沙田楼市：海景土地资源丰富 享高速水乡规划利好

　　虎门港是国家一类口岸，拥有珠江口53公里有条件成规模开发的深水岸线。沙田作为虎门港的核心片区，以“滨海城市，宜居沙田”的定位迎来新一轮的发展机遇。目前，虎门港和沙田镇全面启动了港镇一体的城市规划、产业规划研究等工作，规划方案将于6月出台。沙田成为了东莞楼市关注焦点之一。

嘉宾合影

　　为此，房掌柜于2013年4月10日举办了“2013虎门港核心区沙田楼市发展高峰论坛”，邀请了庄士地产总经理助理成健、东沙港地产营销总经理王若桐、庆鹏心怡地产营销策划总监张学谦，中原策略研究中心总监车德锐、瑞峰置业市场研究部主管李玲玲、思源经纪东莞公司总经理张涛、南方日报东莞地产事业部总经理曾德军深度解读沙田楼市。

　　活动围绕沙田楼市现状、沙田楼市利好及沙田楼市发展前景进行了深入讨论，嘉宾们认为沙田目前经济发展较薄弱，相关设施配套较落后，楼市消费力不强。“沙田楼市目前以供应刚需产品为主，消费群体外来客户占据一半，本地客户认同度不高。但是沙田江景海景资源丰富，虎门港核心区区位利好，轻轨高铁等交通利好，及水乡一体化等政策利好将为沙田楼市发展带来无限发展。

　　解读现状：环境杂乱 消费力薄弱

　　嘉宾观点

　　张学谦：从现状来说，整个沙田市场是比较平稳的，进入到高速发展的开始阶段。不足主要有3个方面，第一是沙田的经济机构不具备周边镇区的特色;第二是沙田的人口基数薄弱，购买力主要是外来人口;第三是沙田片区在市场上的认可度不足，不足以形成市场氛围。

　　张涛：沙田镇作为虎门港的核心区，目前已成为2013年东莞房地产比较火热的片区之一。御海蓝岸等众多知名楼盘的进入带动了价格。目前水乡片区的地价比较低，经济发展相对周边的镇而言有所滞后，包括销售的渠道等方面相对会狭窄一些，这是房价未上涨的因素之一。从市场反应的数据来看，沙田片区消费者比较青睐中小户型，不足的一面是以地缘和周边客户购买为主，跟相邻镇区相比，吸引力相对不足，因此综合的价值打造还需要提升。但是，随着水乡一体化的落实，这些问题将逐步得到改善。

王若桐

　　王若桐：东沙港2003年就进驻沙田，我们统计过往几年的成交数据，大概是300到400套，以刚需为主，首次置业的客户比较多。汇景御海蓝岸进驻之后，相对有一些豪宅入市。沙田是属于传统的滨海片区一员，滨海片区还有虎门、长安、厚街，沙田是属于排名靠后的区域，属于传统的价值洼地。市场容量有限，因此客户的购买力是有限的，这是沙田的现状。

　　曾德军：2012年，沙田的楼市销售金额为4.6亿元，但是各开发商的销售预期是比较高的，碧桂园想卖十几个亿，保利也想卖五、六个亿。汇景希望销售5个亿，三家加起来相当于去年的四、五倍。目前，沙田的发展还处于前夕阶段。

　　李玲玲：从公司代理的楼盘御海蓝岸来看，沙田本地客户占了50%，厚街的客户占比是50%，沙田靠性价比吸引周边的客户，目前沙田一些城镇面貌和基础配套设施不够完善，因此沙田本地人并不认同。

　　沙田人口总量和基数有限，沙田是农业大城镇，企业和制造密集型的产业比较少，消费人群有限，如果大量的楼盘集中供应的话，量价很难突破，这是目前的现状。

　　车德锐：沙田不足的地方是比较杂乱，城市建设有一点脱节，导致房地产开发出现障碍和阻力，也导致整个区域的环境、配套相对比较杂乱，对城市形象和品牌开发商的拉力是不足的，需要未来几年大力发展和支持。

　　成健：沙田房地产市场的成交量和价格都是比较平稳，或者是比较低的。去年成交了500多套，前年只有300到400套，简单地讲，现状就象近期的天气一样，一直阴阴沉沉的。

　　解读发展利好：海景资源丰富 众开发商齐聚

　　嘉宾观点

　　张学谦：利好方面，第一是水景海景资源交丰富;第二是土地供应充裕;第三是港镇统筹发展的政策利好。第四是沿江高速在沙田有两个出口，虎门二桥直接接驳港口大道，位置在虎门港路口的附近，还有轻轨。第五是几大开发商一起来做蛋糕和做市场，这才是沙田楼市的大利好。

张涛

　　张涛：从沙田所处的位置来看，基本上是处于广州、深圳、东莞和香港的中间，因此区位是属于连接点。交通方面，广深高速公路沙田出口，轻轨、虎门二桥出口，常虎高速、惠莞城际轨道交通等等，因此交通上是有优势的。其次，沙田有独特的资源，沙田的水系比较多，大概有6000多的淡水湖，9公里的河流，水的资源值得开发商炒作或者是借鉴，将价值挖掘出来。

　　此外，虎门港的开发建设和政府提倡的水乡一体化的战略，无论东莞的产业转型升级还是三旧改造，沙田都面临很好的机遇，打造所谓的滨海住宅城市的期望非常高。

　　王若桐：沙田的优势现在有虎门港规划、轨道交通发展和海景资源。交通方面，沿江高速和轻轨、高铁陆续开通后有很大的带动影响力，成交的客户除了沙田、厚街，还有深圳和广州的，目前来说，占的比例不是很多，但是从5%到10%，再到20%，一直处于上升的趋势。

曾德军

　　曾德军：如果没有利好的话，众多开发商就不会将资金投入到沙田，一定是看到利好才去的。东沙港坚守沙田多年，终于迎来了利好，现在保利、碧桂园、佳兆业等等进入，众多利好涌现，我认为前景是光明的，道路是曲折的，但如何吸引顾客是一个问题。

李玲玲

　　李玲玲：第一，从宏观政策来讲，党“十八大”加快城镇化进程的政策对沙田镇是利好政策，沙田靠近深圳、广州，因此一线城市会有部分分流到沙田。

　　第二，虎门港是珠三角重要的港口，东莞会加大对沙田和虎门港的投资建设，政府的人力物力投资的加大，对沙田房地产市场来说是利好因素。

　　第三，保利、碧桂园等众多开发商在沙田纷纷拿地，无论是本土房企还是外来开发商，都纷纷进驻沙田市场，在未来三至五年，沙田市场会从不温不火的状态，逐步升温，从而带动沙田楼市的快速发展。

　　第四，沙田靠港口带来效应。港口是承载运输的功能，港口不仅具有运输的功能，还有物流业和制造业联动的发展模式，因此沙田拥有巨大的发展潜力。

　　第五，招商引资的利好。沙田镇政府增加了很多的投资，吸引世界500强以及大型的国有企业和民营企业进入沙田，会带来产业人群以及消费人群、商务人群，人口基数逐渐变大，对沙田楼市也是一个利好。

车德锐

　　车德锐：沙田土地资源充足，这在东莞是少有的。大盘引领西部经济的发展，优秀会非常的明显。未来水乡片区也会出现类似的情况，关键看谁先动，谁就占领先机优势。

　　沙田也要借鉴松山湖的发展，沙田的开发商和业界都要推动一件事情，就是让更多的教育资源在沙田进行集聚。如果沙田没有太多教育推动和支撑的话，就不能有很好的发展。

　　沙田需要发展第三产业，不能仅仅是做房地产，应该综合的将物流、零售、批发、金融共同发展，房地产需要其他的产业形成配套和良性的共同发展。

　　沙田还有独特的优势，如果想吃海鲜的话，可以到沙田，享受海风同时吃海鲜，只有在沙田可以做得到。如何提升沙田的影响力和知名度，需政府大力支持。

　　佛莞高铁很快开通，望洪枢纽站开通后，望牛敦和洪梅就会跟沙田竞争。如果望牛敦和洪梅快的话，就会导致沙田客源向其他水乡镇区流动，因此要尽快地动起来。

成健

　　成健：沙田的利好主要集中在规划和交通方面。南沙成为国家级新区，离沙田非常近，过了虎门大桥就可以到达。沙田确定为省级的战略级新区，打造水乡片区。虎门港发展迅速，报税物流区等等利好，对沙田而言是千载难逢的机遇。

　　沿江高速一旦开通，沙田到深圳和广州半个小时可以到达，加速了沙田融入珠三角半小时或者是一小时生活圈。穗莞深轻轨目前正在建设和开发之中，广深沿江高速在虎门白沙离沙田非常近，虎门二桥在近期会动工。区域内的轻轨，R2线明年可以开通，R2线跟穗莞深轻轨接驳，沙田的交通是非常的便利。

　　庆鹏心怡、佳兆业、碧桂园以及沙田坚守多年的开发商共同的努力，对沙田而言就是最大的利好。

　　解读发展前景：将成水乡新亮点

　　嘉宾观点

张学谦

　　张学谦：通过各方面因素的诱导，可以预见沙田处于飞速发展的起步阶段，沙田是未来十年东莞楼市举轻若重的区域，也将是大家最为关注的区域。

　　张涛：2013年沙田楼市会成为热点之一，资源应该好好的挖掘。大量品牌开发商涌入沙田，一定会给水乡地产带来新的亮点。

　　王若桐：在未来三至五年，沙田楼市应该会呈现“百花齐放，百家争鸣”的良好局势，我也希望沙田房地产市场能够在东莞发出越来越响亮的声音。

　　曾德军：今年这么多的项目入市，包括追求销售目标的企业加入，价格战是不是一个大概率的事件。

　　李玲玲：未来几年沙田市场的房价将会有怎样的走势，可以用一句话来回答，价格上升的趋势跟城市的发展是同步的。

　　车德锐：沙田未来的规划前景很好，路网规划非常棒，海景资源非常稀缺。城际轻轨刚刚通车不久，开发商和政府合力打造的话，三年不会有质的飞跃，五年的时间会看得比较清楚。广州客户过来沙田的时候，才是沙田腾飞或者是爆发的时刻。

　　成健：沙田的前景，毋庸置疑是非常好，但不会一蹴而就，还是有压力的，毕竟人气还未形成。