4月东莞楼市刚需走俏 市区及临深片区成交火热

　　政策稳定 刚需释放 供应偏紧 东莞楼市已持续一年的热销态势

　　2012年春节过后，东莞楼市成交开始出现明显的复苏苗头，3月出现成交小高潮，5月始步入稳定持续的旺销轨道，一直到2013年4月。东莞已经持续了超过一年的旺销态势，也大大超出开发商预期，最终导致楼市供应节奏跟不上，楼市库存水平持续降低，部分区域呈现较严重的供不应求。政策的持续稳定给开发商和购房者增强了信心，供应偏紧的供求态势也让开发商采取小步快跑方式，不断地释放未满足的楼市需求。一方面政策仍然存在小幅收紧的可能性，另一方面后市竞争较激烈，因此开发商推货节奏将不限于根据楼市的淡旺季，只要工程进度符合销售条件即推盘。从销售数据可以得到体现，从2012年5月以来，近一年时间，东莞楼市每月成交量基本稳定在50-60万平方米/月。

　　4月“供需双升”，成交量同比增加四成，均价8448元同比结构性下降约4%

　　去年同期相比，今年4月东莞楼市表现出“供需双升”。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年4月全市新建商品住房供应面积约44.2万平方米，同比增加15%，但与往年相比，基本无太大变化，历年4月普遍供应量在40-50万平方米。4月全市新建商品住房签约面积约51.3万平方米，同比大幅增加四成，与往年同期相比，亦表现较平淡，普遍在45-55万平方米/月之间。4月新建商品住房签约均价约8448元/平方米，同比略降4%。主要原因为去年4月房价基数较高，高端产品尤其别墅签约比重较大，拉高整体均价，故今年4月同比下降为结构性因素。

　　1-4月成交量同比大幅增七成，供应缺口较大，房价8522元与去年同期达最高点

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1-4月全市住宅网签面积200.7万平方米，同比大幅增加七成，创历史最高。增幅较大的原因为去年基数较低。2013年1-4月全市住宅网签均价约8522元，同比略降1%，与去年同期达最高点。1-4月新增供应面积仅132.9万平方米，是销售面积的66%，说明供应缺口较大，市场已经处于较严重的供不应求。

　　91-100平方米“小三房”供应比重大幅增加

　　2011-2013年中央对房地产调控的总体方向为“支持刚需，打击投资投机”。在政策的引导下，以首次置业及首改置业需求为主的产品如71-120平方米供应比重得到了明显增加，而以投资性需求为主的70平方米以下公寓及160平方米以上大户型供应比重得到了明显减少。

　　2013年4月70平方米以下户型供应比重仅10%，达到历史最低，比2012年同期减少了17个百分点。

　　2013年4月70-120平方米户型供应比重达57%，达到历史最高，比2012年同期增加了22个百分点。其中91-100平方米户型增幅最明显，今年比重达到26%，比2012年同期增加了12个百分点。

　　2013年4月160平方米以上大户型供应比重约11%，而在2010年这一比重达27%.

　　低库存支撑了市场成交活跃度及房价

　　截至2013年4月底，东莞一手住宅库存面积仅约420万平方米，已基本上达到过去六年以来最低值，这是今年东莞“五.一”楼市背景与往年的另一重大不同之处。按照2012年月均50万平方米的消化速度，只需8个月即可将库存消化完毕。在这种“低库存”的支撑下，东莞楼市消化率得到了提高，也支撑了房价“稳中有涨”的态势。

　　住宅市场：万科和碧桂园平分秋色 各占市场约一成份额

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1-4月，全市一手住宅网签金额前十名开发商中，外来开发商占六席，本土开发商占四席，其中前三名均为外来开发商。万科和碧桂园平分秋色，各自分得市场约一成的份额。万科和碧桂园在将会在2013年东莞房企销冠展开最激烈的角逐。

　　中端价位及刚需产品热销 市区和临深片区成交突出

　　从2013年4月住宅签约金额前十名楼盘可以看出，市场热销集中在中端价位及刚需产品。如均价7500元以下楼盘占了六席，其中三席为7000元以下。前十名楼盘中70%的主力产品集中在70-120平方米，刚需主导市场。4月无均价8000-9000元楼盘上榜。价格过万的楼盘有三个，分别为：万科金域华府、保利红珊瑚和中信森林湖。前十名楼盘品牌开发商占半壁江山，包含了万科、保利、中信和碧桂园等全国一线品牌开发商。从区域分布来看，前十名楼盘中，市区项目占了一半。此外临深片区如塘厦、樟木头和黄江等亦表现突出。