东莞别墅玩双拼户型 可分可合迎合需求但存缺陷

都说现在城区最缺的是中小户型产品，几乎都要卖断货了，而沿着四环路一圈的几乎都是以别墅，高端洋房为主的高端项目，却在今年市道不是太好的情况下推出中小户型产品。开发商清楚别墅群肯定是高端客户为主，除了做大户豪宅，同时还要面对市场，这个市场目前就是刚性需求为主的市场，于是不得不把这个户型做成既可以合又可以分，市场不怎么好，只能做两手准备，大的不行就分开。这就是高端住宅里的可拆分中小户型。

中小户型存货已消化无几

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，6月东莞商品房成交中，别墅、商铺、写字楼等物业成交比重有较大幅度的上升；反映市场通胀预期仍在加剧，投资需求在持续释放。公寓作为投资型的物业，本月成交比重下降主要是可供选择的小户型公寓项目较少，产品供应相对紧缺所致。7月份中心区有多个小户型公寓项目的新货上市供应，预期7月份小户型公寓的成交有比较好的表现。

田禾地产副总苏雪梅认为，目前市场还是以刚性需求为主，中小户型的存货基本上消化得差不多了，但新的供应量一直没跟上。很多的资料显示，这一产品市场很快就没货了。

城区上半年推出的多是大户型或者是超大户型。投资性的客户虽然也有出现，相信在各个楼盘都有，但毕竟不是主流客户，刚性需求的客户还是主流。在这种情况下，这类客户群在购买时，对应的户型的面积区间也就是这么大。市场对这一类产品的消化快也就不难理解了。

可分可合户型迎合刚性需求

而对于目前市场上的可分可合户型，苏总认为，开发商在设计这类产品的时候，正是充分考虑到了目前市场的变化。如要分析价格超过六千以上，是不是刚性需求的客户去买，他们买不买得起，会不会在这个楼盘买，买拆分中小户型的客户经济实力是不是和投资客户一样拥有私家车。

还要分析如果不是刚性需求的客户在买，那么以楼盘现有配套以及升值前景，能吸引多少投资客户。对客户群的分析是开发商们推出这类产品的依据。

为了应对这个并不怎么好的市场，只能做两手准备，大的不行就分开。可拆可分的户型在近期走俏，说明开发商是很理性地去迎合这个市场。比如说在这个刚性需求为主的市场情况下，去开发很大的户型，能卖出去吗？所以要灵活一些。

合拼户型存在缺陷

合富辉煌的市场研究部经理林毓群认为，这些产品在设计的时候是以两个中小户型打通来做的，后来发现80多平方米的市场需求较大，就不打通了。从御花苑来讲，小三房并不好用，入户花园的位置，本来设计是以合拼户型来做的，存在着一些缺陷。在高端小区，这类房子适合对社区要求高但是不用太大房子的住户。高端小区里这类拆分后的产品多为80几平方米。