2013年首周周东莞楼市量价齐跌 恢复井喷前水平

　　瑞峰置业元月第一周东莞楼市报告

　　(2012.12.31—2013.01.06)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　行政干预房价渐生"抗药性" 住建部商长效机制

　　当中国内地房价和楼市对于以限购为核心的行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，国家发改委、住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。目前，住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一，而在2012年布置的八项重点工作中，并不包含此项工作。

　　京公积金贷款调整:人均住房超29.4平拒贷二套房

　　北京市住房公积金管理中心4日发布通知，明确购买第二套住房的贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭。根据北京住房公积金管理中心在其官方网站上发布的关于调整“二套住房”住房公积金个人贷款人均住房建筑面积标准的通知(京房公积金发〔2013〕1号)，北京市统计局公布2011年城镇居民家庭人均住房建筑面积为29.4平方米。首套住房人均居住面积超过29.4平方米的，购房者申请公积金二套房贷将被拒。

　　东莞新规征意见:单位不缴公积金 或最高罚5万

　　由东莞市住房公积金管理中心起草的《东莞市住房公积金存缴管理办法》(以下简称《办法》)，7日起公开征求意见。违反《住房公积金管理条例》规定，单位不办理住房公积金缴存登记，或不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由公积金中心责令限期办理。逾期不办理的，会按照《东莞市住房公积金管理中心行政处罚自由裁量标准》处以1万元以上5万元以下的罚款。同时，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由公积金中心责令单位限期缴存;逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。

　　东莞两会召开 "三旧"改造城轨成重点议题

　　1月7日，中国人民政治协商会议东莞市第十二届委员会第二次会议将在市会议大厦召开，大会新闻中心收到64份预交提案，从目录看，委员们关注的热点、焦点绝大多数关乎民生，内容涉及到食品安全、电梯改造、残疾人康复、交通改善等方面。其中，“三重”建设、城轨、“三旧”改造等热点经济议题是委员关注的重点，将近20份关注上述议题。

　　东莞违建事件回应：土地用途未变 业主招商违规

　　近日央视《焦点访谈》曝光东莞东坑镇大规模违建楼群事件受到社会极大关注。东坑镇委书记黄为国在接受记者采访时回应称，央视报道的产业服务区是该镇通过统筹工业用地的边角，集中新建员工公寓，打造产业服务区，是工业用地的配套，并不存在改变用途的情况。该项目由社会投资，建成后全部交由当地政府管理，央视所指的商业用途是业主单位受利益驱动违规进行招商。同时强调，东坑镇计划统筹二三十块工业用地，利用7%的工业用地配套，整合“边角料”地块，作为配套整合成产业服务区，这是一个集约利用土地的尝试，一边建设一边补齐手续，并非改变工业用地的用途。

　　望牛墩实施六大资源整合工程 高标准谋划水乡风情区

　　目前，望牛墩最大的短板在于资源低效，该镇将整合和再造六大资源，高标准谋划水乡风情区，使水乡风情区成为望牛墩特色经济崛起的突破口。对此，望牛墩提出，今年起该镇将大力实施六大资源再造工程。其中，土地资源再造工程摆在首位。该镇将加强土地资源再造和提升，提高土地产出率，主要措施是实施“工改工”和“工改商”。望牛墩22个村(除镇中心区)力争每个村改造50亩工业项目，全镇达1000亩。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：年末四连拍流拍 常平地块难逃“流拍厄运”

　　2012年最后一宗商住地已于上周一进入土地交易市场，地块位于常平镇桥沥村，出让面积约5.24万㎡，容积率在1与1.9之间，起始价为16950万元，起始楼面地价为1701元/㎡。但是，2012年最后一宗商住地没能止住流拍的颓势，因无人竞价惨遭流拍，这也让2012年土地市场最终以四连拍流拍告终。年末土地市场一改之前热闹的局面，主要是因为年底交易的地块以流拍地重新入市或“流拍”重灾区的地块为主，比如编号2012WG059-2012WG063地块为2012年最后交易的5宗地，分别位于寮步、横沥、常平三镇，其中横沥、常平地块都曾经流拍过，而寮步则是近年来东莞土地流拍“之最”。

　　2、本周土地待拍信息：年初土地出让仍以流拍地为主 麻涌商服地二度寻主

　　本周水乡片区重点发展区域的麻涌镇麻三村一宗商服用地重新入市，该地块曾于2012年9月20日流拍，也是近年来该区域唯一流拍的地块;当时该地块与寮步坑口地块接连流拍让土地市场跌入下半年以来的低点，随后土地市场再度升温。在2012年与2013年交接之际，土地市场推货以曾经流拍过或流拍重灾区的地块为主。本周出让的地块体量不大，约1万㎡，随着水乡片区规划逐步到位，区域发展前景明朗，再加上住宅市场良好表现，有望顺势被“吃掉”。但是最近接连流拍给土地市场带来压力，同时1868元/㎡的起拍价对该区域的土地价值来说也有点“压力”。

　　3、上周土地出让公告信息：凤岗大岭山同推商住地 性价比较高

　　上周东莞市国土资源局公布最新土地出让公告信息，凤岗和大岭山同时推出商品住房用地，两者皆位于邻深泛深片区，地块质量是今年公告以来最好的。其中，凤岗地块位于雁田村，出让面积约1.56万㎡，起始价为5455万，起始楼面地价为1402元/㎡，性价比较高，唯一遗憾的是该地块是凤岗近三年来出让面积最小的商住地块。而大岭山地块位于金桔村，出让面积接近3万㎡，起始价为8900万，起始楼面地价为1501元/㎡，值得一提的是该地块是2010年大岭山土地市场沉寂以来的首次出让。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：住宅环比下降超7成 非住宅大增

　　2013年首周，东莞全市共有5个项目有商品房新增供应，新增类型主要以洋房为主，合计洋房新增625套，面积约6.52万㎡，环比分别下降76%和79%，降幅较大主要因为2012年年末新增出现井喷;非住宅新增299套，面积约0.72万㎡。其中，碧桂园天麓山花园的洋房是第一次新增，首推276套92-96㎡洋房，推广更是以“5”字头起价;沿海丽水佳园加推1-2栋24层洋房，面积区间为73-93㎡的刚需户型;黄旗山1号加推7栋84个单位，仍然以合拼户型为主，合拼后面积约70㎡-180㎡;中惠·香樟绿洲二期也加推75个合拼单位，合拼后面积介于125-150㎡之间。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：首周量价齐跌 东莞楼市因元旦假期“降温”

　　由于2012年最后一周东莞楼市出现井喷，住宅创出了年内单周成交最高纪录，进入蛇年首周，成交量出现回落，元旦假期签约减少是主要的原因;上周共签约1575套，约15.71万㎡，环比分别减少16%和18%，其中元旦三天平均签约130套，其余4天平均签约超过296套;均价因为前一周热门区域强势发力，前十区域齐上“8”字头，拉动均价最后一周飙高，上周出现正常回落，约8545元/㎡，环比下跌5%。非住宅出现类似情况，1-4日成交套数都较低，全周合计成交490套，约1.21万㎡，环比分别下降58%和下降71%;主要以车库和君汇华庭和南峰国际二期的商铺为主;均价连续两周上扬，涨14%，约13779元/㎡。

　　2012年最后一个月，住宅成交强势“翘尾”，为2012年的热闹行情划上了一个完美的句号，2013年首周，依然有观澜碧桂园和黄旗山1号等热销楼盘接力，接下来中国传统佳节——春节将至，成交量将逐步回调，但经过歇息调整之后，健康的东莞楼市或将为我们带来惊喜。

　　2.2 住宅量价走势： 量价齐跌 恢复井喷前水平

　　蛇年首周，东莞住宅量价齐跌，恢复到2012年最后一次井喷前的水平，成交量为15.72万㎡，比井喷前一周略少0.06万㎡，均价8545元/㎡，比井喷前一周略少71元/㎡。从成交量来看，去年10月以来连续多周维持高位，按照目前趋势，较高签约量水平有望继续保持到春节假期前，但是整体元月份将环比12月份小幅下滑。均价方面，去年年末出现小幅上涨，今年年初仍将有作出“新尝试”的可能，但是出现上涨的可能性不大，预计年初围绕整体均价8500元/㎡左右震荡的概率较大。

　　2.3 区域住宅成交： 塘厦再次突围 取得2013年楼市开门红

　　塘厦无疑是2012年东莞楼市最热门的区域之一，进入蛇年，其再次凭借实力大盘观澜碧桂园成功突围，高居区域住宅排名第一位，其中，观澜碧桂园签约343套，成为助推塘厦取得开门红的功臣，同时也将再次拉开新一年泛深板块楼市竞争白热化的序幕。南城、虎门分列排名榜第二、第三位，虎门区域的主要贡献楼盘是地标广场和万科紫台，其中，虎门地标签约127套，排在个盘排名第三位。前一周住宅均价在大量“8”字头楼盘的带动下，飙升至8896元/㎡，上周多个区域均价明显回落，前十区域中常平、黄江和大朗纷纷低至“6”字头，虎门、东城、松山湖价格仍有优势保持万元以上，沙田虽然签约量较少，但凭借别墅均价拉高至10481元/㎡。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：观澜碧桂园开盘大卖 地标广场发力

　　2.6楼盘活动：四大项目开盘 楼盘活动或逐步降温

　　进入蛇年第一个重要的营销节点，房地产界当然不会错过，虽然根据资料显示今年元旦楼盘活动并不是特别多，但是含金量都特别高。期间共有四大项目开盘，分别是丰泰东海城堡【橘郡】、碧桂园天麓山、永江国际公馆、万科紫台等，丰泰旗山绿洲也进行了加推，大朗新项目GOGO park万荟时代销售中心开放，松湖国际也上演了达人秀活动进行热身。接下来东莞周末楼盘活动热度或逐步降温，将以暖场活动或蓄客为主，但按照我司报告预测，上半年推货量将仍高企，所以不排除有房企提前抢跑市场的可能，因为在大热的东莞楼市背景下，顺势而为抢先出货能为2013年的销售业绩赢得主动。

　　3、新开工工程：三项目取得开工许可证 建筑面积环比翻番

　　上周共有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约36.4万㎡，环比上涨108%;非住宅面积近10万㎡，环比上涨145%。上周开中项目中，有两个项目都是未入市的新项目，其中佳兆业在南城的新项目——城市绿洲花园，合计住宅面积约9.6万㎡(含高层洋房和别墅);地下车库面积逾5万㎡。另一个新项目是道滘的君汇半岛花园，开工产品为洋房，面积约为15万㎡。君汇半岛花园的别墅和车库产品的开工许可证与此次洋房产品相隔1个月，开工步伐逐渐加快。锦龙又一城是项目加建，住宅面积约12.2万㎡，商铺面积7361㎡，车库面积3.8万㎡，三产品齐开工抢占凤岗市场。

　　总结：

　　1、所谓“房地产调控长效机制”，是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。目前由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。要确保房地产市场和行业长期、稳定、健康的发展，不得不重视金融、财税的市场化手段。

　　2、2012年土地市场最后一拍以流拍告终，东莞土地市场最终以四连拍流拍结束，主要因为2012年年底和2013年年初交易的地块以流拍地重新入市或“流拍”重灾区的地块为主，本周麻涌再有一宗曾经流拍的商服用地入市，起拍楼面地价1868元/㎡;最新土地出让公告信息显示，凤岗和大岭山同时推出商品住房用地，性价比较高。

　　3、2013年首周，东莞全市共有5个项目有商品房新增供应，新增类型主要以洋房为主，合计洋房新增625套，面积约6.52万㎡，环比分别下降76%和79%，降幅较大主要因为2012年年末新增出现井喷。非住宅新增299套，面积约0.72万㎡。

　　4、上周共签约1575套，约15.71万㎡，环比分别减少16%和18%，元旦假期签约减少是主要的原因，均价因前一周热门区域强势发力飙高，上周出现正常回落，约8545元/㎡，环比下跌5%;非住宅成交490套，约1.21万㎡，环比分别下降58%和下降71%;主要以车库和君汇华庭和南峰国际二期的商铺为主;均价连续两周上扬，涨14%，约13779元/㎡。

　　5、进入蛇年第一个重要的营销节点，房地产界当然不会错过，虽然根据资料显示今年元旦楼盘活动并不是特别多，但是含金量都特别高。期间共有四大项目开盘，分别是丰泰东海城堡【橘郡】、碧桂园天麓山、永江国际公馆、万科紫台等。

　　6、上周共有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约36.4万㎡，环比上涨108%;非住宅面积近10万㎡，环比上涨145%。