2012东莞住宅成交仅次于07年 消化周期为10个月

　　2012年东莞住宅成交仅次于07年 消化周期缩短至10个月

　　一、成交概况

　　1、2012年东莞楼市热闹 住宅成交量仅次于07年 非住宅创新高

　　据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年东莞全年商品房成交71891套，合计681.56万㎡;其中住宅59605套，约600.35万㎡;非住宅12286套，约81.21万㎡。与2007年大牛市相比，2012年全年成交除了住宅成交面积少约3%外，其余均有所超出，其中住宅成交套数、非住宅成交套数、非住宅成交面积都创下了新高。

　　总结2012年东莞楼市，在开局不利的情况下扭转乾坤，创下楼市严厉宏观调控政策以来的又一高峰，主要得益于以下几点原因：

　　刚需户型得到有效释放。去年11月份全国楼市低迷情绪蔓延至莞，东莞楼市也进入了长达约半年的观望期，成交量明显萎缩，造成大量刚需购房需求受到抑制。5月楼市见底论愈演愈烈，东莞楼市率先反弹，大量刚需客户入市，造成成交量持续释放。

　　新增供应放量，开发商推货频频。由于2011年土地以及新开工量放量，造成房企今年推货压力徒增，也正因为这份压力使得房企们积极推货，各种促销以及宣传力度比往年有所加大，明星营销不惜成本，“中国好声音”、香港影视红星等频频出现在东莞各大楼盘，成为2012年东莞楼市一道靓丽的风景线。

　　“以价换量”取得成效。6月东莞住宅签约均价为7998元/㎡，首次跌破8000元/㎡大关，至此拉开东莞部分楼盘或明或暗的小幅让利序幕。

　　泛深邻深片区置业需求释放。今年住宅套数销售冠军卓越蔚蓝城邦将目标客户群定为深圳客户，受轻轨R2先线的利好，低开高走的价格策略以及二三级联动的合作方式让其坐上2012年东莞住宅销售套数冠军的宝座。塘厦金地博登湖的持续热销，金域半山的开盘几乎卖完以及中信、万科和碧桂园等品牌大鳄的三角之争让塘厦市场成为最炙手可热的镇区之一。

　　2、住宅量价走势： 成交量连续两年递增 价格稳步攀升

　　纵观近年来东莞住宅成交量走势，07年在全国资本流动性过剩情况之下，躁动的资本纷纷流入房地产，同时大量的深圳客户因9.27新政以及深圳难以承受的高房价开始外溢至莞，直接推动了东莞楼市高歌猛进，整体成交量高达663.59万㎡，创下难以打破的记录;08年全球经济危机爆发，房地产因美国次贷危机深受其害，成交量跌至历史低位;随即09年国家4万亿资金救市，部分流入房地产，再加上宽松的政策环境，东莞成交量再度飙升超越600万㎡;10年楼市调控再次加码，二套首付提至5成、首套首付提至3成，7折利率取消、上调公积金贷款利率、加息等一系列调控政策，楼市成交回落至505.02万㎡;11年国家为巩固10年的调控成果，“新国八条”出炉，二套首付提至6成，限购、限价、限贷、上调存款准备金率等政策不断出台，全年都处于绷紧的调控之中，全国楼市成交转入持续低迷期，东莞却因“限购”而致使深圳购买力外溢而取得一定佳绩，走出“独立行情”;2012年年初，全国楼市低迷情绪蔓延至莞，东莞也一度陷入观望阶段，但是凭借刚需的持续爆发，终使东莞楼市再创新高。

　　价格方面，由于东莞山水资源丰富，处于广深片区房价洼地，加上近年来轨道交通日益展开，城市化日益加深等因素，东莞房价处于稳步上扬的态势。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2012年东莞住宅均价约8276元/㎡，同比上涨约1%;从2007年到2012年，东莞住宅均价涨了约40%，而在未来一段时间内上涨的趋势很难改变;但以东莞楼市发展的情况来看，上涨的可能性不大，东莞仍将朝着健康的方向发展。

　　3、月度走势：连续5个月打破同期最高纪录 翘尾行情强势上演

　　从月度成交量来看，2012年年初住宅签约延续2011年低迷的行情，1、2、4月份都处在同期低位;5月份楼市开始回暖，6月实现多年以来首次环比5月上涨，并一路高歌猛进，毫无“疲态迹象”，8-12月连续5个月打破同期最高纪录，同时12月成交74.13万㎡，几乎以破单月成交最高纪录的方式为2012年牛市划上一个完美的句号。

　　4、价格走势：两头高中间低 全年住宅均价为8276元/㎡ 微张1%

　　2012年住宅签约均价8276元/㎡，同比去年微涨1%，比去年同期增幅8%%明显回落，全年均价呈“两头高中间低”的走势。去年住宅均价经过上半年快速上升之后，下半年受限购目标价制约，海逸豪庭等高端盘签约集中到今年春节后，致使节后楼价再上一个台阶，4月份一度逼近9000大关。5月份部分开发商采取“以价换量”策略，楼盘活动频频以降价促销为卖点，加上去年滞签高端盘释放完毕，致使5月成为楼价的一个“拐点”;8月因为寮步人才公寓香市1号集中签约849套，均价一度探底至7822元/㎡，随后房价保持在较稳定的状态;最后一个月，长安万科中心、中信观澜凯旋城等区域性的高端盘集中签约，且市场份额较大，拉动均价再次冲高，12月住宅均价为8702元/㎡。

　　5、非住宅量价走势： 量价齐升 商业地产步入快速发展阶段

　　从近几年来东莞非住宅成交量价的走势图来看，自从08年金融危机之后，东莞非住宅成交量触底反弹，一路呈上涨的态势，均价方面08年则出现较大涨幅，主要是因为成交量下滑，第一国际、财富广场等高端写字楼或商铺占比较大，从而带动非住宅成交价格上扬。09年恢复金融危机前的水平，成交量随后逐年上升，但是由于文一商住城、大朗毛织中心等中低端商铺或写字楼体量较大，所以价格均低于2008年水平。2012年，商业地产热闹程度创近年来新高，非住宅成交量价齐升;全年成交面积81.21万㎡，环比上涨8%，均价12286元/㎡，上涨31%，创下新高;全年主要成交的非住宅项目有天安数码城办公约5.68万㎡、汇一城商铺约4.64万㎡、广发金融大厦办公约4.10万㎡、台商大厦办公约3.89万㎡、海德广场商铺约3.48万㎡、正扬时代约办公约2.76万㎡、第一国际商铺2.67万㎡、花城广场商铺2.56万㎡、东城万达广场2.39万㎡等，签约量都超过2万㎡，因为办公和商铺以城区为主，档次也较高，从而推动全年非住宅价格再创新高。

　　6、月度走势：9、12月出现井喷 或将拉开2013年商业大战帷幕

　　随着汇一城、茶亭商住小区、花城广场的商铺和天安数码城、台商大厦的办公在年底集中签约，非住宅成交量年底再次出现井喷，12月共成交15.56万㎡，带动全年成交量再创新高。从全年情况来看，上半年走势都比较温和，一方面年初受到全国楼市低迷的大环境影响，另一方面房企都把主要精力放在住宅市场上，从小阳春小幅频频推货到“五一”之后“以价换量”都让开发商无暇顾及非住宅市场，但是，由于2011年商服用地以及商业项目新开工量都出现井喷，我们曾经预计2012年商业项目成交量会出现新高，果不其然，随着总部基地二期等地块大卖和住宅市场回暖的局面尘埃落定，非住宅市场终于迎来“春天”。9月和12月是全年两个最高峰，主要支撑项目基本相同，随着12月非住宅出现井喷，2013年商业大战或将拉开帷幕。

　　7、个盘签约排名：二三级联动助泛深个盘大放异彩

　　洋房成交套数排名前十中，邻深泛深热售楼盘占据5席，花样年以1565套夺冠，万科·金域松湖以12套之差屈居亚军，上半年销冠卓越蔚蓝城邦以1445套排在第三位。值得注意的是，排名前三的三大楼盘皆位于泛深板块，花样年江山和常平卓越蔚蓝城邦更是直接把客户目标定为深圳客，二三级联动如火如荼的进行，并且两者在价格上都有所下调，花样年江山先是首付六万，享1800-2200元/月月供补助，再是把均价7500元/㎡直降至6800元/㎡，三期还推出首付一层的优惠政策，各种营销可谓层出不穷，最后终于摘获冠军宝座;卓越蔚蓝城邦在联动之初以4500元/㎡入市，随后低开高走。万科·金域松湖则凭着依靠松山湖的优势，8800元/㎡ 的均价以及附带学位的优惠全年高位运行。

　　香市1号率先凭借人才公寓打开市场，成交的1403套洋房当中，有超过800套人才公寓;恒大御湖成为南城区签约套数的领头羊，约9000元/㎡的均价附带较高非毛坯品质成为其制胜的法宝;金域华府是近年来南城的常青树，良好的口碑加上小幅让利让其在2012年再度丰收;益田大运城邦近两年来一直凭借深圳客户爆发，9900元/㎡均价略比去年上涨，因为大户型较去年增多;中信森林湖同样采取低开高走的营销策略，加上优越的资源环境和地理位置让其顺理成章的成为了市场的新宠;与花样年江山类似，中惠珺庭凭借邻深的地缘优势和较低的价格吸引着众多深圳客置业或投资;万科另一力作金域国际年内开盘推出900多套洋房几乎全部卖完，极高的效率主要凭借其今年“以价换量”的积极策略。

　　海逸豪庭无疑是今年东莞的“吸金王”，单盘超过22亿元的销售额高居个盘销售额榜首，主要产品是263-618㎡联排别墅和150-180㎡迷你别墅，其迷你别墅价格在13000-14000元/㎡左右，较低的价格又满足了有别墅喜好的客户需求，可谓开创了东莞“小型别墅”的先河。塘厦市场不仅洋房大行其道，别墅也占据了东莞别墅很高的份额，前十排名中其占据了三席的位置，分别是碧桂园天麓山、水岸豪庭和万科朗润园，而碧桂园和万科的塘厦市场争夺战正打得如火如荼。成交排名前十的别墅盘中，除了中堂的富盈公馆外，其余均位于邻深泛深版块，可见深圳客户为东莞楼市贡献之深。

　　2012年在刚需户型的带动下，中小户型尤其公寓产品成交量也取得突破。星河传说迪纳公寓成交464套，比去年增加183套;汇景世纪双子6月份开盘，共成交399套;中天城市之门、棕榈泉五期和香树丽舍等的公寓产品热卖掀起了一股投资浪潮。从分布区域来看，这些公寓产品主要分布在东城和南城，但是一些经济强镇也有一定的消化力，比如厚街、黄江、常平和大朗，而大朗的富盈世界汇的酒店式公寓产品也受到了市场的热捧，预计2013年同类产品也将有一波较好的行情，比如说长安的君源铂尔曼公馆，同样也推出了酒店式公寓产品，39-86㎡的非毛坯修产品也迎合了一部分投资客户的需求。

　　8、东莞销售金额前十开发商排名：一线品牌大鳄愈来愈看重东莞市场

　　万科以超过60亿元的销售额强势领跑各大开发商，连续三年蝉联东莞房企榜首，今年在售项目超过10个，包括金域松湖、紫台、翡丽山、麓湖、棠樾、松山湖·悦、金域华府、长安万科中心、万科城、朗润园、金域国际等。2011年末万科率先发表2012年是“寒冬”论，这或是对市场的预期过低或是营销策略的“掩护”，“以价换量”成为其旗下项目的主要策略，项目或小幅让利或开盘价低于预期，也正因此，其占据了市场大量的份额。中信地产稳坐东莞第二把交椅，销售额超过30亿元，签约主力是中信凯旋国际、中信森林湖兰溪谷、凯旋公馆、凯旋城等;和记黄埔凭借海逸豪庭一枝独大，贡献超过22亿元销售额;本土房企光大地产和丰泰地产紧随其后。随着东莞的价值越来越受到认可，越来越多的一线品牌大鳄在东莞扎根，继恒大曲线入莞，碧桂园、保利强势进驻之后，又一巨鳄万达地产把目标瞄准东莞，预计2013年东莞十大房企将有其席位。

　　9、住宅区域成交：泛深片区成交热闹 排名前十仅2区域价格上涨

　　南城区域发展正处快速增长阶段，住房需求有增无减，热售项目频频加推仍受市场大力追捧，全年共成交住宅面积102.7万㎡，将近一万套，再度蝉联区域排名冠军宝座;城区方面除莞城外，其余三区均进入前十;塘厦、凤岗、黄江、松山湖、常平等泛深镇区出现较大涨幅，成为拉动全市走俏的主要动力。从成交排名前十的区域均价可以看出，“以价换量”是交投旺盛的主要原因，除万江、厚街两镇区价格出现同比上涨外，其余8镇区同比皆出现不同程度下跌，而厚街主要是因海逸豪庭别墅入市拉高均价所致。

　　10、热点区域成交状况

 

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年南城新增供应量约为75.14万㎡，成交量为102.73万㎡，呈明显的供不应求局面，成交均价为9127元/㎡，比2011年略降1个百分点。金色华庭、凯旋公馆等项目热售是西平片区崛起的代表之作，该区域房地产正处于快速发展阶段;而总部基地在未来3-5年内或将有大动作出现，势必带动起附近项目如金域华府、香树丽舍等项目区域价值。

　　2012年南城共成交了9974套，其中恒大御湖、金域华府二期、中信森林湖等前三项目成交套数逾千套。排名前十中各项目基本都进行了不同层次降价促销，比如恒大雅苑，4月新组团“尚景苑”开盘，推113-139㎡N+1水景洋房，7800元/㎡起送豪装，均价约在8300元/㎡，比年前9500元/㎡的价格明显下滑。

　　东城是唯一出现量价齐跌的城区，全年共成交2262套，签约面积24.69万㎡，面积同比下滑6%;成交均价为8834元/㎡，比去年同期的10374元/㎡下滑逾1500元每平米。成交量下滑的主要原因是供应不足，仅万达广场一新项目入市;价格降幅明显，主要是因为2011年高端别墅中信御园签约突出，直接拉高全区均价，2012年主力项目以中低端项目为主，如富恒浅水湾、新世纪星城、联华半山湖等楼盘，价格约在6500-8000元/㎡之间。

　　今年5月份万达集团斩获东城商圈核心商业地块后，万达广场旗舰店进驻东城商圈的消息传遍东莞，周边的楼盘纷纷围绕万达做文章，同时也利好东城“三旧改造”的开展，附近楼盘的价格或将提升一个层次。

　　莞城区共成交住宅了794套，面积8.6万㎡，为主城区签约套数和面积最低的区域。签约均价为9048元/㎡，同比增长比去年8949元/㎡略涨1个百分点。

　　老城区莞城今年有两大项目新入市，为君御旗峰豪园和百达中心两大项目。富盈东华华府三期一路领先，全年共316套(有合拼户型);君御旗峰豪园后来赶上成绩不俗，以226套位居榜眼。2013年预计同样有两大项目入市，为恒大华府项目和天河塞纳河畔二期，目前已消化存量为主。

　　万江共签约3762套，合计签约面积为37.35万㎡，签约均价8059元/㎡，均价比去年7464元/㎡上涨8%，是北大资源御湾别墅签约价所推高。据数据显示今年全新入市北大资源御湾签约了30套别墅，均价约25000元/㎡。

　　万江上半年开发商为突破困境，主力项目都进行了一定价格调整，尤其表现在深业欧景城、富通天邑湾等楼盘，深业欧景城一路领先而富通天邑湾则后劲不足。北大资源御湾30套别墅和下半年发力月均114套的洋房，使得北大资源御湾后来居上，与深业欧景城共同折桂。尚未入市的恒大帝景或将带给万江2013年以惊喜，值得期待。

　　松山湖成交37.22万㎡，新增36.13万㎡，供需基本平衡;但是与前几年快速发展相比似乎显得有点“退步”，加上政府明确表态日后松山湖供地将以科研用地为主，商住用地基本暂停供应，这或将促使该区域房价再上一个“台阶”。

　　保利红珊瑚和紫檀山两个新项目的入市，正式打破了万科和光大独占的局面，迎来全面化的竞争。保利项目3月底首次开盘，推出200多套78-105㎡刚需产品基本卖完，后续加推的产品继续热销;洋房签约均价8800元/㎡附带非毛坯，与之前上万的价格有明显优势，是其取得成功原因之一。而紫檀山6月入市，推126-161㎡大户型产品，销售业绩一般。

　　预计2013年入市的有光耀集团的项目及光大和万科联合开发的“松湖中心”。

　　寮步住宅成交面积同比下滑13%，是排名前十中面积减少的两个镇区之一，并剔除人才公寓外， 成交量萎缩严重。主要原因在于：一、去年该镇土体市场出让5宗商住商服用地全部流拍，给市场带来观望情绪;二、新增供应平淡，整个上半年只有4月份5.45万㎡新增量，主要体现丰泰旗山绿洲、星城国际花园两大项目;三、是主力项目签约不够去年突出，仅有星城国际花园签约突破200套，而去年成交突破300套楼盘就有6个。

　　下半年寮步市场逐步升温，率先打破沉寂的是香市1号，其中包括超过800多套人才公寓，2013年预计宏远御庭山、鼎峰领御豪园等项目将入市，或将再度点燃起寮步房地产市场。

　　上半年长安住宅成交成绩不太理想，仅成交301套住宅，下半年开始发力，全年成交1635套，合计面积16.88万㎡，成交均价10654元/㎡，支撑成交项目是万达广场、莲湖四季豪园、新世纪宜居等项目。

　　万达和万科两大商业项目的入市，让长安商业更为叶繁叶茂，长安房地产市场随着商业的发展，将迎来更为宽阔的市场和未来。预计2013年入市的项目有富山居花园、城中四季、客天下长安印象等。

　　塘厦无疑是2012年东莞楼市最引人注目的区域之一，全年成交量45.6万㎡，仅次于常胜将军南城。作为去年的供地大户，今年该区域房企快速运作，率先抢跑，撬动了整个泛深区域乃至全市，从而带动全市楼市开始走向复苏。

　　个盘方面有常青树金地博登湖持续热销，以699套领跑全镇各地产大鳄，金众金域畔山开盘劲销九成缔造楼市神话，同时，万科、中信、碧桂园三方角逐引爆整个塘厦市场。

　　2012年凤岗新增住宅供应32.08万㎡，成交39万㎡，供需比约为1：1.22，供不应求的态势比较明显，除6月外其余月份新增后基本能在当月就消化掉。住宅签约均价为7897元/㎡，同比下滑5.59%，主要是新入市项目拉低均价，如新时代家园毛坯价约6800元/㎡-7500元/㎡，祥利上城7600元/㎡等。2012年凤岗超越塘厦成为供地大户，供不应求的局面或在来年有所减缓。

　　益田大运城邦依靠深圳客强劲的购买力稳居凤岗个盘排名榜首，成交套数跻身全市排名前五，水岸豪门紧随其后，其对深圳客依赖也较强。永盛1号、永江花园清溪、金凤豪苑、东魅南山郡等项目均是下半年乃至年底刚上市，预计将成为2013年成交的主力。

　　2012年虎门成交住宅套数2169套，成交面积约为25.73万㎡，商品房住宅新增供应量约为42.62万㎡，供需比约为1.66:1。虎门出现供应过剩的情况主要是因为大量别墅和大户型豪宅新增，其中丰泰观山花园、虎门国际公馆等别墅新增约7.30万㎡，另外，新增2056套洋房当中约有1215套面积在130㎡以上，产品以中高端洋房和豪宅为主，去化率相对较低，全镇成交均价达9738元/㎡，全市名列前茅。

　　虎门国际公馆、万科紫台和丰泰东海城堡业绩较为接近，签约套数均超过400套。由于虎门新增主要集中在下半年，且以大户型为主，2013年或将以消化存量为主，刚需产品有待释放。

　　从常平全镇住宅价格走势来看，3月份之后与1、2月份相比有明显的下滑迹象，而3月份成交量则出现了井喷，量价呈如此走势主要是卓越蔚蓝城邦降价入市影响，全镇超过三分之一的成交量由卓越蔚蓝城邦提供，其从三月开始以4500元/㎡低价入市，采用二三级联动的销售模式，销售成绩全市名列前茅。

　　从常平个盘排名来看，个盘分化情况较为严重，除前两名卓越蔚蓝城邦和万科大栖地成交成绩比较突出外，其余个盘表现业绩平平，连备受常平人好评的东田丽园成交也不过243套，究其原因，主要系大量二手房源导致常平一手房积极性不高;全年住宅新增供应仅23.93万㎡，成交量30万㎡，供需比达1:1.25，但却不是遍地开花的景象，卓越蔚蓝城邦的大卖部分原因可归根与地铁2号线的利好，而万科大栖地除品牌效应外，常虎高速也是其中重要原因，其余个盘或受附近二手市场影响，或价格不符合置业者要求而难以突围。

　　在经历“真空期”后，厚街市场出现反弹，全年成交共2979套，合计面积32.26万㎡，同比上涨174%，成为排名前十中增幅最大的区域，签约均价11444元/㎡，是全市最高的区域，主要受海逸豪庭的别墅和汇景世界双子的高端公寓价格推高。

　　厚街今年新入市的个盘有万科金域国际花园、海逸豪庭、汇景世纪双子、南峰国际二期四个，皆取得了很好的销售业绩，纷纷进入个盘销售前5名，在开盘销售率方面万科金域国际和南峰国际二期都取得了惊人的成绩，开盘当天销售率都达到了八成以上。

　　作为邻深代表重要镇区之一，黄江房地产也受深圳购买力外溢所利好，3月份花样年江山集中推货，之后一路走高，最终摘获2012年东莞楼市住宅销售套数排名冠军宝座，二三级联动是其制胜的重要法宝，全镇的量价走势与常平房地产市场相似，都是价格骤降，成交量一路高歌。

　　花样年江山摘获全市个盘成交套数排名第一位，中惠珺庭也名列前茅，成交套数均价千套以上，黄江镇依靠其邻深的地缘优势在东莞楼市上赢得一席之地，在售个盘不过十来个却有花样年、中惠、金地等本土内外地产大鳄。

　　·二、供需对比

　　·1、住宅成交量连续两年攀升 新增再度放量

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年东莞新增住宅605.76万㎡，比11年增加9%，继07年以来再次突破600万㎡;而住宅成交量600.34万㎡，比11年15%，接近历史最高水平。经过07年高企、08年触底、09年反弹、10年回落，11年逆市走强之后，12年东莞楼市可谓一波三折，在年初经历第一季度低迷之后，5月份开始回暖，之后一路飙高，出现供不应求的局面，最后实现逆转。

　　·2、供需比率1.01 供需达到平衡

　　瑞峰置业市场研究部监控近5年数据显示，2012年全年东莞供需状态最为平衡。07年的供不应求，是在供需两旺的市场基础上形成的。08年的供求严重失衡，是在供应量正常而需求量严重萎缩的市场上形成的。09年市场回暖，但由于08年土地市场流拍严重导致09年开工量少有效供应不足，进而造成供不应求;10年全年调控的影响，成交量再度下滑，但新增供应合需求在1.0左右徘徊，供应紧张关系得以缓解。

　　而2011年调控政策继续施压，在限购压力之下，东莞楼市逆势走强，供需比率为1.06;2012年在大家为政策继续从严而感到寒意的时候，东莞楼市再次走出独立行情，在泛深版块和南城等集体发力的情况下，率先走出低谷，下半年的供不应求弥补了上半年供过于求局面，使之达到全年平衡状态，供需比率更加接近1.0。

　　·三、存量和消化周期

　　1、存量走势：库存量先降后升 恢复年初水平

　　由于全年供需比几乎达到1.0，所以2012年年初和年末存量基本一致，接近500万㎡，自2011年9月以来处于较高位置，虽然库存量属于历史较高位置，但是去货情况也较为乐观，很多楼盘开盘都取得了不错的销售率，开盘销售率达到7、8成的楼盘比比皆是。

　　2、存量消化周期：缩短至10个月 同比2011年末减少约1.5个月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示， 截至2012年12月末东莞商品住宅存量为503.90万㎡，消化周期约10个月，同比2011年末减少约1.5个月，市场向更乐观方向发展。近两年新增供应放量导致库存量居高不下，但是整体市场环境较为宽松，按照目前楼市走势，2013年年初仍有望保持目前消化速度，新增供应量由于受土地出让和新开工影响或将出现小幅上涨，但是预计消化周期维持在10个月左右的概率较大。