进入6月份以来,尽管楼盘售楼处人流量出现锐减的情形,但这丝毫不影响开发商做出上调价格的决定,甚至,一些开发商有加快购置土地的迹象。尤其值得一提的是,目前国际原油价格在一路上升,股价、黄金价格都呈现上扬态势,这不得让人产生一个疑问:通货膨胀预期助推房价上升?
部分楼盘上调价格
很显然,舒方现在开始急了。他在年初看中的一个楼盘,当时价格在5400元/平方米,现在已经上调到6000元/平方米了。这种变化,甚至让他对一直劝他等等再出手的朋友有点怨恨。
年初以来,全国楼市开始出现“小阳春”行情,东莞也不例外。对此,一个合理的解释认为,这是开发商合理降价和消费者刚性需求释放共同制造的结果。就在专家、学者纷纷揣测这种行情只不过是昙花一现之际,其热度即使到了上半年进入尾声之际也并未见终止迹象。
在这种背景下,继第一季度部分开发商见风就涨后,到了现在,一些楼盘价格依然呈现出上扬的趋势。
宏远地产倾力打造的江南第一城二期情景美墅明日正式上市。根据开发商提供的信息显示,价格在5400~8000元/㎡,对比一期同等产品,价格有所上涨。
位于莞城的塞纳河畔早前价格一度突破5000元/平方米以下,但现在已经回调到5300元/平方米左右:石龙帝景湾商品房售价从4月份的6000多元/平方米调整至现在的7000多元/平方米;朗凯悦美景花园商品房售价直接从原来的3700~3800元/平方米调到4000多元/平方米:虎门1号从7701元/平方米提高到8774元/平方米,环比增长14%;此外,作为东莞高档物业聚集区的松山湖,长城世家的销售价格环比上升21%;塘厦的锦绣城市花园与金地博登湖环比前一周亦有10%以上的增长。
当然,类似实例举不胜举。一个数据,可从侧面反映出东莞房价在不断上涨的客观事实。相关统计显示,5月东莞住宅签约均价约5662元/平方米,环比4月涨3.4%。尽管幅度不大,但上涨势头已经初显端倪。
尤其需要强调的一个前提是,其实,进入5月下旬以来,各大楼盘客户上门量在大幅减少。几乎是在同一时间,就在部分楼盘纷纷上调楼盘价格之际,部分开发商出现加快拿地的迹象。
有消息人士向记者透露,东莞某房地产开发企业,目前已经在东城转置了一块土地,跟一开发商合作,主要开发高档产品;另外,有一定土地资源的张乐告诉记者,他手头上有一地块,是在四川的,目前想卖给东莞一中等规模的开发商,但开发商嫌地块不大。据他透露,目前该开发商也在四处找土地,寻求投资机会。
尽管大家对“小阳春”行情能否长期持续下去仍然心存疑虑,但在资金局面有所缓解的前提下,开发商投资开发有出现增长的迹象。
从大环境方面来看,相关资料佐证:今年前两个月,房地产开发投资增速仅为1%,和去年高达30%的增速比可谓跌落谷底。但就在人们以为房地产投资将出现负增长之时,今年前4个月的房地产投资规模却同比上升4.9%,虽然距离去年30%多的增速依然遥远,但和前两个月比,显然已经开始提速。这种情况同样在东莞上演。银行机构发布的一季度数据显示,东莞房地产贷款增加47.02亿元,其中开发贷款余额274.45亿元,比年初增长10.16%。
最为重要的是,伴随着开发投资的稳步增长,土地交易市场也一改去年经常流拍的历史,在东莞国土局对地价拍卖底价作出调整后,甚至在一定程度上激发了土地交易。研究机构统计结果表明,5月份东莞商住用地共成交5宗,成交总面积为13.4万平方米,成交金额为5.7亿元。这个数据,几乎可以用“喜人”来形容。因为,它刷新并扭转了年初以来东莞土地交易市场单月持续疲软的局面。
从大环境方面来看,一级市场上,“高价地”的出现,似乎为助推地方土地交易市场找到了理由。上段时间,北京富力以10.22亿元拿下广渠门“高价地”,楼面单价高达1.4万元;无独有偶,万科也以13.86亿元拿下佛山“高价地”。从政策层面来分析,甚至可以得出“鼓励房地产开发投资是政府意愿”的观点。从开发商的角度,地方政府对那些高价拿地的开发商也网开一面,缓交土地出让金。银行体系也开始为现金流紧张的开发商雪中送炭,包括最近的国务院调整固定资产投资项目的资本金比例,将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平,明显是缓解开发商资金压力,鼓励各方资本投资房地产之意。
拿地风潮迹象初显 通货膨胀预期使然?
最为重要的是,现在股价也一改前阵子跌跌升升的态势,这段时间一直处于上升通行道;5月份,美元大跌,美元贬值预期或者通胀预期非常强烈,使得黄金价格猛涨;原油价格也在往上冲,6月1日开始至今,发改委已经第三次调整油价。
这种逻辑,似乎难以推倒。销售回暖,开发商资金链紧张的局面由此有所缓解。再者,在通胀预期的影响下,物价上升已经充满无限可能性。在这种前提下,开发商不仅仅有回调楼盘价格的勇气,还打算启动新一轮投资热潮也在情理之中。
然而,它并非无懈可击。地产策划人士陈真诚分析认为,从目前的中国经济形势来看,宏观经济形势并没有出现大的好转,生产领域实际上处于通缩状态,消费 品领域有可能出现结构性通货膨胀。尽管中央政府采取了一系列经济救市的政策,信贷过猛增长,货币 发行过多,这些都加大了通货膨胀的预期。但在实际生活中,不少消费品的价格还在继续下降,老百姓 因经济衰退导致收入下降而变得购买力下降,消费能力和消费意愿不高,由此来判断,还不一定能形成 真实的通货膨胀。
在他看来,如果在目前的经济形势下,真的出现全面性的通货膨胀,那肯定出现进一步的经济大萧条, 这就有可能导致市场需求严重不足、产品大量过剩下的严重滞胀,包括房地产在内的资产市场可能出现 严重的低迷,甚至可能出现即便送都没人要的局面,资产价格就很难形成真实性的上涨。
其实,从目前来看,房价并不是重新进入上升轨道,而是依然处在下降通道。陈真诚表示,在“数据” 、社会舆论等方面影响下,房价出现了在整个调整周期中的振荡,但这种振荡是否已经形成了稳定的、 一致的上涨趋势目前还很难定论。
2023-11-04 17:13
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