东莞商品房需交纳维修资金 将享有“养老保障”

截至去年底，东莞全市已有6000多万平方米商品房建成并投入使用，针对这些商品房维修基金的征缴问题，东莞市房管局（下称“房管局”）日前召开住宅专项维修资金征缴工作会议，会上透露，各镇街和各相关单位将成立专门的机构、专人去配合维修资金的征缴工作。

据了解，目前东莞的物业维修金采取按建筑面积计算的办法，住宅40元/平方米，非住宅50元/平方米，包括车位、写字楼、商业项目等非住宅，都要交纳维修资金。

现状:物业维修金监管存在漏洞

据房管局局长张伟华介绍，截至去年底，东莞市共有6000多万平方米商品房建成并投入使用，但大部分都没有缴存维修资金。其中，相当数量的物业都已过了保修期，不少共用部位和共用设施设备已渐渐老化或损坏，正“带病”运作，到了必须修理或更新的程度，如不及时报修或更新将会造成更大损失。

然而，目前的维修资金缴存、监管和使用情况却存在着很多问题，其中，“缴存标准不统一、缴存方式混乱”是最为突出的问题。

据了解，以往只有小部分楼盘缴存了维修资金；即使缴存了维修资金的楼盘，缴存标准和方式也相当混乱，有的按房价的1%收取，有的按房价的2%收取，还有些每月随管理费收取。同时，对维修资金也没有实行统一监管，收取的维修资金全部放在房地产开发企业或物业管理公司的账户，没有实现分账到业主的账户；而且绝大部分物管都没有定期向业主和业主委员会公布缴存和管理情况，账目不够清晰，“有些物业管理公司随便挪用维修资金，用于一些与维修资金不相符的项目。有些物管使用维修资金时，没有经过相关业主表决，直接由物业管理公司或房地产开发企业组织维修，维修后所用费用也没有向业主公告。还有些信誉差、不负责任的房地产开发企业和物业管理公司挪用维修资金。”张伟华表示。

对策:监管专户建清晰电子清单

为此，房管局日前已在东莞银行设立维修资金监管专户，实行专户储存，由政府监管。在收缴维修资金时就将建好明细账，核算到户，并利用专门开发的软件系统来管理，按照“楼盘－幢号－房号”建账，为小区建立清晰、详细的电子清单。

张伟华表示，届时每个缴存了维修资金的业主都有专门的存折和卡，通过存折和卡业主可随时对缴存、使用、结息等情况进行查询。另外，房管局还将制定维修资金使用管理办法，规范维修资金使用程序，为安全使用维修资金提供保障。

张伟华认为，维修资金的征缴带来的是“三赢”的局面：对政府来说，数千万平米的商品房“养老”工作得到了保证，避免了楼房的安全隐患；对物业管理行业来说，有望扫清发展的障碍；而对业主来说，更能享受到房子保修带来的安全、保值等利好。

析疑:为何按面积算？更便宜更公平

据了解，东莞的物业维修金采取按建筑面积计算的办法，其中，住宅40元/平方米，非住宅50元/平方米，包括车位、写字楼、商业项目等非住宅，都要交纳维修资金。张伟华解释，东莞之所以不像别的城市那样按房价总额的百分之几收缴维修资金，主要考虑到由于每间房屋的总价都不一样，即使是同一幢楼、同一楼层甚至是门对门的房子，在总价上也或多或少存在差异。在面积一样的情况下，交的维修资金不一样，对业主来讲不公平。

同时，缴交金额不同，维修资金管理和使用起来也不方便。他举例说，如果是一套100平方米的房子，一般房价总额在50万元～70万元之间。即使征收1%的住宅维修资金，业主也要交纳5000元～7000元。但如果按建筑面积算，业主只需要交4000元。实际上按建筑面积算，比按房价总额的百分之几的收缴方式还要便宜。

卖房时怎么办？维修金“跟房走”

如果业主交了住宅维修资金后，又把房子卖掉了，那么，业主所缴交的维修资金该如何处理？对此，张伟华解释称，住宅维修资金作为房子的“养老金”，是跟着房子走的。如果业主卖掉了房子，缴交的维修资金也随之转让给新的业主，不能再取出来。

“实际上这个问题也很好解决，老业主可把这笔钱算进房子的总价，一起出让给新业主。”张伟华表示，如果房子已计划转让，买卖双方的业主可在合同里面约定，到底由哪一方出这笔维修资金。有合同约定的将以合同约定为准，受到法律的保护。因为从6月10日之后，必须缴交住宅维修资金，拿到缴交的收据，才可到房管所办理房产转让物业产权。

维修金谁来交？看预售证时间

此外，对1998年10月1日～2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，按规定将由发展商交纳维修资金。但如果发展商与业主另外有合同约定的话，则要以合同协议的内容为准。即使在规定的范围内是由发展商交纳维修资金，但如果合同中约定由业主缴交维修资金的，还是要业主去缴交。只有在双方没有合同约定的情况下，才按照以下规定执行：1998年10月1日～2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，由发展商缴交；在1998年10月1日以前，或者2003年8月31日以后的，都由业主缴存。