中原周报：2013东莞楼市开局良好 延续增量走势

　　中原地产：2013年楼市开局良好，延续增量走势

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.1.7-2013.1.13)商品房成交面积21.80万㎡，环比上升28.80%，同比上升180.80%;成交套数2551套，环比上升23.54%，同比上升192.88%;成交金额19.51亿元。

　　本周住宅成交面积19.48万㎡，环比上升23.94%，同比210.15%;成交套数1955套，环比上升24.13%，同比上升237.65%;成交金额16.00亿元。本周非住宅成交套数596套，成交面积2.32万㎡，金额3.52亿元，成交均价15171元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8213元/㎡，环比下降3.89%;同比下降8.17%。其中普通洋房成交均价为7479元/㎡，高端洋房为9196元/㎡，豪宅洋房为11767元/㎡，别墅为15482元/㎡，公寓为8698元/㎡。

　　东莞楼市未现年关冲刺抢收现象，未来几周或陷推盘低谷。

　　本周东莞共有8个项目供应，面积合计11.27万㎡，环比上周上涨了55.66%。本周无全新项目上市，全是在售项目新加推货量，且供应的产品以60-160㎡的洋房为主，共供应530套，为主流的刚需及改善型户型。其中富盈•盈翠熙园推234套80-160㎡洋房，面积合计2.80万㎡;富盈WO城供应126套80-140㎡洋房，面积合计1.37万㎡，富盈四季华庭推出117套60-120㎡洋房，此外汇景•御海蓝岸推62套别墅，丰泰•旗山橡树郡22套别墅，誉景名居56套别墅。由新增供应产品来看，春节前的东莞楼市仍然以刚需客户为主，但是区域改善型项目增多吸引改善型客户入市。

　　根据往年惯例，春节前后是楼市的传统淡季。尽管本周商品房新增供应环比上周出现上涨，但未来几周的新增入市量或会呈现环比减少趋势。这是因为去年大多数房企已经完成了年度销售任务，眼下大多数开发商的销售工作基本已进入尾声，不少楼盘在1月份将会有意识地放缓销售脚步，且临近春节，目前房企的主要工作是做春节后的计划和方案，同时，购房者对楼市的关注度也明显下降，买卖双方热情都有所减弱。此外，从近两周楼盘预售证的申领情况来看，也可以佐证未来几周新增供应的低迷。这种推盘低谷预计会从1月延续到2月，初步估计，到了春节后的3月份，楼市开盘量才会逐渐走出低谷。

　　从营销推广活动上来看，本周东莞楼市显得极为平淡。无项目开盘，基本以围绕“新年”主题的暖场活动为主，在报广推广方面，不管是版面篇幅还是项目数量都降到一个冰点。东莞未出现开发商年关冲刺抢收的现象。

　　2013年楼市开局良好，增量走势实为承接12年年末热度。

　　虽然受到元旦假期影响，2013年年初的楼市成交量环比2012年年末出现了大幅的回落，但是与2012年年初相比，2013年可谓是开门红。本周东莞楼市延续增量走势，住宅成交1955套，日均成交279套，与2012年成交最好的周次相去不远。住宅成交面积19.48万㎡，环比上升了23.49%，同比上升高达210.15%。其中洋房成交有155个记录，比上周133个增加了22个，成交过100套的项目有两个。洋房成交本周前三甲为：观澜碧桂园373套，碧桂园•天麓山116套、富盈wo城73套。观澜碧桂园12月15日开盘，据市场反馈，当日售出近千套，1月上旬持续签约，已经连续两周占据销冠位置。1月1日开盘推出250多套一期洋房的碧桂园天麓山本周签约116套，后期将会有持续的高签约量。而12月中下旬开盘的户型面积在96-122㎡的道滘富盈WO城凭借“首付5万起”等一系列有效的价格措施带来了不错的签约量。从具体项目的成交来看，2013年1月东莞楼市的红火实为顺延去年年末的“翘尾”行情。

　　房价预计出现小幅攀升，未来房企定价更主动。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交均价为8213元/㎡，环比下降3.89%;同比下降8.17%。本周176个住宅项目共成交了1955套，其中成交均价在8200元/㎡以下的有118个项目共1394套产品，80-100㎡区间的住宅成交共有1040套，可见刚需购买群体占绝对主导地位，本周住宅成交价格的微降属于正常变化范围。

　　2013年年初楼市一直在延续2012年年末的市场行情，尽管马上将进入春节，首次置业的刚性购房需求和急于改善的置业升级购房需求仍是年初支撑楼市交易量火热的主力，1月整体楼市的活跃度是毋庸置疑的。但一季度能否迎来“小阳春”，还要看春节以及其后一段时间的走势。市场翘尾因素的延续给本就在去年收益不错的房企上调业绩和继续扩张的机遇。出于对市场前景的看好，不少开发商减少了降价促销的力度，加上去年超额完成任务后推盘动力不足，以及改善型需求逐渐入市，预计房价将出现小幅攀升。但就东莞楼市目前的库存情况来看，购房者的选择余地还是很大，所以短期内不会达到开发商争相涨价的热度。未来东莞楼盘销售更多会呈现分化的局面，热销楼盘出现价格涨幅，滞销项目会做相应价格调整，房企定价更主动。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：(无)

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2013.1.7-2013.1.13)商品房成交面积21.80万㎡，环比上升28.80%，同比上升180.80%;成交套数2551套，环比上升23.54%，同比上升192.88%;成交金额19.51亿元。

　　本周住宅成交面积19.48万㎡，环比上升23.94%，同比上升210.15%;成交套数1955套，环比上升24.13%，同比上升237.65%;成交金额16.00亿元，成交均价为8213元/㎡，环比下降3.89%;同比下降8.17%。

　　本周非住宅成交套数596套，成交面积2.32万㎡，金额3.52亿元，成交均价15171元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2013.1.7-2013.1.13)住宅成交1955套，成交面积19.48万㎡，成交均价为8213元/㎡，环比下降3.89%。本周住宅中位数价格为7142元/㎡，环比上周7301元/㎡下降2.18%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1955套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有74套，占比3.79%;成交价格在5000-6000元/㎡共有274套，占比14.02%;成交价格在6000-7000元/㎡共有361套，占比18.47%;成交价格在7000-8000元/㎡共有475套，占比24.30%;成交价格在8000-9000元/㎡共有394套，占比20.15%;成交价格在9000-10000元/㎡共有124套，占比6.34%;成交价格在10000元/㎡以上共有253套，占比12.94%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交955套，成交面积19.48万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有塘厦、南城、凤岗等13个镇区，成交套数在10-40套的有厚街、大岭山、莞城等12个镇区，成交套数在10套以下的有沙田、石排、东坑等7个镇区。其中排在前列的镇街有塘厦568套、南城208套和凤岗125套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有虎门、松山湖、东城3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有长安、万江、南城等7个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、寮步、常平等12个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有石排、望牛墩、麻涌等10个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10名)：

　　写字楼成交项目一览(所有项目)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　数据来源：东莞市建设局

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：限量一口价85折，来访即抽奖

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：48-63平米的复式2房及复式三房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周限量一口价85折,来访即可参与抽奖。

　　★个案名称：祥利上城

　　本周主题： 复式产品新品加推100-140㎡

　　下周预告：无

　　地段：樟木头西北部(宝山森林公园)

　　主力户型：100-140㎡

　　祥利上城地处凤岗新行政中心，深圳观澜北，至观澜中心区仅10余分钟，是祥利集团进军东莞凤岗市场第一个项目。项目总建面约20万平米，首期开发6万平米。祥利上城以凤岗、周边中高端客户及深圳辐射人群为目标客户群，致力于打造凤岗高尚人居新地标，营造莞深都市圈核心的魅力生活领地。 祥利上城，是凤岗首个现代风格住宅小区，由建筑立面、到园林风格，都体现现代风格的精髓，简洁的线条，富于品味的视觉，人性化设计，打造从容，优雅的都市精英居住地。

　　★个案名称：万科紫台

　　本周主题：业主全家福摄影活动

　　下周预告：

　　地段： 虎门镇连升中路88号

　　主推户型：140和190㎡和230㎡

　　万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套;自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观;交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周举行业主全家福摄影活动，同时，22栋190㎡非毛坯特价单位促销。

　　★个案名称：中信•森林湖

　　本周主题：开办金融类讲座派票

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。

　　★个案名称：紫檀山

　　本周主题：银行vip客户松山湖烧烤

　　下周预告：无

　　地段：松山湖实验小学对面

　　主力户型：126-161㎡高层洋房

　　紫檀山位于南部最核心的旅游区，是东莞市政府斥巨资打造，对外提升形象最重要的一个区域—旅游区。总占地面积约6.39万㎡，建筑面积约12万㎡，容积率为1.8，由情景美墅、独立别墅、双拼别墅及8栋高层组成。首先推出情景美墅、双拼别墅和独栋别墅及4栋高层，情景美墅和别墅均采用双首层设计，每层都有地下室和露台赠送，通风采光极好。本周六将组织银行VIP客户到松山湖游玩烧烤等。

　　★个案名称：佳兆业.中央豪门

　　本周主题：陶瓷DIY

　　下周预告： 无

　　地段：石龙镇新城区龙升路

　　主力户型：110-150㎡

　　佳兆业中央豪门是佳兆业地产在东莞继水岸山城项目后又一力作，位处东莞石龙镇新城中心区龙升路(石龙镇政府旁)，占地约8.2万平方米，构建近31万平方米的欧洲风情豪门社区。中央豪门能容纳3000多席住户，以110-150㎡为主的城市主流户型为先锋，超高实用率处处彰显空中美墅特征。

　　★个案名称：北大资源.御湾

　　本周主题：沙画DIY、石像彩绘DIY

　　下周预告：无

　　地段：万江新华南MALL

　　主推户型：87-190㎡洋房

　　北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。

　　★个案名称：松湖春天

　　本周主题：周末儿童城堡

　　下周预告：无

　　地段：东莞市大岭山镇金桔村

　　主力户型：80-170㎡

　　松湖春天地处建设路与南一路交汇处，傲踞大岭山镇新城中心，东侧毗邻松山湖高新科技产业园区，南靠大岭山镇中心商圈，东莞“四位一体”的主城区发展轴核心潜力区域。占地面积约5.2万㎡，总建筑面积约13.5万㎡，共分二期开发，项目秉承广源地产高端开发理念，打造成为大岭山镇中心的最高端的人居社区。