中原：1月东莞楼市集中度明显 淡季营销主打温情牌

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.1.14-2013.1.20)商品房成交面积17.47万㎡，环比下降19.85%，同比上升310.22%;成交套数1863套，环比下降26.97%，同比上升302.38%;成交金额15.80亿元。

　　本周住宅成交面积16.00万㎡，环比下降17.84%，同比上升351.69%;成交套数1594套，环比下降18.47%，同比上升409.27%;成交金额13.49亿元。本周非住宅成交套数269套，成交面积1.47万㎡，金额2.31亿元，成交均价15779元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8430元/㎡，环比上升2.65%，同比下降4.51%。其中普通洋房成交均价为7478元/㎡，高端洋房为9370元/㎡，豪宅洋房为12361元/㎡，别墅为14671元/㎡，公寓为8347元/㎡。

　　本周新增供应环比大幅减少，以非住宅供应为主。

　　本周东莞楼市仅有3个项目新增供应，面积合计3.88万㎡，环比上周出现大幅下降。在住宅产品方面，有且仅有南城的宏远康城国际新增供应112套公寓，共7293㎡。剩余的都为非住宅产品，宏远康城国际供应354套商铺，145套写字楼，凤岗的三正卧龙山花园也新增373个车位。

　　截止到1月20日，1月的车位供应已高达1458套，商铺473套，在春节前，非住宅产品新增供应增多与年底国内经济出现回升势头，整体商业市场环境向好有关。岁末年初，投资置业活跃，正是各大商铺、车位大展拳脚的好时机，不少开发商趁此时机推出此类产品。写字楼产品由于空置率问题短期内难以解决，东莞写字楼买家投资十分谨慎，历来供应面积不多，如2012年全年也仅有8个周次有写字楼供应共10.43万㎡。2013年全新写字楼的潜在供应面积将在14.37万㎡，其中南城竞争尤为激烈，宏远康城国际写字楼抢先入市，可以错开竞争。

　　楼市供应量偏小，是2013年1月的真实状况，到目前为止，东莞楼市新增供应的楼盘数量仅为15个，新增面积仅26.78万㎡。除了开发商年底忙总结忙新一年计划无暇推盘的因素之外，每年春节前后都是新商品房的“淡季”，2013年不少楼盘明确看好后市，造成现在供应量的短缺。尽管东莞楼市1月整体供应量偏低，但是不会出现供需比失衡。2012年年末楼市翘尾项目集中入市，12月新增供应高达89.60万㎡，直接导致目前楼市库存充足。很多项目尤其是纯新盘项目，为了造势以拔高产品整体形象及增加后期销售提价空间，都追求较高的开盘去化率，因此需要一段不短的蓄客期，在蓄客未达到理想值时多数会选择推迟入市，由此可预计2013年首轮的入市新增高峰期将在3月出现。

　　楼市淡季更要彰显“楼盘气质”，文化营销主打温情牌。

　　临近春节，随着新增项目入市减少，楼市热热闹闹的营销活动也开始偃旗息鼓。开发商在宣传推广上的投入也大幅减少，如本周楼市报广方面只有三个项目不到2个版的推广。

　　本周(2013.01.14-01.20)楼盘活动依然以小规模的暖场活动为主，除了常规的年末业主答谢会之外，呈现了明显的“文化营销”特点。如迪纳酒店公寓1月19日举行的巴罗克2013新年音乐会，中熙·松湖国际结合当下最热的“Style”文化进行style达人招募，天利中央花园来访即送电影票，畅享贺岁档电影盛宴，江南第一城和锦绣山河不约而同地邀请了书法名家挥春送新年祝福。

　　无论营销活动的模式怎样改变，楼盘活动本质都是为了在春节前后这个传统淡季汇聚人气蓄客，提高项目知名度与市场认可度。如何在不咸不淡的暖场活动中彰显“楼盘气质”，眼下的楼盘已不满足于案名等文化营销的“小伎俩”，更多是配合楼盘卖点进行全方位的文化包装，像宏远、光大这些本土实力品牌房企就在文化营销上猛下功夫，发掘项目内在的文化内涵，这种尝试说明在当下的市场环境中，开发商也开始考虑人文关怀，主打温情牌，而业主是否买账则有待市场验证。

　　1月东莞楼市市场集中度明显，热销项目成交高位运转。

　　受去年12月成交量上涨影响，今年1月楼市成交仍维持惯性抬头，本周东莞住宅成交1594套，日均成交过200套，虽然环比出现下降，但是与去年同期相比大增409.27%，基本接近去年畅销周次数值。本周洋房成交共有141个，成交前三甲为：观澜碧桂园278套，碧桂园•天麓山80套，富盈·盈翠熙园59套。塘厦区域因为碧桂园两大项目观澜碧桂园和碧桂园·天麓山的发力以400套占据区域住宅排行冠军，南城因为项目众多，且新入市项目康城国际的影响，以249套的成交量排第二。从市场集中度来看，本周洋房成交前10名的共成交646套，占比达到46%，而上周成交前10名的为856套，占比47%，两周基本持平。由此看出，1月东莞楼市的市场集中度明显，热销项目集中成交致使本周住宅维持高位水平。从一月的成交数据来看，目前市场已经走出购买力低迷的困境，预计今年春节成交的数字会比往年好看。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2013.1.14-2013.1.20)商品房成交面积17.47万㎡，环比下降19.85%，同比上升310.22%;成交套数1863套，环比下降26.97%，同比上升302.38%;成交金额15.80亿元。

　　本周住宅成交面积16.00万㎡，环比下降17.84%，同比上升351.69%;成交套数1594套，环比下降18.47%，同比上升409.27%;成交金额13.49亿元，成交均价为8430元/㎡，环比上升2.65%;同比下降4.51%。

　　本周非住宅成交套数269套，成交面积1.47万㎡，金额2.31亿元，成交均价15779元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2013.1.14-2013.1.20)住宅成交1594套，成交面积16.00万㎡，成交均价为8430元/㎡，环比上升2.65%。本周住宅中位数价格为7179元/㎡，环比上周7142元/㎡下降0.52%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1594套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有34套，占比2.13%;成交价格在5000-6000元/㎡共有242套，占比15.18%;成交价格在6000-7000元/㎡共有285套，占比17.88%;成交价格在7000-8000元/㎡共有331套，占比20.77%;成交价格在8000-9000元/㎡共有373套，占比23.40%;成交价格在9000-10000元/㎡共有142套，占比8.91%;成交价格在10000元/㎡以上共有187套，占比11.73%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1594套，成交面积16.00万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有塘厦、南城、虎门等12个镇区，成交套数在10-40套的有大岭山、寮步、樟木头等11个镇区，成交套数在10套以下的有东坑、横沥、石排等8个镇区。其中排在前列的镇街有塘厦400套、南城249套和虎门114套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、东城、虎门3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、南城、长安等7个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有塘厦、凤岗、万江等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有麻涌、大朗、石碣等11个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10名)：

　　写字楼成交项目一览(所有项目)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：限量一口价85折，来访即抽奖

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：48-63平米的复式二房及复式三房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周限量一口价85折,来访即可参与抽奖。

　　★个案名称：长安万科广场

　　本周主题：业主答谢会

　　下周预告：无

　　地段：长安镇长青路

　　主力户型：商铺

　　万科拟将万科广场住宅将打造集商业、写字楼、高层洋房为一体的综合体项目。长安万科中心占地7.5万平米，首批推出130-300平方米的商铺，以及约75-105平方米的高层洋房，同时，项目打算引进东莞第二家IMAX电影院。万科广场住宅处于广深轴线中央，东莞的南大门，是长安的城市名片，珠三角地区及港澳认识新东莞的重要窗口，东莞长安镇商业核心区长青路商圈(长青南路1号)。项目东邻镇区主干道长青路，南接S358国道及广深高速，长安客运站近在咫尺，规划建设中的轻轨R3线从项目近旁通过。本周举行业主答谢会，有自助西餐、拉斯维加斯风情博彩等精彩节目。

　　★个案名称：中熙•松湖国际

　　本周主题：松湖国际Style达人招募投票进行中

　　下周预告：无

　　地段：东莞毛织贸易中心南侧

　　主力户型：78-132㎡“N+1”洋房产品

　　中熙集团是一家以房地产开发为产业支柱的品牌企业，运营着一条从投资、开发、施工、运营到物业管理的整合性房地产价值链，总开发面积超过百万平米，深莞开发项目数十个，皆占踞城市中心绝佳位置，坐拥醇熟完善配套，推动一方繁华发展同时，更积极改善人居环境。香系豪宅精品，美誉深入人心，中熙所到之处皆繁华。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：5万首付起，享名校学位

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　主力户型：97-159平三四房

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：宝马车交车仪式

　　下周预告： 无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：120-145㎡四五房，46-66㎡公寓

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，另外还有40-50平的商务公寓。时隔不到一个月，央行再度降息，楼市抄底时机来临.

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：“春到江南，福临万家——宏远大社区第五届东莞书法名家挥春盛典、岁末送家电基金

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：110-160㎡

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。