东莞当年高价地如今成鸡肋 房企合作开发逐渐流行

从2006年至2007年，东莞频频拍出“高价地”，但是随着房地产市场的变化，当年的“高价地”则已经成为了开发商的鸡肋，高价拿地的成本让这些开发商喘不过气。因此，寻找合作开发就成了某些手中有地的开发商的迫切需要。

“虽然现在房地产市场有着回暖的趋势，但是总体来说还不是很好，很多开发商手头上有地，但是却缺资金，因此，在未来联合开发等合作模式将会增多。”知名地产策划人陈真诚表示。

回顾：东莞高价地转让50%股份

2008年5月份，万科将2007年4月27日以14.12亿元拍下了的东莞南城水濂村水濂中心路地块50%的股权转让给了广东宏远，转让价格为500万元，万科将与宏远共同开发该地块。

而据了解，折合楼面地价为3772.3元/平方米，从而刷新东莞楼面价记录。然而，仅仅是一年之后，万科则以500万元的价格将50%的股份转让给了广东宏远，这也让当初志在必得的宏远捡到了便宜。记者也从宏远地产了解到，目前与万科合作的这个项目也将要开发。

现状：有地无钱开发商频找合作方

“最近很多手里有地的开发商频频找我们与他们合作，我们也在考察当中，有些地虽然有投资价值，但是投资成本却过高，而有些地块地段并不好，合作风险会增大，所以在核算之后，都拒绝了，但是仍然有不少手中有地的开发商依然托关系找我们合作。由于前期的投放成本过大，如果找到好的地块，我们也会考虑合作。”东莞某知名地产公司的调研员透露说。

从目前的房地产现状来看，合作开发可能是一个资金整合、品牌整合乃至人力资本的整合的过程，对于有地无钱的人、有钱无地的公司来说都是好事情。从目前东莞的一些开发商合作开发的现状来说，应该是双赢的，但仅就这一现象而言是这样的。

有地产专业人士指出，至于合作，要是具体到项目，就不是这么理想。尤其是去年下半年今年上半年以来，手中的地有鸡肋之嫌，2006年、2007年拿的地，成本高，有开发期的限制。仓促上马的话，在目前的形势下，有较高的风险系数。

分析：合作开发利弊共存

对于目前频频有地产商一起合作开发的现状，满堂红地产高级研究经理肖文晓认为，现时合作开发主要有三种模式：一是强强联手，两个或几个大开发商组成联合体开发规模比较大的项目，分化资金压力和开发风险；二是弱弱成强，由于单个小开发商不具备与大开发商竞争的实力，小开发商就组成联合体来与大开发商竞争；三是强弱联合，这种情况通常是先进入的小开发商有地没钱、后进入的大开发商有钱没地，于是各取所需，合作开发。

由此看来，三种模式的根源都在资金上，反映了目前开发商资金链普遍偏紧的实情，这与近几年银行信贷政策的收紧暗合。联合开发模式的好处在于可以增强实力、分化风险、共同获利；弊端在于这种模式在现行的土地招拍挂制度下将会助长“高价地”的气焰，导致开发门槛越来越高，最终市场难免有垄断之虞。

2007年下半年，在东莞市南城区水濂山附近，新世纪与宏远集团共同开发了一个全部的项目清华居，该项目占地面积13万平方米，建筑面积16万平主米，主要以别墅，高层大户型洋房为主。据该项目负责人介绍，目前这个项目的别墅已经销售了70%以上，洋房也销售了20%以上。

对于该项目的成功合同，负责操作此项目的宏远地产相关负责人表示，从清华居项目的成功开发，已经说明了开发商联合开发的好处是强强联合，优势互补，资源共享，风险分担，收益均沾。对此，有地产专业人士指出，在东莞，宏远与新世纪的这种合作模式已经走向了成熟。

另外，在近期万科与中天力通在南城要开发的项目也在动工，而万科与宏远地产合作开发的南城“高价地”也将要启动。