专家提醒：购学位房把学位写入合同或签补充协议

　　事件回放：

　　买房时承诺有公校学位，眼看孩子就要上小学了，可开发商突然一纸通知说学位没有了。3月14日，南城石竹新花园数十名业主来到南城区政府拉着横幅，为孩子讨要学位。不少业主抱怨，这一切都应该归咎于开发商做出承诺时存在一定程度的隐瞒。

　　后来，开发商贴出通知，告知众业主还有37个学位，最终，63名适龄业主子女进行了抽签，26名子女未被抽中。

　　潮汕人阿莱和女朋友小红在南城经营着一家小五金店，两人准备今年结婚。本已在南城相中一套新房，但本报近期一则“楼盘学位纠纷”的报道，又让阿莱一家人陷入担忧。阿莱表示，之前只听开发商说起过有学位，但具体能满足多少业主的需求，他们并没有过问。他们担心日后等自己的孩子达到上学年龄，也会出现类似学位纠纷的情况。

　　如今，在义务教育阶段，公办学校和民办学校的收费相差巨大，但公办学校往往优先提供给户籍人口。在东莞，像阿莱和小红一样的非户籍人口众多，“买房能赠送公校学位”的营销方式对这类人的吸引力无疑是巨大的。正是看中了这一潜在卖点，开发商乐此不疲。但在东莞教育资源相对紧缺的事实情况下，“学位营销”难免存在失控风险，但令人担忧的是，目前，东莞“楼盘剩余学位查询机制”仍有待完善。

　　政府发放的学位 多占楼盘总户数的1/3

　　近日，带着阿莱们的疑虑，记者走访城区和一些镇区的主要楼盘发现：“购房赠学位”已然成为各开发商最热衷的营销噱头之一。

　　“当然有公办学位赠送!”在南城西平的玫瑰公馆销售中心，当被询问在此购房可有学位分配时，售楼员林小姐指着不远处的一块告示榜自信地说。

　　榜上贴着一份函件，此函称，同意贵公司投资开发的“世纪城·玫瑰公馆”业主子女入读阳光第六小学和区属初中的起始年级，如安排所指定学校学位不足的情况下，则由我办统筹安排至区内其他公办学校就读。根据南城办(2007)90号文和南城办(2010)2号文件精神及“委托办学意向书”，并按636户计，共安排229个学位指标(不含学区内的南城户籍学生)。

　　此函盖有“东莞市南城区办事处宣传教育办公室”公章，日期是2012年6月15日。

　　记者在南城的天利·中央花园、东骏·朗晴居、中信·凯旋公馆、万科·金域华府等提供公校学位的楼盘均看到了类似的复函。值得注意的是，通过统计，记者发现，基本都在楼盘总户数的三分之一左右。

　　在莞城，尽管在售产品不多，但“购房送公办学位”却是莞城绝大多数楼盘最大的卖点。记者了解到，高价地广场翰林、百达中心、田禾塞纳河畔等莞城在售楼盘，以及万科运河东一号、花城广场、西城楼大街等卖完楼盘，无一例外均承诺附送莞城优质学位，其中不乏省级小学学位。

　　在镇区，由于教育资源相对更为缺乏，主打“购房赠学位”的楼盘并不多。

　　学位将来如何用 售楼员也蒙查查

　　“每户有一个实验小学的学位指标，没有年限限制，插班的也可以。”百达中心售楼员周小姐介绍说，“赠送学位”可以写进购房合同的补充协议。她告诉记者，只要签订购房合同，附送公办学位立即可以生效，去年以来已经递交了一些业主的资料上去。

　　但在记者的走访过程中，像百达中心一样，把“赠送学位”的协议与购房合同挂钩的楼盘并不多。事实上，不少楼盘不仅没有提供学位到时是否真实可用的保障，对能否允许插班　、二手房买家能否拥有学位等关键性问题也是含糊其辞。

　　“我的孩子现在在老家读二年级，你们说买房送学位，到时候他是否可以过来读三年级?”在西平某楼盘销售中心，记者听到身边一位女士在询问。

　　令人意外的是，售楼员居然回答“应该可以”，尽管在该售楼处角落里放置的南城教办复函上，明确写着只允许业主子女入读所属小学和中学的的起始年级。

　　在万科·金域华府的销售中心，贴着政府复函的展板上，还明确作出注释：不能插班，只能从一年级报名入读，即起始年级;二手房转让无学位指标;入读的学生需是买卖合同上的业主的直系亲属;每学年分配的指标用完即止，总学位数量用完即止，未申请成功的学生需自行解决。

　　记者注意到，金域华府所提供的政府复函内容与其它南城楼盘的一致，均遵循的是南城办(2007)90号文和南城办(2010)2号文件的精神，按理说具体细节也应该一致，但令人遗憾的是，只有金域华府一家做出细节的注释。

　　“学位肯定是卖点，但后期不确定性因素太多，因此很少有开发商敢把承诺签入协议，但又要求基层售楼员把这个卖点放大。所以我其实并不太喜欢卖学位房，头几年没事，但后期很容易出现纠纷，给自己惹上麻烦。”从业七年的售楼员胡小姐告诉记者。

　　“2008年的时候，在寮步一个楼盘卖房子，当时发展商就让我们重点推荐赠送的学位，当时自己并不知道只有100个学位。去年，这个项目业主抗议游行，我才知道实情。”曾经从事过五年售楼员的邬小姐说。

　　发展商 如何取得学位?

　　“目前赠送学位是售楼营销中最刚需的部分，很多楼盘只要沾上边的，都会主打这一点。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，几十万新莞人子女的入学需求引发了开发商对学位营销的推崇。

　　那么开发商在实际操作过程中如何获得学位呢?从事房产开发工作十余年的郭健向记者进行了讲解。

　　“东莞学位这块比较复杂，基本分为三种情况。有的片区可以直接申领学位，特别是在一些新项目不多、教学资源又比较充足的地区，比如莞城。但这类学位同样受名额限制，属于细水长流。其次，在镇区开发基本不承诺学位，因为资源太紧缺，有时花钱也买不到一个学位，且质量一般，所以干脆放弃这一块。”郭健表示，其它城区和松山湖的项目要申请学位则要缴纳一定的费用。“这笔钱通常是交给所在镇街的教办，数额不等，根据学位质量、开发商与当地政府的关系等，费用从每个学位一两万元到几万元不等。”

　　“镇街为了促进经济发展和带动房地产销售，允许一些楼盘‘购房送学位’，因为是分级办学，例如小学，包括硬件和师资，全部是由镇街投资的，教育局也很难对镇街的相关机构有指令性的要求，所以操作的空间比较大。”当记者询问楼盘如何能保证获得学位承诺时，另一位东莞房地产行业资深人士韦达涛这样告诉记者。

　　“学校并不参与学位的具体分配，只是负责接受和制定招收计划并向宣教办公室上报，然后按文件执行。”当被问到学校一级是否对学位的分配有建议权时，南城阳光五小校长曹阳明告诉记者。

　　尽管开发商能通过自己的渠道申领到学位，但郭健和韦达涛都表示，并不能为购房者保证学位的长久充足。

　　“在楼盘两三年的销售周期中，基本能保证业主子女的学位充足，但往后走，我们则不能打这个包票。” 郭健表示这是很多开发商不敢把学位条款写入合同的主要原因。(根据被访者要求，文中“郭健”和“韦达涛”为化名)