航舰。

　　知情人士透露，汉邦地产目前的公司旅游、地产项目累计储备用地总面积已经超过20000多亩。

　　汉邦“囤地”之多可见一斑，为何此次还要花如此高价钱拿下厚街珊美村2012WG008地?据中原研究机构高级评论员韦天使分析说，由于该地块属于商住混合用地，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，优越的地理位置、商业前景，是开发商获取预期收益的重要途径，该片区一铺难求，并且普遍长期看涨。

　　据房掌柜了解，汉邦拿下的此地暂被命名汉邦66广场，定位以商业为主，目前处于规划审批中。汉邦66广场项目由6栋高层单体建筑和商业组成，配套会所和泳池，并带有约9万平米商业综合体，将引进大型品牌超市、电影城、知名餐饮、百货等，集休闲、娱乐、美食于一体。项目拥有厚街最中心的优质城市资源配套，揽尽购物、美食、文化、娱乐等城市中心一站式生活资源，延续厚街最繁华之处康乐南路商业繁华，重整商业商圈格局，打造厚街的商业“不夜城”。

　　三正看好凤岗 3.74亿刷新凤岗楼面地价

　　楼市调控坚持不放松，但东莞4月的土地市场却延续了前3个月的交战状态，有时候还突然杀出一匹“黑马”，没有硝烟，但结果很精彩。

　　凤岗镇永盛北路东侧的商住地一直是各房企包括地产大鳄在内备受关注的一宗地。4月9日上午，该地块经过经过4家开发商79轮厮杀，最终被东莞市三正房地产开发有限公司擒获而宣告完拍。这宗商住地的占地面积约55262平米，起始价为21825万元，容积率为2.2，建筑密度25%，成交总额约3.74亿元，溢价71.5%。

　　此地块最终折合楼面价高约3078元/平，创下了凤岗居住地产的地价新高。三正地产在众多房企中竞争中半路杀出，以高价位截获该地是出于多方面考虑：第一，对未来的销售市场和自己打造的产品很有信心;第二，该地折合楼面价比卧龙山花园还低几百元，但未来楼市均价必定高于卧龙山花园;第三，按照目前“深圳客”投资趋势，凤岗潜力巨大。

　　据内部人士透露，三正地产目前正在以最快的速度开发这个地块，考虑到对卧龙山花园小区的周边环境，以及打造“一河两岸”工程的设想，项目正按照原锁定的思路、风格、产品品质来使这一片区增值、保值。

　　中正集团入驻长安 与万科联合开发

　　在东莞，长安房地产市场发展较早，住宅价格向来可媲美东城、南城。2012年，中正集团抱定坚定的信念直捣长安，与2011年进军东莞长安的万达展开了博弈，掀起该片区房地产市场进一步升温。

　　4月11日，地处长安宵边大街和德政路的交汇处2012WG013地块在东莞市国土资源交易网上开拍，占面约为46666平米，起始价为31740万元，起拍楼面价2720.6元/平。地块靠近107国道，周边有海悦大酒店、状笔峰公园、阳关国际商贸城等大型配套。该地还毗邻深圳松岗，地理位置优越，距离深圳机场、福永码头及虎门码头30分钟车程，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。

　　开拍前一天，一直“虎视”2012WG013地的中正集团似乎势在必得，直接叫价37332.8万元，加价幅度高达5592.8万元，这一“槌”使得地块楼面地价陡跃至3200元/㎡，其它开发商连价都不敢出，至今尤让业内人士津津乐道。

　　中正集团拍得此地一度成为媒体的热议话题。2011年万达首次进军东莞，以6.9亿元亿竞得长安宵边一宗地。而中正此次斩获的地恰与万达广场只有一路之隔。万达拿下的地块楼面地价为2600元/㎡，而中正楼面地价高至3200元/㎡，两大集团的在长安博弈激烈程度可想而知，媒体纷纷揣测中正或处劣势。

　　中正将地收入囊中不久，长安万达广场官方微博便发布消息称，4月13日早上9点，东莞长安霄边社区霄边广场举行“盛世万达，幸福东莞”奠基典礼，中正拿下该地块将大受其益。

　　不过几个月之后，中正集团就决定联手万科合作该项目，并将推广案名暂定为“万科金色悦府”。据业内资深人士分析，随着时代的发展，房地产行业“诸侯割据”的局面也正在发生明显的变化。与之前的“分庭抗礼”相比，强强联手几乎成为很多主流企业的共同意识。因为资金土地以及资源的整合，会使得行业变得更加规范和专业化。

　　14.015亿!华南地区第五座万达广场落子东城

　　时隔4个月，年度第二个超10亿元土地拍卖事件再度惊现，做出此举动的正是万达地产拍下的2012WG017地块。该地块位于东城主山莞樟路旁，为万达地产华南第五座万达广场，隶属东城世博商圈。

地块现场

　　地块占面12.39万㎡，容积率为3.232，建筑密度要求少于52%，地块起拍价越13.8亿元，比民盈集团拿下的东莞大道东侧2012WG002地块略低。项目建成后将包括商业、商住、地下空间等用途，是近年来东城商业中心地段罕见大体量商业地块。

　　万达此次拿地，也建成了华南第五座万达广场，前四座分别是广州白云万达、广州番禺万达、东莞长安万达、广州增城万达，东莞东城万达广场建面超40万㎡，将改写东莞商圈格局。

　　万达此次拿地，也是它首度进军东莞城区，业内人士分析认为这并非偶然。有消息透露，2011年6月下旬，在广东与全国知名民营企业合作发展促转型升级大会暨合作项目签约仪式上，万达集团曾与政府签约东莞万达广场项目。万达集团将以万达广场的形式，在东城、长安、南城、虎门等地建设多个城市综合体。建成后，项目将成为各镇街地标性建筑，大幅提升东莞商业经营水平和档次。

　　2011年7月，万达以迅雷不及掩耳之势挺进东莞，雷霆拿下长安宵边地块，这与上述情况不谋而合。东城万达广场地块位于东城中路和莞樟路之间，生活配套成熟，各项市政配套完善，有浓厚的商业氛围。2012年4月，东城万达广场开发商火速举行奠基仪式，进入11月，项目商铺和住宅便已进入热卖阶段，可谓神速。

　　塘厦年度首宗2.31亿创东莞个人拍地新高

　　5月气温开始持续升高，土地市场似乎受其感染。自万达劫走东城主山地块引起业内对土地市场的高度关注之后，塘厦出现首宗再度掀起高关注度地块——四村2012WG020地块。这也是年度首宗以3个人名义拿地的一宗地。

　　5月31日，编号2012WG020经过3家房企经过57轮拍卖，最后被朱文广、何树蓉与陈金潮以2.31亿元收入囊中。地块占地35779㎡，容积率为2.77，建筑密度30%，折合楼面地价2330.79元/㎡。

　　该地块属于塘厦镇行政中心区，位于塘厦中心小学旁，湖景路左侧，靠近迎宾路，邻近龙林高速塘厦出口与R4线天荣百货站，交通便利。周边有三正半山豪苑、金众金域半山、银湖山庄那湖湾、锦绣花园等商住小区，片区发展较为成熟，商住氛围浓厚，生活配套齐全。

　　中原地产高级研究员韦天使分析，该商住混合地块楼面地价达到2331元/㎡，在塘厦近年商住用地成交记录当中，处于中上水平，由于该地块优越的地理位置，成熟的配套设施，以及周边楼盘的可观售价，相信仍然具有很大的利润前景。

　　同时，他还表示，塘厦楼市凭借地缘优势与价格优势，吸引了较多深圳购房者，在售楼盘都取得相当不错的销售成绩，也更进一步增强了开发商的拿地意愿与信心。

　　盛宴—南城总部基地2期8地连拍掀狂潮

　　若问东莞拍史上最大的“土地盛宴”是哪一次，非南城总部基地2期莫属!

　　2012年8月13日，东莞南城总部基地2期8宗地块在网上展开拍卖，从早上9时开始，当晚8时结束，历经11个小时“鏖战”，8宗用地悉数成交，成交总额高达13.6亿。

　　据房掌柜统计，8宗地中，首宗2012W G 029地块位置最优，面积最大，容积率最高，网拍历时5小时11分151轮竞价，最终被浙英地产以38380万元拿下，成为东莞土地拍卖史上拍卖时间最长的一块地。其溢价率高达172.6%，成为溢价率最高的地块。媒体揣测，该地块未来规划无疑将建成二期最高的标志性建筑。此后，除了2012W G 029地块，其它6个地块溢价率也都超过了100%。

　　南城总部基地2期与其1期出让截然不同，此次竞拍过程热闹纷呈，不再是房企一家独霸，矿业大佬、环保企业新贵，还有“抱团”的江西商会成员，一一出手，均有斩获。在竞拍截止前的最后一刻，供水企业也出场了，拿下最后一个金融地块。

　　8宗地块的买家，仅有两家拥有房企背景。而据官方人员回应，之所以没有设置苛刻门槛，采取对市场完全开放的形式，就是为了引来众多行业企业的参与。正是基于此才导致2期用地高价拍出。

　　此次拍地中，商会抱团拍地显露。在8块地中，赣商抱团就拍下了2012W G 027地块。业内人士认为，从东莞近年来的土地拍卖市场上看，这种商会成员抱团拍地渐成成趋势：此前就有东莞地标台商大厦，东莞商会拍下的民盈大厦等，在莞的潮商和温商也都已对外公布计划，将以商会名义拍地。

　　南城总部基地2期风光“出嫁”，犹如一个重磅炸弹，闹得“满城风雨”。地产界研究人士认为，地块热拍得益于“总部基地概念” 。近年来，东莞产业升级推进，大中型企业品牌服务意识增强，南城总部基地知名度、影响力与日俱增，其背后蕴含价值与商机被各大房企看破，受到特殊关照也是在意料之中的事。

　　地产大鳄厮杀石龙 广州云和抢到“巨无霸”

　　四小时88轮激烈争夺战!广州云和投资顾问有限公司和集誉有限公司投下6.57亿元，擒住石龙西湖“巨无霸”——拥有占面80760㎡的2012WG034地块，此事发生在8月27日的东莞国土资源局交易网上。

　　此地块位于石龙镇西湖村莞龙路北侧商住地块，这是石龙镇2012年度推出的首宗地，面积巨大，被业内称之为“巨无霸”，起拍价高达37877万元。广州云和投资顾问有限公司和集誉有限公司在与佳兆业地产、万科地产和中天力通地产的酣战中笑到了最后，以6.57亿元擒获，折合楼面地价3253元/平。

　　广州云和投资顾问有限公司位于广州越秀区，主营项目投资咨询、策划、管理，企业形象策划，商业展览策划，产品营销策划，公关策划，市场调查，批发和零售贸易。

　　媒体纷纷表示，此地块争夺激烈程度不亚于南城总部基地2期。在竞拍过程中，400万、600万、2000万、6000万等加价幅度几度出现，可谓史上又一经典!广州云和投资与集誉公司最终以65677万元才结束了厮杀局面。

　　该地块之所以为地产大鳄所青睐，是因其北面隔着江南中路望东江支流，地块位置极其优越。周边交通道路网较为完善，紧邻广深铁路，可连接莞深高速、东部快速，轻轨R2线石龙站也在该地块边上。地块在东江边上，靠近石龙国际高尔夫郊野公园、石龙城市公园，生态景观资源十分稀缺。同时，区域内东莞新火车站正在建设中，预计年底竣工，届时或将带旺整个片区的房地产行业发展。

　　石碣三宗连体地2.26亿出让 领掀第4季拍地高潮

　　年度首宗连地商住地闪现石碣，总占面29869㎡，起拍合计1.26亿元，最后以2.26亿成功嫁出。

　　据房掌柜统计资料显示，这是东莞土地市场第4季度中第一块受到火热关注的地块。2012WG052经过7家公司32轮报价，被东莞市合信房地产投资有限公司以7620万元拍下，折合楼面价2469.4元/㎡，溢价76.4%;2012WG053经过4家公司43轮报价，同样也被东莞市合信房地产投资有限公司拍下，成交总额为9050万元，折合楼面价2784.4元/㎡，溢价98.9%;而2012WG0524家公司23轮竞价，东莞市东顺置业投资有限公司以5980万元斩获三宗连体商住地中第三宗，折合楼面价 2278.4元/平米。

　　地块附近设有莞深高速入口以及东莞市环城路高速入口，向南可过石碣大桥到东莞中心城区之东城区，向北可上莞增高速、广元快速前往广州、增城、惠州等地。另外，地块以东3公里左右设有广深高速铁路中间大站之石龙站，周边还有石碣2路、6路等镇内公交车经过。

　　业内人士分析称，该三宗连体商住地位于石碣镇中心，各种配套成熟。片区房地产发展潜力已被业界认知，自然受开发商青睐。根据官方最新公布数据，今年10月，石碣销售均价约5982元/㎡。但位于广深走廊之间的石碣电子产业一枝独秀，有雄厚的产业基础，随着多个商旅项目和大型房地产项目动工，本地购买力还有很大的激发空间。

　　莞城再出新高价地 东莞瑞祺卓盈实业成其得主

　　临近岁末，楼市回暖，成交迅猛，土地市场亦炙手可热。11月30日，地处莞城区东城大道南侧的一宗商住地块经过58轮竞拍，最终被东莞瑞祺卓盈实业投资有限公司以17200万元拍走，溢价100%，折合楼面地价5852元/㎡，成为莞城新“高价地”。

成交详情

　　此块商住地拍卖刷新东莞土地市场两项记录，首先创造莞城新“高价地”;其次，这是东莞二级土地市场在网上交易的首宗商住地块。该地块曾在20 0 5年被东莞市广华房地产开发有限公司拍得，后因前者惹上官司被查封，地块属于二级土地市场。据市国土局网站信息显示，莞城该地块位于东城大道南侧东城风情步行街对面，周围多个住宅小区，毗邻沃尔玛、家乐福等大型商场，商业氛围浓厚，地段优势明显。

　　业内分析人士认为，虽然该地楼面地价偏高，但是由于地块规模较小，后续资金运作也较为可控，可望打造成小而精的高端项目。