2013东莞楼市升跌几何 高歌之势仍然预涨之中

　　2013年，楼价会涨吗?这或许是最受关注的新年猜想之一。新年前后，全国各地楼市相继延续了去年第四季度的火热行情。市场上的种种迹象让人们越来越担心：2013年的房价难道真的又要涨了。尽管在宏观层面从来不缺乏唱涨房价的声音，但这只是对楼市预测的一部分，剥去噱头制造者的嘈杂，楼市也并不缺乏理性的声音。

　　落地东莞，对于2013年房价的走势，业内颇具默契地行成了稳中有升的总基调。除此之外，围绕“品牌开发商的市场份额是否会进一步加大?”、“热点片区的竞争是否依然激烈?”、“2013东莞又有哪些新兴区域?”、“二手房市场是否不同于一手行情?”等系列问题，业内人士和机构却有不同看法。如果想在新年选一套新房。却不知如何下手，我们同样为您准备了有价值的参考。

　　2013年楼市上涨论是否危言耸听?

　　尽管房价上涨是普通购房者最不愿意见到的事情，但房地产业界从来不缺乏预测房价上涨的声音，2013年也一样。其中既有习惯性唱涨的行业专家，也有以数据说话的相关机构。看涨房价的观点虽然看似危言耸听，但又有一定的逻辑关联性，能够被传播，说明其拥有一定的理论根据，但事实没有呈现前，类似观点或许只能停留在留言的范畴。

　　华远地产总裁任志强：

　　3月，房价将上涨

　　他称这由土地的供求关系决定，从2011年至2012年土地供应几乎处于负增长的局面，没有土地去保证供给，房价必将出现上涨。2006年土地供应负增长，2007年房价上涨，2008年土地供应负增长，2009年房价上涨的经验为依据。如果房价增长幅度大于收入增长的幅度就变成房价收入比例差距越来越大，它是不合理的，就叫上涨。颠覆了非得翻两番才叫上涨的观念。

　　清华大学教授曾宪斌：2013年房价的预测就是两个字——大涨!

　　他称2012年房地产的脉络就是：房价缓慢而坚定地继续上涨;政策继续调控，但成效逐渐式微，史上最严厉调控濒临失败;人们对政策的理解、对房价的预期已经发生质的转变：越来越多的人已经开始产生房价上涨的预期，为2013年的房价上涨埋下伏笔。

　　清华大学中国与世界经济研究中心：房价上涨基础形成。

　　1月6日发布的宏观经济预测报告认为，政府调控政策是否具有持续性和年末房地产市场翘尾现象所造成的老百姓恐慌情绪，都为2013年房价上涨留下隐患。报告显示，2012年1至11月，全国商品房累计销售面积在年内首次出现正增长，达到2.3%。一二线城市引领了全国房价的涨势。楼市的回暖为2013年房产开发商注入一剂强心剂，房价上涨基础形成。

　　渣打银行报告：

　　下半年房价将上涨

　　近日发布的《2013年中国宏观经济预测报告》指出，2013年上半年，中国房地产市场仍以消化住房库存为主，房产税也不会大面积铺开。但随着全国其余地方库存下降，2013年下半年房价可能开始上涨。

　　2013年楼市是否真能四平八稳?

　　去年，楼市低开高走。经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量的持续放大，全年商品房成交量直逼10亿平方米。2013年伊始，多地楼市仍延续增量走势，回暖趋势进一步明朗。这种背景下，仍有不少专家指出，2013年楼市回暖带来价格高位运转的可能性有限，市场仍将稳字当头。

　　住建部政策研究中心主任秦虹：

　　房地产稳字当头

　　尽管2012年末市场有所回升，但秦虹认为房地产市场大幅反弹的可能性不大。就宏观政策和外部经济环境看，短期房地产市“稳”字当头，2013年市场不会有大幅的回升。首先，现在的房地产市场环境不同于2009年，当时是政府放松货币政策的幅度非常大。去年的货币政策是有限放松，宽松幅度并不是很大。其次，本次调控对于投资和投机性需求采取比较严厉的控制。最后，现在的库存量非常大，今年即使房价有所上涨，回升的幅度也是有限的。

　　建设部政策研究中心主任陈淮：

　　楼市依然稳定

　　其指出，2012年的楼市政策最大特点没有任何加码，即“稳定”。2013年还是如此，因为市场与政策有四个确定性。分别是抑制投机性需求的政策将坚定不移、调整税费是刺激2013年经济确定性最高的宏观调控政策、自住性改善性需求仍将是支持2013年市场的需求主体和二三线城市中小城镇将迎来新一轮发展建设的高潮。他认为，2013年市场不存在回暖问题，调控政策明确规定，积极支持老百姓适时改善住宅，增加有效供给，所以只要这个需求主体继续延续，2013年房地产市场就会往健康方向发展。

　　中国房地产业协会委员会副秘书长陈啸天

　　楼市仍处于稳定范畴

　　他认为，从前几轮楼市波动来看，相对供应量反差往往使房价压力凸显。去年11月和12月楼市成交环比陡增，已使主要地产企业的库存结构发生变化。目前，在京、沪、穗等一线城市，多数房企仍保持在约6—7个月的库存水平，库存户型也以较大面积为主。从整个市场及2012年走势来看，楼市依然以稳市场、稳价格为基调。中小城市销售的萎缩幅度放大，使楼市总量仍属于稳定范畴。

　　2013年房产泡沫破裂致房价大跌?

　　近年，关于中国是否存在房地产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是。当年易宪容、牛刀、时寒冰和曹建海等“空”军们关于房价下降的预测，购房者也学会了一笑而过。关于房价涨跌，永远都有不同的观点和声音。

　　财经评论人吴其伦：

　　5月份起房价全面下跌

　　2013年，在政策方面，政府会强化现有政策的执行，并于4月份开启新一轮调控，限购扩容、房产税试点扩围;市场表现为高端商品房成交低迷，中小户型、中低价位商品房成交上升，中小户型商品房及保障房供应增加;房价的走势则是5月份起全面下跌，一二线城市跌幅较大，其他城市次之。

　　中国房地产评论家牛刀：

　　半年后，房价泡沫破裂

　　中国房价泡沫顶多再撑半年，半年后，房价泡沫破裂，中国经济开始转型。这里的半年后，是指2013年3月后。

　　理由有四：一是目前货币政策的口径已经取消“预调微调”、“宽松”、保留了“积极的财政政策”，这就表明货币不会放松。中国的房价完全是一场骗局，主要是货币推动的上涨，如果政府不再狂印钞票，楼市投机资金就会枯竭。

　　二是中国房地产体量十分巨大，空置造成巨大的风险远超过房价泡沫，貌似经济增长，实际上埋下的隐患早已超过效率。

　　三是中国经济已大衰退，根本无法逆转。人工智能等一系列关键技术的成熟和产业化，中国制造业毫无科技创新能力，基本面临全线性崩溃。

　　四是2013年全球性的金融混战正在展开，其破坏力、复杂性和覆盖面都是历史性的，中国的货币体系必然遭到冲击，一旦货币崩溃，房价体系就是虚的。

　　2013年3月后，中国进入生死对决。至于政府采取什么措施，在3月份两会上会有一个说法。中国到底是维护泡沫，还是实行经济转型，就看他们最后的选择结果。

　　中国问题与人口问题研究者刘忠良

　　房价会有两次大跌

　　中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，约在2013年左右开始。

　　由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展，房价在近几年不会跌到底部，或许在大跌后有小幅反弹;到2025年左右或更早，由于购房年轻人口大幅减少，此时中国经济增速已大为下跌，房地产跌入底部;中国房价会在2013-2015年左右和2025年左右形成两次大跌，在后一次永不翻身，中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海

　　房价回落不可避免

　　经济越放缓，房价就越会失去上涨的基础，即使年底房价还有上涨，但我认为这是崩盘的前奏。在2013年宏观经济可能会更加严峻的大背景下，房价超前回落的趋势，我个人认为几乎不可避免。从经济循环来看，只有房价下降，国家经济才能获得良性发展的生机。

　　合富辉煌 成交量同比或增长10%

　　合富辉煌东莞公司认为，2013年东莞楼市供求整体态势为“稳中小升”。

　　2013年东莞一手住宅成交量预计同比有10%以内的增长，在580-650万平方米之间;整体均价预计比2012年略有增长，预计在8400-8600元/平方米之间。

　　作出上述预测判断依据有如下四点：一是2013年东莞楼市环境整体好过2012年，房价预期将整体高于2012年。二是东莞经济在2013年难言大回升，决定了成交量和价格均不会有太大的突破，“稳中有升”是主流趋势。三是成本推动房价上涨。2012年东莞商住用地楼面地价约2394元/平方米，同比2011年上涨36%。四是2010-2012年累积的市场需求，较大程度在2012年已经释放，预计2013年成交量将难有大突破，整体将维持2012年上下或者微增水平。2013年整体供应量大，竞争加大，对房价起到平抑作用。此外，2013年东莞传统房价弱区成交量比重将加大，拉低整体均价。

　　东莞世联 楼市整体环境偏暖

　　总结2012年楼市，世联地产用“向死而生，冷热不均”八个字;对于2013年楼市，其则用“心有猛虎，细嗅蔷薇”，这也是其年报主题。对整个市场而言，就是核心城市，主流产品，供应不足，价格上涨。

　　世联地产判断2013年整体的环境偏暖。与其预测2013年市场量价、新开工面积、房地产投资涨幅之类的内容，世联地产认为在政策偏暖和行业趋势延续的背景下，更该专注如城镇化新进程、市场供需、集中度提升、利率市场化和购房者信心等内容。

　　2013年，世联地产认为市场有以下特点：中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点;需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大;房地产市场的短周期波动以及流动性的影响更大;开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力;购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显。

　　博文道 房价或上涨

　　营销策划有限公司认为，2013年东莞楼市依旧稳定发展，刚需户型占主流。

　　2012年是个刚需年度，去年东莞开发商用刚需户型来应对政策和限购带来的开发风险，大部分开发商都采取以价取量和快速开发快速去货的经营方式。

　　2012年东莞楼市虽成交热闹，但普通住宅成交均价每平方米在7000-8000元左右，刚需户型价格上浮空间有限，仅靠刚需户型的成交难以带动东莞住宅成交均价。刚需户型依然是2013年的东莞楼市主推产品，预计今年房价稳定并有上涨。

　　瑞峰置业 供应量达600-700万平方米

　　在成交预期方面，瑞峰置业认为：东莞楼市将呈前高后低之势，住宅成交将超越600万平方米。虽然2012年土地供应量大幅减少，但是新开工量全年维持高位水平，住宅新开工总量增幅接近两成，主要是因为对明年房地产市场的前景充满期待。随着轨道交通的逐渐成形，广州、深圳等购房需求将进一步外溢至莞，加上东莞自身的刚需体量庞大，刚需将有效支撑东莞住宅市场。2013年，东莞刚需供应量将接近或超越2012年水平，在市场接受度高的情况下，考虑到2012年全年历史供应量属于高位水平，预计2013年住宅供应量接近甚至超出2012年水平，达到600-700万平方米。

　　在价格方面，认为上涨的可能性不大，但住宅均价将有5%左右的涨幅。预计春节后楼市或将延续目前的发展趋势，上半年价格都不会有明显波动，但是下半年或有房企有“调价”的欲望，但在调控坚持从严的基调下上涨的可能性不大，预计整体涨幅在5%左右。2012年住宅签约整体均价约8263元/平方米，预计2013年整体住宅均价在政策不遇大的变化前提下，向8500元/平方米以上迈进的几率较大。

　　东莞中原 房企将走向两级分化

　　东莞中原认为，2013年外来品牌房企继续深挖东莞市场，房企两极分化加剧。预计2013年“强龙压过地头蛇”的现象将愈演愈烈，除了万科地产继续高歌猛进之外，万达集团、碧桂园集团、保利集团、恒大地产等初涉东莞就尝到甜头之后，2013年将继续深挖市场潜力，不断有全新项目面市，它们将牢牢占领成交榜第一阵营。

　　而近几年本土房企则是呈现一副“众生相”，既有固步自封、停滞不前的企业，也有淡出地产、无心恋战的企业，当然也不乏突起的新贵。总体而言，东莞房地产市场将逐渐走向成熟，而越成熟的市场竞争越激烈，优胜劣汰的法则愈加凸显，行业将走向集中，品牌房企的市场占有率将稳步提高，房企两极分化的趋势不可逆转。

　　同时，随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体迎来发展快车道。预计2013年东莞商业市场的蛋糕将变得更大，除了长安万达广场、万科中心陆续开业之外，万达集团在南城、厚街、虎门的综合体也拨开神秘面纱。

　　合富置业 二手房消费主力还是刚需

　　合富置业统计数据显示，2012年东莞全年的二手房网签量共有35761宗，其中超过6成的交易来自于下半年。去年东莞城区二手房住宅市场刚需买家占主导的格局贯穿全年，合富置业认为，今年也不例外。

　　二手住宅市场成交均价按月走势相对较平稳。从合富置业录得的东城南城二手住宅成交个案分析，2012年东城南城二手住宅市场月度成交均价基本保持在7000元/平方米这条均价线上下窄幅波动。而投资和改善型购房比例不低的虎门，个别月份因成交结构发生变化而导致成交均价出现明显波动，从全年走势来看波动幅度相对较为明显。

　　基于中央经济工作会议传递出了“坚持房地产调控政策不动摇”的基调，预期2013年的房地产市场，在楼市政策环境稳定，整体经济企稳回升的大前提下，总体二手楼市将会以平稳为主基调，交投量平稳活跃，价格仍将保持稳中微升的态势，刚需买家依旧是二手楼市中最为重要的组成部分。 

　　金信联行 二手房均价有望突破8000元/平米

　　金信联行数据显示，2012年东莞楼市二手成交总量与2011年相比增长达34.9%，全市的二手房成交量赶超一手。2012年东莞二手楼市的成交量和成交均价均呈现出震荡上行的趋势，其波动主要受金融政策及周期性季节淡旺季影响。在成交均价方面，金信联行统计数据显示自2012年5月份市区二手房均价突破7000元大关以来，一路攀升，至12月份达到7625元，创连续5年来的最高值。金信联行认为，刚需的积极入市，利率下调的带动，改善型客户增多，大户型单位及高档房源成交增加均拉高了均价。

　　对于2013年的东莞二手楼市，认为，基于楼市政策将会延续过往政策的预期，对二手房市场行情影响最大的将会是金融政策，如无意外，不出现CPI过高导致金融政策变化等意外情况外。2013年的东莞二手楼市将基本维持2012年的行情。且同时伴随一手房价小幅上涨的预期，东莞市区的二手房均价将有望突破8000元。

　　东莞万科营销管理中心总经理高骏

　　品牌开发商市场份额进一步增加

　　对于今年东莞房地产行业的走势，高骏认为，这几年，东莞楼市一直不温不火，整体稳定，2013年会延续这种势头。但从整体格局来看，稳定中依然会存在一些变化，主要表现在三个“增”。

　　首先是随着一批新楼盘的入市，以及原有项目的加推，一些热点区域如南城、松山湖、塘厦的热度会再次增加，片区竞争的激烈程度也会相应增加。

　　其次，2013年，品牌开发商的市场份额还将进一步增加，由此衍生出的还有非毛坯修产品的比例同样将进一步增加。

　　高骏还透露，相比2012年，今年东莞万科的在售项目数量也将有所增加。

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良

　　2013年成交量或在400万㎡左右

　　从年初的低谷到年底的成交新高，东莞去年商品住宅成交上演了冲上云霄的行情，全年住宅卖出将近6万套，创历史新高，成交量有惊喜。不过，对于2013年东莞楼市成交量的预判，陈骏良认为在400万㎡左右，因为去年刚需购房占比约七成，刚需的释放会有所减缓，届时市场会出现结构性调整。

　　在政策方面，陈骏良认为会维持现状，保持东莞现有的稳定。在房价方面，基本维持不变。不过中小户型的价格会有5%左右的升幅，毕竟刚性成本在增加;大户型产品价格则会有小幅度下降，140㎡以上的户型会出现“以价换量”的局面。

　　世纪城地产商住副总经理蒋纯华

　　成交量和房价都会有较大上升

　　蒋纯华对今年楼市的走向持乐观的态度，他认为，相比2012年，今年东莞楼市的整体成交量和房价将有一个比较大的提升，理由有以下几个。

　　蒋纯华认为2012年的楼市调控实际上已经比较严格，但开发商消化产品的难度并不大，这说明客户对市场的接受度正在提高。今年的调控没有理由严过去年，而客户的接受度也不会开倒车，因此楼市存在上升动力。

　　其次，在促增产的基调下，今年的宏观经济将会再次迎来一轮大投资热潮，银行放贷增加，新一轮的通胀将会出现，这种背景下，楼市升温，成交和房价会增加。

　　世纪城地产商住副总经理蒋纯华

　　成交量和房价都会有较大上升

　　蒋纯华对今年楼市的走向持乐观的态度，他认为，相比2012年，今年东莞楼市的整体成交量和房价将有一个比较大的提升，理由有以下几个。

　　蒋纯华认为2012年的楼市调控实际上已经比较严格，但开发商消化产品的难度并不大，这说明客户对市场的接受度正在提高。今年的调控没有理由严过去年，而客户的接受度也不会开倒车，因此楼市存在上升动力。

　　其次，在促增产的基调下，今年的宏观经济将会再次迎来一轮大投资热潮，银行放贷增加，新一轮的通胀将会出现，这种背景下，楼市升温，成交和房价会增加。

　　卓越地产营销总监李向阳

　　2013年东莞房价先扬后抑

　　2013年东莞的房价会出现先扬后抑的行情，李向阳认为受到去年年末市场翘尾行情的惯性影响，今年上半年房价会上扬;房价上扬后国家必然会出台更加严厉的调控政策，预计整体房价会下跌10%左右，恢复到2011年的水平。

　　那大户型产品是否会出现以价换量的局面呢?他觉得购买大户型产品的客户，对于价格的敏感度并不是很高，更注重的是产品的满意度和服务。

　　由于东莞库存量每年以5%-10%的速度在增长，但是消费者有限，2013年，对开发商而言，压力犹存。

　　其认为，2013年东莞商业地产会是一个热点。因为东莞商业地产正处于起步阶段，今年将迎来商业地产发展的新纪元。大大小小新一代的商业体的出现，区域化发展的商业体将逐步改变东莞人的消费习惯。

　　北大资源营销总经理韩袁

　　今年房价将温和上涨

　　韩袁认为今年东莞楼市的成交量会高于2012年，他认为，从前年下半年开始，东莞经济已经走出谷底、逐渐趋稳。今年又是十八大后的第一年，政府在振兴经济方面肯定会有动作，这个宏观条件下，楼市将延续去年四季度的升温趋势。

　　但韩袁同时认为，房价并不会出现剧烈变动，将以温和增长为主，“经过这么多年的发展，东莞楼市已整体趋于成熟，开发商和购房者都比以往更理性。

　　因此房价对外围表现的反应不会再那么激进，以温和上涨为主。”

　　汇景地产营销总经理叶扬春

　　大虎门港片区将成为新亮点

　　叶扬春认为宏观环境对楼市有利，他认为，2013年是新一届政府的开局之年，整体经济上不会太差。2012年初大家普遍持悲观态度，但年中行情转好，业内预期提高，并很有可能延续到今年，这是今年楼市的基本面。

　　叶扬春还认为包括沙田在内的大虎门片区将在2013年成为东莞楼市的一个新亮点，“随着去年底虎门港与沙田镇的行政结构调整以及保利、碧桂园等品牌开发商在片区内的拿地，2013年开始，大虎门港片区将逐步形成一个全新的滨海居住带，成为继黄旗山、松山湖板块后的又一处高端居住区。”

　　亿兆地产副总经理栾晓海

　　乐观看待2013年楼市

　　预计2013年，东莞楼市基本平稳向上，栾晓海乐观看待东莞今年的楼市。

　　其认为，东莞房价比较实在，市民收入与房价之间并不像广深等地，差距巨大。

　　房价与土地成本关系密切，东莞土地成本逐渐走高，2013年的房价自然会水涨船高。例如，去年年底南城白马出售的地块，楼面地价三千多每平方米，若带非毛坯修，按照行内的建安成本来预算，该地块以后的商品房单价或将破万。开发商高价买入“面粉”，不会产出低价的“面包”。

　　由于近年大户型产品去货速度缓慢，对东莞市场而言，今年更讲究精准营销。其透露，与一期多面积段产品不同的是，香树丽舍二期新品全规划为70㎡—100㎡的刚需户型。 

　　东莞富通地产常务副总经理姜沣桐

　　2013年房企竞争进一步加剧

　　姜沣桐认为2013年东莞楼市整体上会不错，在城镇化、政府投入加大等利好消息的促进下，经济情况整体乐观。他认为，水乡片因为处女地多，同时有政策支持，会成为未来几年东莞楼市的一个热点区域。

　　此外，姜沣桐还认为今年东莞各开发商间的竞争会更剧烈，“从数据上看，今年的供应量很大，刚需产品比例高，外加品牌开发商大面积进驻，所以竞争会异常激烈，特别是一些热点地区。”