瑞峰：节前推货热情大减 上周东莞住宅量跌价涨

　　瑞峰置业1月第三周东莞楼市报告

　　(2013.1.14—2013.1.20)

　　节前推货热情大减 上周东莞住宅量跌价涨

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　去年GDP增长7.8% 创13年新低

　　国家统计局今天上午公布数据，2012年中国国内生产总值(GDP)为519322亿元，比上年增长7.8%。“7.8%”是进入1999以来中国经济增速的最低值，也是最近20年来“倒数第二”的经济增长速度。

　　国土部：预计今年城市地价总水平小幅温和上涨

　　1月15日今日上午，国土资源部就《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》举行新闻发布会。中国土地勘测规划院地价所所长赵松指出，综合国内外因素影响，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。

　　住建部:制定激励措施推广绿色建筑

　　住建部在16日发布了《加强绿色建筑评价标识管理和备案工作的通知》，要求各地以推广绿色建筑为重要抓手，制定相应的激励政策与措施，大力引导及推动绿色建筑发展。《通知》强调，住建部将对各地绿色建筑配套激励政策制定情况进行专项调查，并作为评选可再生能源建筑应用示范市、绿色建筑示范社区等称号的依据之一，各地要严格的按照相关评价技术细则、地方标准等规定，加强绿色建筑评价标识的审查和管理工作，提高工作质量，保证绿色建筑的健康发展。

　　银监会布防三类风险 要求加强房贷压力测试

　　在日前召开的2013年全国银行业监管工作电视电话会议上，中国银监会强调，今年的首要任务是“守住不发生系统性和区域性风险底线”。银监会指出，今年要特别注意防控以下三类风险：一是严防信用违约风险。二是严控表外业务关联风险。三是严管外部风险传染。

　　温家宝:从中长期看要改革房地产税收制度

　　国务院总理温家宝2013年1月15日在财政部调研时强调，财政工作要更好地服务国家经济社会发展和民生改善。在谈到优化税制时，温家宝说，近期要切实抓好“营改增”扩大试点和资源税改革工作。从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。一项是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展;另一项是完善有利于调节收入分配的税收制度，增强财政在调节收入分配中的作用。

　　粤海项目预计6月正式动工 打造成东莞新的产业城

　　粤海项目预计在今年6月正式动工，按照有关方面的设想，这一项目将用10年时间建成一个产业园区，打造成东莞新的产业城。粤海项目计划投资额高达600亿元，而且，将以产业园区的形态出现。因此，项目具有高度的团聚效应。一旦项目建设启动，出于产业链延伸的自发作用，相关核心企业会自动投资于产业园区。而产业链联系层次较弱的企业，有可能布局于周边区域，以享受核心企业所发散的原材料购买和技术服务等。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：莞城旗峰地块底价成交 万科欲打造商业中心

　　上周，莞城旗峰路的商服用地底价成交，被万科地产竞得，折合楼面地价为1772元/㎡，这是近几年来莞城出让楼面价最低的地块之一。地块位于市中级人民法院南面，附近有天源电脑城、城市花园、东莞中心广场、会展酒店、市委和市政府办公楼，是典型的市中心地块，附近商圈林立，有万达广场、高价地广场、世博广场等组成的世博商圈和东纵商圈，南城鸿福路商圈也相距不远，商业竞争颇为激烈。但也正是这优越的地理位置，万科再次在东莞建起商业中心的“试验田”成功的概率将增大。

　　2、本周土地待拍信息：桥头流拍地时隔三年降价上市 寮步凫山地块再临考验

　　本周土地市场将迎来首次以“2013”开头的商住用地，且有两宗，分别位于桥头和寮步。编号2013WG001地块位于桥头镇大洲村的商住地块，出让面积约2万㎡，曾于2010年流拍过。时隔近三年再次上市，起始价从6150万元下降到5422万元，起始楼面价为710元/㎡，略低于宜久房地产拿下的同区域的商住地块。目前，桥头房地产市场处于“真空”状态，仅富盈御荷项目销售良好，待售项目有山水江南花园、温馨花园、石竹山水五期等产品。

　　编号为2013WG002地块位于寮步镇凫山村，出让面积约5.85万㎡，起始价为2.73亿元，起始楼面地价为2120元/㎡，地块位置比较偏僻，与去年流拍的位于同区域的两宗商住地块比邻而居，作为流拍的重灾区，寮步凫山地块的出让再次面临考验

　　3、上周最新土地公告信息：寮步凫山村再推商住地 出让面积约2.16万㎡

　　本周凫山地块待拍的同时，又一宗寮步镇凫山村的商住地块在东莞国土资源交易网进行了公示，此宗地块出让面积约2.16万㎡，起始价为8460万元，起始楼面地价为1781元/㎡。截止目前为止，寮步镇凫山村已有4宗商住地挂牌上市过，出让面积约19.75万㎡，其中两宗流拍，流拍面积约11.74万㎡。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：节前推货热情明显降温 南城新综合体康城国际上市

　　进入农历新年倒计时，东莞楼市的新增供应也进入“冷淡期”。上周全市仅三个项目有商品房新增供应，其中凤岗的卧龙山花园新增2373个车库，沙田的御海蓝岸新增1套约3400㎡的商铺。有住宅供应的仅有宏远康城国际，新增产品有112套42-97㎡一直三房洋房产品、354套商铺产品和145套办公产品，目前住宅产品参考签约均价为9400元/㎡。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况： 成交量井喷后再现回落 住宅日均228套

　　上周东莞全市住宅成交1594套，面积合计1.60万㎡，环比均下滑18%;签约均价8430元/㎡，环比下滑3%;非住宅成交269套，约1.47万㎡，环比分别下滑55%和37%，均价上涨4%。上周住宅与非住宅成交量双双出现较大回落，主要是由于前一周签约量井喷有关，其中，住宅成交量更是打破去年单周最高成交记录，元旦部分客户延迟签约是推动井喷的主要原因之一;碧桂园在塘厦的两大项目成为主要的推动力量，其快速去货的意图也十分明显，其中观澜碧桂园更是以275套的签约量成为全市个盘排名第一位。非住宅方面，商铺签约比较突出，主要是新彼岸、南峰国际二期以及大朗毛织中心的商铺签约。

　　2.2 住宅量价走势：量跌价涨 均价8430元/㎡

　　住宅成交量创出新高后出现回落，但仍然保持在16万㎡以上的高位，元旦后成交量依然维持去年年末高亢行情，元月前三周表现同比去年大幅提高，去年成交低迷主要与购房者观望情绪和春节假期有关。成交均价8430元/㎡，环比上涨3%，比去年全年均价略高，但与去年元月均价相比要低得多，去年主要是由于海逸豪庭等高端盘释放拉高全月甚至全市均价。

　　2.3 区域住宅成交：塘厦连续三周摘冠 虎门近期活跃

　　凭借碧桂园等热售大盘持续释放，塘厦连续三周高居区域住宅成交排行榜首，上周成交400套，均价约7926元/㎡。而去年表现平平的虎门，近期较为活跃，连续三周跻身三甲，地标广场、虎门一号和万科紫台相继发力，由于虎门以高端洋房为主，均价也超过了万元，上周成交117套，均价10386元/㎡。均价方面，仅虎门、东城和厚街过万，厚街更是高达18118元/㎡，但是由于比重较低，所以对全市均价影响不大。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名： 碧桂园抢滩塘厦市场 旗下两大项目包揽冠亚军

　　2.6、楼盘活动：节前促销活动平淡 业主回馈性活动为主

　　上周末楼盘活动仍然以暖场为主，锦绣山河举办了大型的抽奖答谢活动以回馈业主，迪纳公寓则为新旧业主们举办了一场巴罗克2013新年音乐会，保利红珊瑚年度回馈送宝马等，春节临近，针对业主回馈性活动增多，这对于品牌推广或许是成本较低且效果不错的营销策略。虽然赶在春节前的节点开盘或加推的项目不多，但是不乏一些项目进行年底清货，比如说中信凯旋公馆就针对140-190㎡的纯大户阔景洋房进行特价清货，南国雅苑就推出购房+1元赠送18888元/套创业基金进行清货，富通天邑湾每套直降10万进行最后10套清货，当中也不乏买房送家具等促销，比如地标广场成交即抽凡帝罗大冰箱，江滨新城购房送全屋家电等。

　　3、新开工工程：2个项目取得新开工许可证 钜隆麻涌新项目开工

　　上周东莞全市共有2个项目取得开工许可证，分别是碧水湾花园和中惠卡丽兰项目。合计住宅开工面积为11.09万㎡，环比下滑68%，非住宅开工面积约4.03万㎡，环比下滑近四成。碧水湾花园是钜隆集团在麻涌的首个项目，项目占地面积约5.5万㎡，建筑面积约11万㎡。此次是属于项目北区1-17栋及地下室的开工，开工类型包含洋房、别墅、商铺和车库，合计开工面积约14.83万㎡。

　　总结：

　　1、多年来，“保8”一直是中国经济最重要的名词和指引，因为经济增长和就业超稳定的正相关联系，结合历史经验，当 中国GDP增速低于8%时被认为将会出现大规模的失业，因此“保8”也是中国经济增长的一条红线。“十二五”中国不再“保8”，设定了年均GDP增长7%的新目标，标志着中国经济的高速增长时代已经结束，未来的经济增速将保持在7%-8%的“中速增长区间”，这是出于经济中长期发展的考量和开启战略性调整和加快转变发展方式主线的规划要求。

　　2、上周莞城旗峰路的商服用底价出让，折合楼面地价为1772元/㎡，万科与打造商业中心。本周土地市场将迎来首次以“2013”开头的商住用地，两宗地块分别位于桥头镇和寮步镇。

　　3、进入农历新年倒计时，东莞楼市的新增供应也进入“冷淡期”。全市仅三个项目有商品房新增供应，分别是卧龙山花园的车库、御海蓝岸的商铺以及综合体宏远康城国际洋房、商铺和办公产品的上市。

　　4、上周东莞全市住宅成交1594套，面积合计1.60万㎡，环比均下滑18%;签约均价8430元/㎡，环比下滑3%;非住宅成交269套，约1.47万㎡，环比分别下滑55%和37%，均价上涨4%。

　　5、上周末楼盘活动仍然以暖场为主，锦绣山河举办了大型的抽奖答谢活动以回馈业主，迪纳公寓则为新旧业主们举办了一场巴罗克2013新年音乐会，保利红珊瑚年度回馈送宝马等，另外就是部分项目年底清货，比如中信凯旋公馆就针对140-190㎡的纯大户阔景洋房进行特价清货，南国雅苑就推出购房+1元赠送18888元/套创业基金进行清货，富通天邑湾每套直降10万进行最后10套清货等。

　　6、上周东莞全市共有2个项目取得开工许可证，分别是碧水湾花园和中惠卡丽兰项目。合计住宅开工面积为11.09万㎡，环比下滑68%，非住宅开工面积约4.03万㎡，环比下滑近四成。