东莞房企惜售现象出现 后市房价或持续稳步上涨

东莞房价仍然比较理性

2009年上半年，东莞商品房均价6160元/平方米，4000~6000元/平方米普通住宅是成交的主力区间，业内人士认为，近期出现开发商惜售现象，加之各方面因素影响，第三季度或将出现空涨危机，下半年均价可能仍然在6000元/平方米以上。

上半年市场分析

1 洋房公寓价格触底回升

2009年上半年东莞市商品房均价为6160元/㎡，环比下降1.36%，同比下降8.47%；洋房及公寓在成交大幅放量的支撑下，成交均价在上半年双双触底回升。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，洋房均价为5303元/㎡，环比上升4.64%，同比下降7.24%；公寓均价为5650元/㎡，环比上升3.54%，同比下降9.03%；别墅由于库存量高及上半年新增供应持续大幅放量，整体消化压力较大，上半年均价为12869元/㎡，环比下降12.82％，同比下降7.69%；而非住宅类产品价格环比同比均有不同程度的下降。

此外，据介绍，6月城区普通住宅成交均价为6052元/㎡，较5月还下降2%；表明6月东莞普通住宅的成交均价在淡季到来有一定的调整压力，成交均价并未如其他一线城市加速上行，东莞房价仍然比较理性。

2 上半年改善型需求集中释放

在已成交楼盘当中，4000~6000元/平方米普通住宅仍然是成交的主力区间。据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年上半年东莞普通住宅成交均价区间主要集中在4000~6000元/平方米，同时数据显示3000~5000元/平方米的成交占比大幅上升；而5000元/平方米以上各区间成交比重均有不同程度的下降。与去年上半年相比，今年上半年房价同比下降明显，3000~4000元/平方米的项目在镇区到处可见，而在城区，5000~6000元/平方米已经可以在中心区非常好的地段买到心仪的房子。

2009年上半年东莞普通住宅单套成交总价主要集中在30万~50万元，同时在各区间中，50万元以上的成交比重同比明显下降，东莞中原地产市场研究部认为，表明相对去年上半年，今年上半年的置业成本大幅下降，近五成置业者首付只需要6万~10万元。

另外，由于上半年改善型需求集中释放，大户型甚至超大户型的成交比重较高，因此，总价超过100万元的比重也比较高，这部分的占比接近10%。

3 开发商惜售提价

东莞中原地产市场研究认为，相对其他一线重点楼市，东莞楼市房价相对平稳，5月份普通住宅成交均价相比较于2月份最低点不足10%的涨幅，平均每月仅3%的上涨。

此外，值得注意的是，目前东莞市场由于中等户型供应减少，市场成交大户型比重快速上升，随着成交户型越来越大，市场成交预期持续放缓，东莞房价虽然目前仍然较为理性，但受周边市场的影响，开发商的心态已经发生较大的变化，惜售提价跃跃欲试，阶段性的卖方市场已经形成，定价权再度回到开发商手中。东莞中原地产市场研究部表示，在惜售的心态支配下价格的上调可能会脱离市场实际需求情况，出现非理性的价格上涨。

后市预测：房价或持续稳步上涨

另外，经过上半年的楼市回暖，大部分开发商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，因此，进入第三季度出货的意愿并不是很强烈；再加上上半年需求集中释放，大部分项目普遍出货速度过快，使得开发商后悔卖得太快，卖得太便宜。因此，目前阶段开发商的心态已经发生明显的转变，从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，宁可放缓销售速度来换取更高的利润。

东莞中原地产市场研究部介绍，目前的房价上涨还有着很多的支撑因素，除了宏观经济环境外，还有近期豪宅个盘高价热销带动高端豪宅项目重新定价；近期高端豪宅价格涨幅过大，有望带动住宅市场全面普涨；产品结构性供需失衡助推中小户型房价持续稳步上涨；下半年优质个盘热销成为风向标，引领周边楼盘房价上涨；周边市场投资需求趋旺，房价反弹接近前期高位，东莞市场存在补涨需求等等。

9月~10月份：冲高后可能慢慢回落

开发商惜售心理出现，各方面涨价因素结合，东莞房价短期内上行趋势明显，下半年全市住宅均价或在6000元/平方米以上。合富辉煌东莞市场研究部认为，上半年东莞楼市价格趋势分析曲线图颇似2007年下半年态势，并且已经维持数月。预测短期内东莞房价上行趋势明显，该市场研究部认为，预计东莞房价最终将在6000元以上，在9月~10月份冲高后再慢慢回落，预计全年住宅均价将达5800元/平方米。