瑞峰置业：2012东莞楼市回顾及2013展望研判简报

　　2012年房地产市场回顾及2013年展望

　　第一部分：回顾

　　(一)2012年宏观经济形势回顾

　　“稳增长”为宏观政策主基调 GDP、CPI呈回落趋势 制造业回升

　　2012年中国宏观经济政策主基调由2011的“防通胀，调结构，保增长”转为今年的“稳增长、控物价、调结构”，突出把握稳中求进的工作总基调。而在外部环境恶化及国内经济增速大幅下滑、工业企业盈利出现负增长的作用下，GDP从第一季度8.1%——第二季度7.6%——第三季度7.4%，经济从第二季度“偏冷”步入第三季度“过冷”境地，前三季度经济探底迹象显现，第四季度在货币政策、财政政策的利好释放作用下，将会有所复苏，预计2012年全年GDP为7.8%至8%区间。

　　而CPI方面，2011年，老百姓在生活消费中无不感受到一个字“涨”，而步入2012年开始CPI增速呈现大幅下滑的趋势，10 月更是降至近两年来最低点1.7%，2012全年CPI增速为2.7%左右。

　　作为中国宏观经济的重要参考指标，汇丰中国采购经理人指数(PMI(tm))12月份数值为51.5，创下2011年5月以来最高纪录。而官方的制造业PMI也连续3个月位于50的荣枯线上，非制造业PMI则连续3月同比增长。

　　年末实体经济好转股票市场见底反弹 地产股成领涨板块

　　2012年第四季度大部分实体经济开始好转，房地产市场回暖、基建投资上升、对来年投资的憧憬，使得银行股与房地产等部分周期性股票上升，促进12月股票市场一路高歌猛进创下13个百分点的升幅，创下近年来最高单月升幅，实现2012股市翻红的惊天大逆转。

　　而股票市场作为经济的晴雨表，似乎也体现出市场对来年房地产市场的憧憬，经济一体化的中西部投资、城镇化的轨交投资、美丽中国的节能环保新能源等都将对房地产板块构成利好，对房地产市场将起到促进的作用。

　　(二)2012年全国房地产状况回顾

　　1、政策：以巩固原来政策为主流 未出台实际性的调控新政

　　2012年官方 “坚持调控不动摇”的声音从未停止过，但主要是巩固原来的政策，始终未出台实际性的调控新政，楼市陷入“政策空档期”。同时2012年2月开始，全国近40多个城市，如南京、武汉、厦门、济南等地通过降低首付比例、提高贷款额度、异地购房还贷、调整公积金、发放购房补贴、出台鼓励人才购房等方式进行松绑，并被政府默认通过，对楼市的热闹起到了促进的作用。

　　2、楼市：“刚需喷发”支撑2012年楼市大丰收 创三年新高

　　在鼓励刚性需求的同时保持对投资投机性需求的高压政策及开发商为摆脱调控以来持续低迷的态势，进行“以价换量”的营销策略，促使2012年“刚需”喷发，全国楼市从年初两个月的寒冬后开始回暖，6-7月出现年内首次高潮，8月陷入不温不火僵局，“金九银十”收成一般，11月-12月却反季升温，创下三年新高。而价格方面随着楼市的升温，下半年部分区域出现了“提价”的现象，全国楼市迎来“量价齐升”的态势，实现了大丰收。