2012中国楼市年刊：标杆房企融资畅通 降价动力不足

    【中原地产研究2012年年刊】

　　目前来看，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升，信托融资则受此影响而现放缓。

　　融资渠道放开 海外融资火热

　　银行贷款：放贷恢复上升趋势

　　银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解。

　　海外债券：融资难度降低规模大增

　　由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。9、10两月，国内房企在香港发行的债券出现暴增。根据中原统计，9、10两月国内房企在香港已发、拟发的债券总额分别为8.5亿美元和12.5亿美元，与之前的融资规模相比出现大幅增加。11月初，SOHO中国又成功发行10亿美元债券，内地房企海外融资规模再创新高。

　　表1 部分内地房企香港债券融资案例(201209-201211)

　　香港上市：内地房企上市通道再启

　　内地房企在香港上市的通道也重新开启。2012年11月23日，旭辉控股集团在香港完成了首次发行，募集资金约15.3亿港元，成为2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。11月29日，江苏新城地产也完成了港股上市，募集资金约18.96亿港元。与此同时，金轮及由瑞安房地产分拆出来的新天地，均在进行上市前的推介，内地房企香港上市潮或将再次来临。

　　信托：融资规模下滑收益率回落

　　《中原地产研究2012年年刊》认为，一般来说，在银行信贷、企业发债等传统融资渠道受限的情况下，成本高昂的信托才会成为房企的无奈之选。在目前海外融资、银行贷款逐步放松的情况下，近期以来房地产信托融资规模明显下滑。

　　房地产信托收益率近期略微下滑，2012年10月房地产信托平均收益率下降到9.99%。究其原因，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降;另一方面由于楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险情绪也有所好转。

　　资金链危机缓解 库存水平趋于合理

　　根据上市房企2012年三季报的数据显示，房企整体短期资金链基本安全，但是分化十分明显。其中，一线标杆房企(万科、保利、招商、金地等)短期资金链明显宽松，而二线潜力房企(荣盛、苏宁、阳光城、泛海等)的短期资金链则依然紧张，且2012年以来并未明显改善。

　　从《中原地产研究2012年年刊》统计的A股上市的23家一二线房企来看，短期资金链明显宽松的企业有万科、招商、保利、首开、金地、世茂;短期资金链相对合理的企业有中粮、华侨城、金融街、天房、北辰;部分二线房企目前来看短期资金链依然十分紧张。

　　根据《中原地产研究2012年年刊》统计，截止2012年10月，中原集团研究中心监测的十大标杆房企的平均库存消化周期(已批未售面积/最近12个月的平均销售面积)为9个月，基本与主要城市的库存消化周期持平。在这样的消化速度下，开发商出现大幅降价和大幅涨价的概率都相对较低，未来价格仍以平稳为主。

　　未来竞争加剧 行业转型加速

　　回顾2012年标杆房企的表现，无论是以价换量还是加快周转速度，都表明标杆房企已经意识到在价格上升空间不大的前提下，通过加快销售节奏获得更多的利润已经是大势所趋。在这种情况下，未来市场供应的速度和水平都将有所加快，这将又反过来制约价格的明显上升。

　　另外，由于三四线城市供大于求的问题比较严重，标杆房企的布局普遍回归一二线城市，同时其主要的产品类型也从之前的中高端为主向中低端的自住、改善性需求转变。因此，未来在一二线城市的刚需产品上的竞争将继续白热化，在需求比较固定的情况，如何制定合理的价格和合适的产品成为房地产企业能否成功的关键。

　　在竞争日益加剧，利润率明显下滑的大趋势下，如何能够在市场中继续保持领先是标杆房企必须仔细考虑的问题。目前来看，万科依然保持了其快速周转的优势，并积极转型商业地产;恒大在三四线城市遇到困难的情况下，宣布进军一二线城市;华润则放下身段，从一线城市的豪宅生产商向二线城市的中端住宅转变;招商则后起直追，通过合理的价格策略，实现了销售的跨越式增长。

　　《中原地产研究2012年年刊》认为，从实践来看，这些在调控中主动进行变革的发展商均取得了比较好的效果，而那些依然停留在之前成功经验上的开发商则需要进行反思，如何因时而变、因事而变，抛弃固步自封将是它们再次腾飞的必经过程。

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