十月莞五千套单位抢闸上市 4字头价格主导市场

2008政策 四年来双率首次下调

历经一年的市场调整期后，许多楼盘降价已经探底，但消费者的观望氛围并没有完全打破。在大多数人仍然相信“国家还会出台一系列收紧政策”之际，央行关于“双率”的下调，给市场传递了一个强有力的信号。

9月14日，央行称，自9月16日起，下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变，这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。

对此，有业内人士发博文表示，房地产作为中国的支柱性行业之一，具有举足轻重的作用，因此，目前房地产市场所处的艰难困境只是行业发展的一个瓶颈，其低迷的市场状况与整个宏观经济形式更是息息相关。可以预见，在政府货币政策趋向宽松之后，房地产开发商的融资状况将得到好转，虽然消费者市场仍然将保持观望，但情况将向好的层面发展。

供应 近5000套单位争相上市

中天力通相关负责人告诉记者，国庆期间，城市风景新一期100多套产品将推出，记者日前在该项目外立面挂出的红色条幅看到，该批单位价格从4058元/平米起，均价达到4600元/平米；位于东坑镇的皇家公馆项目相关负责人也向记者证实，国庆期间，他们将有所动作，并以不等货量推出市场。

记者粗略计算了一下，“金九银十”期间，东莞商品房取得预售许可证的楼盘近30个，如果按照正常销售，这些楼盘供应量将超过3500套，相比去年，供应量明显减少。这种情况也在说明，在疲软市况不见突破的前提下，开发商推货的节奏明显减缓。从取得预售许可证的楼盘来看，城镇区比例接近。城区方面，位于南城体育路的世博领域目前已经封顶，该项目属于单体建筑，主力户型包括80m2~106m2二房和三房单位。据了解，该项目将在9月底推出300套左右的单位；同是位于城区的新盘，来自深圳的地产商合正开发的上东国际楼盘已经取得预售许可证，这是一个位于万江区域的另一个大规模社区楼盘，整个项目建筑面积约39万平方米左右。9月底至国庆期间，该盘也将会推出一定的货量。与此同时，希尔顿广场、帕萨迪纳、风临美丽湾二期、盛世东方、滨江公馆、锦绣旗峰、百悦尚城一期、新世纪新城二期等城区20多个楼盘都将在金九银十期间推出，城区供应量近4000套。

镇街方面，随着多个镇区多个主力楼盘的相继推出，镇街国庆黄金周市场也因此多了几许热闹。历经近一年的市场调整期，虎门1号项目在这期间一直动作不大，但国庆却是他们发力的重要时机。记者了解到，二期100多套单位将在10月1日登场；作为致力于打造常平首席写字楼功能项目的嘉骏中心自上段时间声势浩大地召开产品发布会，让大家关注的焦点顿时集中到这一区域地产市场。事实上，伴随着国庆7日假期的到来，常平镇各个地产项目也将有所动作。卓越蔚蓝城邦、翰林雅苑等项目相关负责人均向记者表示，他们将在国庆期间推出不等货量。

“88席特价房热闹抢购”伴随着香槟城市花园二期广告语的亮相，正式拉开了寮步区域楼盘的序幕。记者获悉，星城国际花园、甲壳虫之家、万科城市高尔夫七期等项目目前正在“摩拳擦掌”，备战即将到来的“黄金市场”。

根据代理机构提供的材料显示，国庆期间，镇街将有18个项目入市，包括企石的金椅豪园三期、石排的利丰城市花园组团等项目，总供应套数保守估计近千套单位。

价格 “4”字头价格主导市场

“首付8700元，月供450元”，你可能会认为这种情形不可能在楼市中上演，然而，它却真的出现了。

去年9·27新政的实施，导致整个市场长时间陷入观望状态，在这样的前提下，许多开发商囿于企业可持续发展的一种考虑，不得不以低价策略刺激消费者，从而实现资金的快速回笼，高定价时代由此成为回忆。

由中天力通开发的城市风景一期项目去年5月份以5000多元的价格入市，结果受到消费者的热烈追捧，据该项目相关负责人透露，首批产品不久就消化完毕。到了去年7月份，一手业主转售楼盘，价格直升了2000元。今年10月份，另一批城市风景产品即将入市，但相比之前，价格下降幅度相对较大。

尽管现在开发商对十一期间楼盘定价三缄其口，但从目前一些在售楼盘的价格来看，基本以“4”字头为主，这是经过市场调整后的理性价格。早在今年2月份，伴随着东莞万科宣布旗下运河东一号以优惠价发起团购运动后，紧接着，光大等地产商纷纷跟进，一股团购旋风刮遍东莞的同时，房价也得到一定程度的下降。随后，在5、6月份，迫于资金压力，不少开发商更是一步下调价位，有效激发了刚性消费群体的积极入市。这时候开发商的定价体系基本突破“5”字头，开始向“4”字头靠近。

到了7月份，价格的下扬更是不断探底，“3”字头价格也开始浮出水面。在这其中，东城东板块的楼盘表现尤为突出。7月17日，为庆贺联华集团成立15周年，花园城推出“一口价3280元/平米”的购房优惠活动。同月，丰泰城打出“3500元/平米”的广告宣传语，引起业界强烈关注的同时，消费者也趋之若鹜。万科城市高尔夫花园也推出了类似的活动。据悉，7月6日，万科城市高尔夫花园推出100多套尾货促销活动，其中10多套是以3500元/平方米的情景美墅单位，其他单位大多在3500元~4000元之间，取得了良好的销售成绩。19日，万科高尔夫在各大媒体打出“3799元起+1元即送约8万非毛坯”的广告语，引起市场的一片骚动。

这种市场定价体系，为金九银十期间各楼盘谨慎定价提供借鉴经验。从以低价策略推出市场的楼盘来看，都取得了不错的销售成绩。据悉，自丰泰城在7月份以“3500元起”价格推出后，迅速消化了100多套货量；万科旗下各个项目也在这种营销思路的引导下，取得了良好的销售成绩。

今年国庆恰逢新政实施一年，在经过了一年的市场调整期后，开发商变得更加务实。作为传统的金九银十销售旺季的到来，开发商将会借助这一节点，有效促进项目的成交量。“价格是硬道理”，从目前入市的楼盘价格来看，基本延续了之前“低开高走”的营销策略。

2008“金九银十”部分项目推货情况（部分资料来源于东莞中原、东莞合富辉煌）

区域 项目名称 产品 推货时间 推货套数

南城区 世博领域 80~106二房和三房 9月底 300

南城区 东骏豪苑 150~280平方米四房 9-10月 300

南城区 希尔顿广场 80~83平方米二房 9月底 250

南城区 清华居 72~99平方米二房，192-355平方米四房以上户型 9月底 350

南城区 百悦尚城 80~150平方米二房至四房 9－10月 200

南城区 景湖春晓 43~73平方米单身公寓至二房 9-10月 278

南城区 金域中央 130~200平方米情景洋房 9－10月 100

南城区 城市假日三期 35~87，66~75，85平方米户型 9－10月 240

莞城区 运河东1号 38~58平方米公寓及一房114套，68平方米二房共38套 9月 152

莞城区 塞纳河畔 87~145平方米二房至四房 9-10月 213

万江区 上东国际 91~243平方米户型，主力户型128平方米三房及160-070四房 10月初 707

万江区 滨江公馆 88~160平方米三房至五房，主力户型88~140平方米三房 10月初 153

万江区 理想0769 77~110平方米二房至三房 9月 340

东城区 景湖名郡 120~180三房、四房 9月底 200

东城 锦绣旗峰 120~165三房、四房 9月底 240

东城 盛世东方 76~145二房至四房 10月份 150

东城 天骄峰景 198~248平方米大户型 10月 90

东城 东海阳光 44~92单身公寓至二房 10月份 150

寮步 万科城市高尔夫第七期 10月份 未知

万江 风临美丽湾二期 三房116/96 9月底 未知

虎门 虎门一号  四房/140~200 10月1日 108

寮步 香槟城市花园二期 20~120㎡公寓/二房/三房/160五房 9月21日 1~9栋的货量

东坑 皇家公馆 二房/88平方 9月下旬  300多套

常平   蔚蓝城邦 360㎡双拼别墅、约220－250㎡联排别墅以及约200-220㎡叠加别墅 9月底  40多套

沙田 庄士新都滨江豪园 主力户型为100平方米的二房、120~150平方米的三房 10月份 三期1~8栋全部推出

石龙 帝景湾 4房:164~184 10月份 624