东莞30个住宅项目推新角逐五一 塘厦仍为主战场

　　数据统计说明：

　　1、统计预测供应时间为：2013年4月22日-5月31日

　　120㎡以下洋房划分为刚需产品，120㎡以上的洋房划分为改善型产品;

　　本报告数据部分是修正合拼户型后的，部分为合拼前数据;

　　新增供应同比去年大幅回落，供应显得相对不足。

　　据东莞中原研究部监测数据测算，预计未来一个多月(4月下旬至5月)，东莞住宅有30个项目供应6027套，同比去年下降18.90%，面积合计78.44万㎡，同比去年下降9.99%。今年4月下旬至5月份，新增供应量同比去年同期大幅回落，供应显得相对不足。今年以来，东楼市供应一直处于偏紧状态，一方面与部分项目工程进度有关，另一方面，开发商历经去年的楼市行情，资金链已明显改善，今年的推盘心态趋于平和。

　　库存持续走低，整体供应量大大逊色于去年同期。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，4月下旬至5月份，东莞住宅预计供应40014套，同比去年下降13.09%，面积供应总量合计499.23万㎡，同比去年下降13.58%，整体供应量大大逊色于去年同期，一方面去年五一以来的楼市热销，已消化东莞大量库存，东莞库存已连续6个月走低，存量不足， 部分开发商或会产生惜售心态，推货力度放缓;另一方面，春节前后大量建筑工人返乡，往往是一年的施工淡季，工程进度跟不上导致部分项目未能赶上五一黄金节点入市。

　　五一黄金节点到来，开发商推货步伐明显加快。

　　从今年住宅供应月度走势来看，进入2013年，楼市延续去年年底的良好行情，市场仍保持一定的热度，但开发商推货步伐已有所放缓，进入2月份，恰逢春节假期，楼市保持相对低位的供应量。3月份，开发商启动全年的推售策略，多个项目集中发力，新增供应立马爆发，激增至50.65万㎡，高于1月和2月的供应总量。4月正值清明假期，开发商又忙于全力备战五一，市场供应出现短暂的萎缩。随着五一黄金节点的迈近，多个项目入市动作蓄势待发，开发商推盘节奏明显加快，预计4月下旬至5月份东莞住宅供应量达到78.44万㎡，将创年内新高的供应月份。

　　4、洋房供应占绝对主导地位，别墅产品供应激增。

　　从供应产品来看，洋房供应仍占有绝对的主导地位，合计供应5463套，占总比的90.64%，超过9成，别墅供应564套，占比9.36%。与去年同期相比，洋房供应的比重持续加大，别墅供应出现爆发增长，投资性的公寓产品暂时断档，反映出开发商推货策略已有所变化，在当前供不应求的市道下，别墅产品施工周期短、预售证申请程序简易等特点，使得开发商抢占市场先机，推出别墅产品让市场优先消化，对接旺盛的购房需求。随着近年来房地产的持续调控加大投资门槛，而投资性质的公寓已在第一季度明显放量一波，导致5月份出现断档供应。东莞小户型公寓投资回报率趋于相对稳定，短期获利空间有限，对于一些短炒投资客吸引力不大，市场供应时常出现间歇性的断档期。

　　5、刚需产品供应比例持续上扬，改善产品逆转下降。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，五一前夕至5月份，东莞洋房预计供应5463套，其中刚需洋房4157套，占比76.09%，同比去年同期上升22.74个百分点，改善洋房却逆转下降，供应1306套，同比去年同期大幅下降。从比重来看，刚需产品占比大幅上涨，改善户型逆转下降。刚需人群作为楼市成交的主力人群，自清明以来，东莞多个刚需盘就陆续进入储客阶段，这部分人群初次购房，入市心态较为急切，不少项目认筹量相对理想，随着五一黄金季节的到来，买卖双方入市情绪高涨，多个楼盘齐发力。刚需楼盘能更快更有效地释放需求，实现小步快跑、快速回笼资金的推货策略。改善户型作为升级购房的主力对象，这部分人群不急着入市，购房决策时间长，往往通过货比三家才慢慢选择合适的房源出手，呈现小波平稳释放。

　　6、塘厦仍是五月供应的主战场，城区刚需盘源十分紧俏。

　　从区域上来看，以塘厦为首的临深片区仍将是未来一段时间楼市供应的主战场，供应的热点区域已逐渐转向镇区，城区供应的项目寥寥无几，尤其刚需盘源十分紧俏，只有联华半山湖和北大资源御湾有部分刚需房源供应。预计未来一个多月里塘厦将供应1162套刚需洋房和389套改善洋房，主要是金海怡景花园和中信观澜凯旋城集中放量。厚街因有鼎盛中环和万科金域国际供应合计556套刚需洋房，位列供应套数第二。大朗有中熙松胡国际和五福购物中心两个全新项目上市，供应507套刚需洋房，成为热点供应区域之一。

　　7、洋房供应以旧盘加推的刚需盘为主，别墅以联排加推为主。

　　8、楼盘供应排名

　　(1)洋房供应项目排名(前10)：

　　(2)别墅供应项目排名(所有项目)：

　　9、五一开启全年销售旺季窗口，买卖双方迎来入市契机。

　　五一前夕之际，东莞已有多个项目集中开盘，市场营销也热闹非凡，示范单位开放、认筹、请明星卖楼等大型营销推广活动比比皆是，市场已提前为五一热身备战。根据目前测算的供应量，预计未来一个多月里，住宅供货量6027套，面积合计78.44万㎡，尽管与去年同期相比，供应量出现了全线下滑，供应相对不足，供求失衡的趋势越加明显。但与今年来的月份相比，推货步伐已明显加快，反映出五一黄金节点，开发商将全力冲刺出货，买卖双方均迎来入市契机。

　　从产品结构来看，供应产品集中在120㎡以下的刚需户型，合计4157套，占比达到76%，分布在塘厦、厚街、大朗等区域，推货楼盘以旧盘加推为主，个别镇区有全新项目上市，如大朗的中熙松胡国际供应329套洋房和五福购物中心270套洋房。别墅产品供应大大放量，以旧盘加推的联排别墅为主，也有个别全新项目上市，如山水江南和富通圣堤雅为全新项目上市。

　　从目前的供求关系来看，库存已连续6个月走低，供求关系趋于失衡，个别开发商推货仍有保留，但这未必是智取，首先，市场已进入5月份，各大房企出货意愿尤为强烈，供应量的激增已进入局部竞争，争夺客户资源，市场成交或会向优势资源靠拢;再是，上半年个别项目由于工程进度问题导致无法尽早上市，下半年将会有众多项目扎堆入市，市场竞争白热化，将会加大楼盘的出货压力，建议开发商手中有房源加大供应量，定价合理，快速走货，避免下半年出货压力大的困局;最后，阶段性的供应不足将会引发部分客户的短期观望，延长购房决策时间，容易滋生等待观望情绪，将不利于促进整个市场形成热烈的交投氛围。

　　对于购房者而言，在目前市场供不应求的市场环境下，卖方占优势，个别热卖的项目开发商或会产生惜售心态，提价行为。随着五一黄金节点到来，全年的销售旺季开启，众多房企齐齐发力，楼盘供应明显增多，市场竞争格局加剧，开发商适时加大促销优惠，以几万抵几万、低首付等为表现形式，同时，供应上的放量，也为购房者提供更多的选择空间，5月将会是购房入市的好时机。

　　首先，五月仍然是一个以刚需支撑楼市的季节。从目前推货情况来看，刚需产品供应4157套，占总比76%，超过7成。推货量集中在塘厦、厚街、大朗等13个镇区，可选择性空间大，个别区域房源供应十分充足。从推货项目来看，共有22个项目推出120㎡以下的刚需洋房，包括不少热点项目和全新项目，镇区刚需客户选择性大，而城区的刚需房源供应相对紧张。镇区刚需群体选择五一入市是一个不错的时机，房源可选择性大，又可享受较大力度的促销优惠。

　　其次，对于改善型客户群体，可选择在多个镇区及城区周边镇区淘货。城区刚需盘供应十分紧俏，可选择性不多，在售项目以大户型居多，如万科翡丽山供应供应96套170㎡左右的洋房、北大资源御湾供应224套130-170㎡洋房等。镇区方面，保利红珊瑚、鼎峰花漫里、绿茵温莎堡等项目有货量供应，此外中熙松湖国际、怡安皇庭等项目全新上市。

　　再是，对于高端客户群体，别墅产品供应明显放量，产品线丰富，涵盖独栋、双拼、联排等别墅。未来一个多月，东莞有丰泰观山碧水、海逸豪庭、丰泰橡树溪谷、龙湖居、御花苑天珺湾等在售项目有货量加推，可选择的区域多，此外，还有万江的富通圣堤雅、桥头的山水江南等项目新鲜上市。