第一国际自由港业主天价物业费事件 投资产权式商铺风险大？

　　业主：物管费按照市场价开发商应赔偿3年空置期损失

　　对于与开发商及物业公司的矛盾，业主表示希望按照市场价4元/平的标准来缴纳管理费，能源费用则由业主自行到供电等部门缴纳，而由于商铺长期被套牢，开发商还应赔偿业主经济损失。

　　收购方宏拓商业方面则表示欲将自由港收购后，将进行包装，统一招商，打破目前自由港目前分散产权的模式。

　　产权商铺投资门槛低

　　第一国际自由港属产权分散式商铺，据房掌柜了解，近几年来中国正处于商业地产热时代，许多地产大鳄在开发住宅地产后，纷纷试水商业地产，“产权式商铺” 模式发源于20世纪70年代欧美发达国家，上世纪90年代中后期进入广州，作为当时新兴商业楼盘销售模式，其吸引了众多商业地产开发商以及投资者的眼光。产权商铺是指商业楼盘开发商对整幢商业物业分割为若干小单元商铺后进行产权销售，同时为保障商业物业的整体营运成功，保障投资业户的收益而进行阶段性统一回租，统一经营管理的一种特殊的商业楼盘销售模式。据业内人士分析，产权式商铺优势首先是其低投资门槛较低，更多的人拥有投资机会，尤其是对广大中小投资者极有诱惑力。且商业物业最开始的阶段属于未知的培育阶段，开发商对其进行统一招商及在一个新商业物业最为困难的培育阶段，整体予以回租，既保证了该物业统一营运管理免去了前期业主的负担及降低了投资风险，从短期来看，产权商铺投资方式要比股票投资、银行储蓄等好，降低了投资风险同时拥有较高的收益。

　　产权商铺开发是开发商快速回笼资金的方式

　　尽管国家一直以来对住宅产品投资进行调控，特别是新国五条出台，但是相对于住宅产品来讲，产权商铺具有较大的不确定性，产权商铺需依赖商铺的商业运营状态来维持其收益，而商业的运营状态则充满不稳定性，特别是在商铺返租期满后。据业内人士介绍直至90年代末，到了地处广州的全国第一批产权商铺返租高峰期，许多由于开发商单纯追求资金回笼开发产权商铺而未重视后期经营而带来的一系列问题开始凸显，商铺业主上访事件也不断涌现。据房掌柜了解，产权商铺是大多数开发商快速回笼资金的一种开发方式，抬高销售价格及回报年率利，为商业后期营运与投资者利益埋下了隐患。

　　东莞产权商铺模式未来

　　作为国内第一商业地产商大连万达集团开发商业地产以“定制开发，长期持有物业，以赚取租金为主要盈利方式”，在众多中国商业地产模式中属于较为特殊的模式，当然万达的成功无不以其与政府良好关系及战略目光、与沃尔玛等众多大牌零售商的紧密合作关系有关。中国商业地产正处于成长阶段，而各地商业地产发展水平参差不齐，在东莞目前仍有许多产权模式商铺，尽管拥有许多弊端，但短时间内淘汰或不可能，在产权式商铺这场利益博弈中，相对于开发商，中小投资者是为弱势群体，业内人士建议投资者应成立业主委员会，以抱团方式维护业主合法权利，特别是分散式产权商铺。而作为房地产市场产品里的弱者产权式商铺的开发商，在考虑快速回笼资金的同时，也应重视商铺的后续经营发展。