中原车德锐：水乡镇沙田蓄势爆发 广州客来即腾飞

　　沙田现状：需政府和开发商共同打造

中原策略研究中心总监车德锐

　　沙田定位的问题，从政府和官方的口径来说，沙田是属于二线镇区，二线镇区在房地产发展过程中，发展的速度要比三线镇区来得更快一些。2013年以来，二线区域中的沙田、大岭山都进行了战略性的部署，具备后发优势。

　　沙田的城市建设有一点脱节，从重大工程的落地和执行来说，政府没有太多资金和资源的投入，导致城市建设慢了一些，也导致整个区域的环境、配套相对比较杂乱，跟厚街有一点类似。厚街镇的房价为什么起不来，就是因为工厂导致环境杂乱。

　　回到房地产的供求关系，去年受到供地的收紧，成交不太活跃，去年库存和供应只有七、八百套，主力是洋房，只有700多套，成交了500多套，因此供应是不够的。沙田的特征就是蓄势，意味着2013年甚至往后的几年，会有爆发的趋势。所以大家探讨热门区域的时候，沙田会成为热门的区域。

　　沙田的保利、碧桂园等众多知名开发商准备动起来，但是品牌不够，因此导致瓶颈，市场的营销声音也比较小。2013年的沙田需要各大品牌开发商大力的投入，如弥补政府未建设的路网。政府、开发商需共同打造比较漂亮的沙田。相对于一线镇区，沙田还是有很大的空间，无论是产品开发还是营销。

    沙田未来：借鉴常平和松山湖发展模式

    沙田未来的规划前景很好，路网非常棒，有稀缺的海景资源。不足的地方是比较杂乱，对城市形象和品牌开发商的拉力不足，需要未来几年大力发展和支持。

    说到沙田楼市的前景，从宏观的角度来说，我认为今后十年的重心往西部转移，穗莞深经过的经济带是很大的发展机遇，从交通、路网和规划来说，城际轻轨，市域轻轨和高铁站点的分布，集中在西部区域，我认为未来的十年和二十年具备很大的发展优势，因此宏观来说西部经济带将会崛起。

　　沙田镇政府应该借鉴常平的发展模式和道路，因为广九铁路在通过各镇区的时候，设置了石龙、樟木头、常平站，常平书记极力要求将大的站点放在常平，镇政府做站点的建设和相应站场的管理，用了很多现代的设备，主动性抓住了机遇，使得大的站点放到了常平，因此带动了广深港投资客户纷纷在常平发展。沙田也应该具备常平镇政府的战略眼光，应该将穗莞深大的站点放到沙田，主动的进行应对。这样，未来的广深港甚至其他客户和资金都会在沙田镇集聚。

　　沙田很象广深之间的东莞，厚街和虎门跟沙田的关系是很象的，沙田是洼地，厚街和虎门的土地资源比较稀缺，沙田的优势在于土地资源充足。路网和交通的拥挤来说，厚街和虎门越来越拥堵，从拿地的情况来看，可以说是万元居高不下，厚街会水涨船高，因此沙田不仅仅是价格的洼地，还是居住舒适度的选择，因此沙田会受益于厚街和虎门的发展。

    厚街和虎门高房价的带动作用下，虎门如果未来达到1.2万元/平方米的话，临近沙田的虎门项目会达到8000多元/平方米，这是可以预期的，两年就会实现这一目标。如果离虎门稍微远一点，又没有海的资源，或者是在镇中心的位置，去到7000元/平方米的价格是有可能的。我们认为厚街和虎门还有很多的需求，一定会外溢到沙田，每年1800套的成交量是不合理的，因为虎门和厚街的供应量不充足造成需求的压抑。

　　为什么这么多的开发商选择在沙田布点，主要是因为可以拿很大面积的土地开发，这在东莞是少有的。未来水上片区也会出现类似的情况，关键看谁先动，谁就占领先机优势。沙田土地资源充足，大盘引领西部经济的发展，优秀会非常的明显。

　　沙田也要借鉴松山湖的发展，松山湖如果没有教育和学位的支撑，当地的项目不会卖得很好，绝对是学位拉动的情况。沙田的开发商和业界都要推动一件事情，就是让更多的教育资源在沙田进行集聚。为什么这么多人喜欢在广州置业投资，因为小学、中学、大学的知名学校众多，谁都希望下一代有更好的环境可以成长，如果沙田没有太多教育推动和支撑的话，就无法有很好的发展。

　　发展第三产业，我个人认为不能仅仅是做房地产，应该综合的将物流、零售、批发、金融共同发展，房地产需要其他的产业形成配套和良性的共同发展。目前的情况是，政府有一点完全依赖于开发商，希望将土地做得更加的漂亮，通过房地产做大，拉动整个区域和第三产业的发展，但是要注意不能房地产独大，其他的产业共同的发展。

    沙田还有独特的优势，如果想吃海鲜的话，可以到沙田，享受海风同时吃海鲜，只有在沙田可以做得到。如何提升沙田的影响力和知名度，沙田毕竟是龙舟之乡，想做大做强，就需要政府提高知名度，顺带将沙田推出去。其次就是打造海鲜和饮食，从而提升影响力。

    佛莞高铁很快开通，望洪枢纽站开通后，就会跟沙田进行竞争。如果望牛敦和洪梅快的话，就会将这边的客源拉走，因此要尽快的动起来。

    看一个区位发展，起码要看5年，很多东西就会明确或者是落实了，在我的概念中，城际轻轨刚刚通车不久，开发商和政府合力打造的话，三年不会有质的飞跃，五年的时间会看得比较清楚。

    沙田的价格趋势应该多看几年，趋势是稳步向上。广州客户过来的时候，才是沙田腾飞或者是爆发的时刻。