大鳄进驻樟木头楼市 复合地产推动产业转型升级

　　保利国际生态城新品于6月入市，推动樟木头镇房地产发展的同时，或将推动樟木头产业转型升级，与此同时，多个樟木头楼盘扎堆入市，在激烈竞争的同时也迎来了新的发展机遇，樟木头镇成为2013年最值得关注的区域之一。继5月31日本报《樟木头楼市如何突围》报道之后，日前，《广州日报·东莞新闻》联合新浪乐居举办地产沙龙，邀请业内专家为樟木头楼市进行解读。

　　嘉宾名单:

　　中惠熙元房地产东莞分公司副总经理 孙恺翀

　　东莞中原地产策略总监 车德锐

　　深圳市天为房地产顾问有限公司市场部总监 罗杰

　　(排名不分先后)

　　回顾 莞深同城，樟木头楼市迎来复苏契机

　　问题：樟木头楼市在上世纪90年代造就了“楼市神话”，又在2008年后进入了港人抛售物业的没落阶段，2010年，深圳人进入东莞，樟木头楼市开始出现复苏迹象，樟木头楼市是如何迎来这个转变契机的?

　　孙恺翀：中惠熙元集团是在广东地区第一个提出莞深同城概念的地产公司。在大家都不看好的时候进入樟木头市场，我们之所以进入，是因为看准深圳中心城区的房价会走高，从而造成需求外溢，深圳需求外溢东莞。

　　车德锐：从交通的通达性来讲，樟木头跟深圳的关联性和联系日益增强，可以看到近几年樟木头的楼市成交，客户来源很大比例来自于深圳的联动，不管是深圳的客户主动地去关注樟木头，又或者是樟木头楼盘通过莞深联动带来的趋势和潮流，这成为了樟木头最近这几年得以重生的一个支撑点。

　　罗杰：从樟木头市场上的需求来看，除了本地客的刚需外，就是开发向外拓，光靠本地客是很难维持市场平衡的。从数据来看，深圳客占的数量还是比较高。

　　现状 竞争仍存在，供需较平衡

　　问题：有相关数据称，今年樟木头预计有5000多套的住宅供应量，是否会因供过于求而造成激烈的竞争?

　　孙恺翀：我们对市场还是持相对乐观的态度。一方面，经过近年楼市政策调控之后，投资性需求、投机性需求基本上被挤走，刚性需求释放。另一方面，樟木头价格优势明显。另外，樟木头大项目并不多，今年是中小项目扎堆上市，总体的供应量还是有限的，从中期的角度，未来2~3年，樟木头整体的供需还是比较平衡的。

　　车德锐： 从理论上看是5000套住宅的量，事实上按照市场开发步伐、市场节奏去看，应该没有这么高的量。按照历年的需求分析，2008年以后，樟木头的需求趋势是向上的，同时是供不应求的格局，所以即使有那么大的供应，我倒觉得也是对过去供不应求的一种补充。同时今年前5个月的住宅销售面积已经接近10万平方米的，今年如果按照这样的速度，全年的成交规模应该可以去到20万平方米以上，还是一种平衡的状态。

　　优势 绿地覆盖率高，楼盘容积率低

　　问题：与临深片区竞争吸引深圳客，樟木头有何优势?

　　车德锐：第一，樟木头的绿地覆盖率在东莞是数一数二的，差不多达到42%左右，比塘厦还要高。第二，它有很浓厚的人文氛围，比如文化方面，它有自身的客家文化、人文方面，它有很多的文化广场，第三，樟木头楼盘的规模、容积率都很低，居住的舒适度高，樟木头与房地产相关的优势还是很明显。

　　孙恺翀：我认为短期内樟木头在整个房地产的发展趋势，还是力图实现成为深圳北地区居住的卫星城，跟塘厦、凤岗有点相像。在这个过程中，购房需求也在不断变化的，市场有一定沉淀之后，有新项目进来，它可能会有一些变化，除了刚性需求、刚性改善需求，可能还有一些新的元素。

　　罗杰：樟木头的市场还是比较乐观的，这里的资源和独特规划，其他镇是没办法比的，另外一个，樟木头从上世纪90年代初就开始搞房地产，整体上没有像其他镇区城中村的凌乱场面，此外，其所拥有的小城镇的商贸文化还是比较成熟的。

　　未来 复合地产或推动转型升级

　　问题：保利地产进入樟木头开发复合地产，6月份首批产品将入市，业内人士认为，这不仅是推动房地产的发展，也将推动樟木头的转型升级，您如何看待保利对樟木头楼市的作用?

　　车德锐：樟木头楼市的第一个转变是中惠带来的，中惠给樟木头楼市带来了比较好的人居生活方式，提高了楼盘的质量。第二个是保利带来的，它是一个新的复合地产项目，里面蕴含着很多融汇了当下和未来发展很有前瞻性的东西， 它会带给樟木头产业结构上的一些变化、转型升级。

　　孙恺翀：保利进入樟木头，一方面在竞争的市场环境下，超额的暴利不复存在了，反过来地产的专业程度会越来越高，保利进来之后，对于樟木头所有的房地产开发企业，它必然是一个提醒，提醒我们要做更好的产品给到客户。此外，保利的进入使得樟木头地区的就业人口必然是增多了，带来了属地化的房屋需求肯定就增加了。另外，这么大型的项目在这里实现之后，它必然对整个区域经济的发展，带来更多的好处。

　　罗杰：本地企业走产品差异化道路，对产品优化，提升自身产品的硬件、软件，做出跟外来企业不一样的特点，将整个蛋糕做大，形成羊群效应。