瑞峰周报：牛市行情延续 东莞住宅签约量创新高

　　瑞峰置业1月第二周东莞楼市报告

　　(2013.1.7—2013.1.13)

　　牛市行情延续 东莞住宅签约量再创新高

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国税总局:房产税试点正在研究 方案暂不出台

　　房产税的全国铺开或许仍然有待时日。国家税务总局总会计师汪康1月12日在国务院发展研究中心企业研究所中国企业发展高层论坛上表示，税务总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康指出，房产税是关系到国计民生的大事，因此，扩大试点还要经过更大范围的讨论，甚至可能还要经过全国人大的讨论。

　　公平保障瓶颈难破 住房公积金修法推迟至明年

　　《住房公积金管理条例》(下称《条例》)修订稿上报国务院法制办的时间，已经被推迟到2014年。这部事关万亿住房公积金缴纳、监管、使用的行政规章，2013年已经难以修订完成。作为《条例》修订草案的起草负责部门，住房和城乡建设部(下称“住建部”)日前再次将《条例》修订列入2013年的工作计划：要求在年底前完成修订稿的起草，并上报国务院法制办。

　　南城商务区南城总部基地 率先建二层步行系统

　　日前，市城乡规划局总规划师陈志军在接受媒体集中采访时表示，东莞将建设二层步行系统，将过街天桥周边的写字楼、办公区、住宅区、商业区有机串联，让行人快速步行到公园、餐厅、楼宇、地铁站、公交站等区域，让行走变得更加舒适和安全。二层步行系统将在南城中央商务区和南城总部基地率先尝试。同时，为了大力加强对东莞的立体建设，地下空间的规划也在进行编制。

　　东莞市桥头:统筹整合3000亩土地对接粤海项目

　　1月11日，桥头镇委书记莫厚良在接受媒体集中采访时表示，2013年，桥头将把“产业强镇、文化名镇、宜居新城”建设推向一个新的高度，建设幸福桥头，实现高水平崛起。同时将主动接受粤海项目辐射，促使粤海产业园区与桥头现代农业示范园区实现无缝对接，将成为经济发展的重点。

　　寮步香市路口跨线桥完成七成 预计今年6月通车

　　莞惠路寮步香市路口跨线桥是东莞市主干公路交通堵塞点改造工程之一，于去年7月中旬开工建设。目前，主体工程部分已完成70%，其他工程正在进行中，预计今年6月可通车。在施工现场，工程正在进行桥梁合龙。莞惠路寮步香市路口跨线桥的建成，将减轻寮步镇境内原有的交通压力，途经寮步镇的车辆可迅速通过，让广大司机省去等红绿灯之苦。据悉，寮步镇今年将完成打通四条通往市区各镇街的公路，以及八座高架桥的建设，从市区到该镇车程只需要15分钟，从广州开车到该镇也只需半小时。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：土地市场迎开门红 麻涌二进宫地块溢价34.7%

　　今年的第一宗商服用地已于上周成功交易，溢价率达34.7%，实现了今年土地市场的开门红。地块位于麻涌镇麻三村，出让面积约1.07万㎡，共吸引4家单位参与报价，经过42轮竞价后，由陈德爱以总价7950万元获得该地块使用权，折合楼面地价2480元/㎡。此地块曾在去年9月份流拍过，再次上市却遭受“哄抢”。一方面是东莞土地市场的逐步由温到火的体现，开发商看好东莞市场;另一方面水乡片区经济一体化的规划，轻轨等交通设施完善、政府招商引资的倾斜等使麻涌等地水乡片区地块价值进一步升值，而目前处在价格低洼的水乡片区是品牌开发商争先进驻的宝地。

　　2、本周土地待拍信息：莞城旗峰路靓地待拍 或掀起新一轮竞价潮

　　本周同样将有一宗商服用地进入最后的交易环节，地块位于莞城旗峰路，面积约5.39万㎡和0.32万㎡的商服用地和广场用地，起始价为38200万元，起拍楼面地价为1772元/㎡。这是自2011年以来莞城出让的首宗地块。该地块位于新世纪豪园附近，邻近市政广场和黄旗山，位置非常好。但该地块竞买方的要求比较严格，首先竞买方注册资本金不低于10亿元，广场用地建成后，地面空间要作为公共开放空间使用。而地块项目建成后，其中不少于3万㎡的集中商业不得分割出售。不过城区地块一般都是开发商的必争之地，如去年下半年出让的商住商服地块皆已高溢价拍出。随着城区地块越来越稀缺，加上东莞土地市场的回暖，此地块的出让或将延续之前行情，掀新一轮的竞价高潮。

　　3、上周无最新土地公告信息

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：节后新增供应环比上涨 刚需别墅同样精彩

　　上周，东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增776套，新增面积约9.97万㎡，面积环比上涨53%。大户型豪宅产品新增比例有所上升，其中3个项目有别墅新增，分别是汇景凯伦湾花园新增62套277-314㎡的联排别墅;丰泰橡树郡推24套346-392㎡的联排别墅;誉景名居则是56套154-193㎡的叠加别墅。4个项目有洋房新增，富盈项目占3个，分布在望牛墩、道滘和石碣，主要以供需户型为主，如富盈四季华庭117套91-105㎡的新品;富盈盈翠华庭新增102套87-88㎡刚需产品和132套120-160㎡的改善型户型等。非住宅方面，新增909套，面积约1.31万㎡，面积环比上涨82%，主要是新世纪颐龙湾车库的新增。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况： 2013年东莞开局红火 周住宅签约量再创新高

　　元月第二周，年末翘尾行情继续延续。东莞全市住宅成交1955套，成交面积月1.95万㎡，环比上升24%。签约均价8213元/㎡，环比下滑4%。元旦过后，受春节假期影响，按照传统，楼市会进入暂时冰封期，但2013年东莞楼市开局热闹，上周签约套数直逼2012年2月全月的2062套的签约套数。究其原因，一部分是因为签约的滞后性，元旦前后开盘项目签约情况在上周集中体现，造成住宅签约量再创新高;另一方面也是因为今年东莞楼市交投氛围良好，消费者选择入市。非住宅签约596套，签约面积约2.32万㎡，面积环比上涨近一倍，签约均价15171元/㎡，环比略有上升，主要是厚街君汇华庭、南峰商业中心裙楼、西城楼大街等项目的商铺产品上周集中签约，签约套数分别为262套、82套和49套。

　　2.2 住宅量价走势：量升价跌 去年末翘尾行情延续

　　上周，东莞住宅成交市场再现量升价跌。住宅签约量19.48万㎡再创11年以来周成交的新纪录。签约均价8213元/㎡，环比略有下滑。主要受观澜碧桂园、富盈WO城等低价盘成交比例加大，略有所拉低全市的均价。从走势上来看，从去年5月开始，东莞楼市周成交均价保持在8200元/㎡上下波动，波动幅度不大。

　　2.3 区域住宅成交：塘厦碧桂园项目再发力 住宅成交568套领跑全市

　　上周塘厦表现突出，碧桂园项目再次发力，观澜碧桂园成交373和碧桂园天麓山成交116套的优越成绩使塘厦高居区域住宅成交排行榜之首，住宅成交568套，签约均价为8030元/㎡。位居第二的南城区，住宅成交208套。主要发力楼盘是恒大御湖和御花苑天珑湾。其他镇区表现一般，凤岗因多盘有成交进入前三，成交套数为125套。道滘镇也因富盈WO城的新品上市，住宅成交排名挤进前五。上周签约均价过万的镇区有三个，分别是虎门、东城和松山湖。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名： 观澜碧桂园373套摘桂 碧桂园天麓山116居次席

　　2.6、楼盘活动：楼市进入“岁末迎春期” 上周活动以暖场为主

　　元旦过后，以“迎春”为主题活动逐渐出现在东莞房地产市场。上周楼市表现平淡，全市共有11场暖场活动，且主要集中在南城项目。其中金域华府三期启动“梦想·家”青年置业计划，77-100㎡非毛坯两三房即将上市;香树丽舍用新春庙会来迎春送富;御花苑天珺湾开始认筹，主推220㎡复式墅，270-380㎡;瞰湖平墅，均价9000-18000元/㎡。中熙弥珍道岁末矩惠全城，首付10万起等。镇区方面，虎门国际轻纺城70年产权商铺上周开盘即卖完;悦榕东岸迎春长袍，样板房开放;滨江豪园风水大师解读2013年运程;保利红珊瑚加推79-256㎡两至四房新品。

　　3、新开工工程：节后开工速度加快 镇区5大项目开建

　　新历年后东莞新开工速度明显加快，尤其是镇区市场。上周东莞全市共有5个项目取得开工许可证，分别是新世纪颐龙湾二期、海贝豪庭和新项目樟城华庭、盛和豪园和东田翠湖万。合计住宅建筑面积约34.38万㎡，环比下滑5%，非住宅开工面积约6.61万㎡，环比下滑32%。高埗市场中唯一的在售项目新世纪颐龙湾二期洋房加建，住宅开工面积约13.34万㎡，目前新世纪颐龙湾的存量套数为538套。樟木头的新项目樟城华庭也在上周开工，占地面积约4.5万㎡，建筑面积约13.5万㎡。此次住宅6-12栋开工，开工面积约5.39万㎡。盛和房地产在清溪的又一个新项目—盛和豪园上周动工，合计开工面积约6.32万㎡。

　　总结：

　　1、房产税的全国铺开或许仍然有待时日。国家税务总局总会计师汪康1月12日在国务院发展研究中心企业研究所中国企业发展高层论坛上表示，税务总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。

　　2、东莞土地市场成交，年内第一宗商服地块成功交易。位于麻涌镇麻三村的商服地块吸引4家单位参与报价，经过42轮竞价后，由陈德爱以总价7950万元获得该地块使用权，折合楼面地价2480元/㎡，溢价率为34.8%。莞城旗峰路地块本周待拍，商服用地出让面积约5.39万㎡，起始楼面地价为1772元/㎡，或掀新一轮竞价高潮。

　　3、上周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增776套，新增面积约9.97万㎡，面积环比上涨53%。大户型豪宅产品新增比例有所上升，其中3个项目有别墅新增，有洋房新增的项目有4个，富盈项目占3个，主要以刚需需户型为主。非住宅方面，新增909套，面积约1.31万㎡，面积环比上涨82%，主要是新世纪颐龙湾车库的新增。

　　4、元月第二周，年末翘尾行情继续延续。东莞全市住宅成交1955套，成交面积月1.95万㎡，环比上升24%。签约均价8213元/㎡，环比下滑4%。非住宅签约596套，签约面积约2.32万㎡，面积环比上涨近一倍，签约均价15171元/㎡，环比略有上升，主要是厚街君汇华庭、南峰商业中心裙楼、西层楼大街等项目商铺上周的集中签约，签约套数分别为262套、82套和49套。

　　5、元旦过后，以“迎春”为主题活动逐渐出现在东莞房地产市场。上周楼市表现平淡，全市共有11场暖场活动，主要集中在南城项目。上周开盘的项目仅虎门国际轻纺城70年产权的商铺产品，开盘即卖完创造奇迹。

　　6、新历年后东莞新开工速度明显加快，尤其是镇区市场。上周东莞全市共有5个项目取得开工许可证，分别是新世纪颐龙湾二期、樟城华庭、海贝豪庭、盛和豪园和东田翠湖湾。合计住宅建筑面积约34.38万㎡，环比下滑5%，非住宅开工面积约6.61万㎡，环比下滑32%。