东莞南城1999-2013价值楼盘 金丰花园第一

　　梳理东莞城市化的脉络不难看出，伴随着城市中心从莞城到东城再到南城的转移，人居选择曾经有过一个从花园新村到东城中心，从黄旗山到大东泰板块，最后落足于西平的漂移过程。作为新城市中心的南城，经过近14年的发展，房地产市场发生了天翻地覆的变化，楼盘如同雨后春笋。经历过楼市调控、金融风暴的洗礼，南城房价基本保持平稳增长。

　　梳理过往，才能预判未来。房掌柜五周年之际，特别策划本次大型评选活动，分片区罗列1999年到2013年之间大量楼盘升值幅度的情况，用市场一线最真实的数据说话，最终评选出东莞1999-2013“流金岁月”十大升值幅度最大楼盘，为房掌柜网友提供最佳置业区域参考，为选择下一个五年、十年升值幅度最大的楼盘提供最具研判价值的决策。此文我们将为您解读“南城1999-2013“流金岁月”十大升值幅度最大楼盘”。

　　南城房地产开发开始兴起

　　十九年前，东莞就是一个大工地。金信联行总经理罗凤回忆，“现在被称之为“东莞长安街”的南城鸿福路上只是一条崎岖的小路;玉兰大剧院和图书新馆那一片还是杂草疯长的荒地，货柜车一过就是漫天尘灰。而莞城花园新村为最繁华所在，街道两边店肆林立，人群川流不息，霓虹灯闪耀刺眼，这里成为富人购物的天堂，穷人的伤心地狱。

　　1993年罗凤加入中信地产，2年后东泰花园立项，罗凤成为东泰花园最早一批售楼员。在那个依旧以福利分房为主流的时期，商品房销售基本处于“蛮荒”时代。一座沙盘，一本楼书，一个价目单张，几乎就是当时售楼员的全部家当。上街派传单成为售楼员的主要售卖方式。而东莞时兴无小区的独体楼，商铺上面盖着住宅楼，沿路而建，渐渐成群。

　　90年代初，东莞楼市刚刚起步。东城是房地产开发的热点区域，个盘表现扎眼。1995年城区以白领盘为代表的东泰花园和富豪为代表的东城中心以别出心裁的园林规划，迎合了富裕起来的东莞人们追求高层次人居环境的诉求而引爆全东莞。

　　“那个时候，四环路一路之隔的南城西平山头密布，堪称“蛮荒之地”，很多摩的司机怕被打劫，晚上不敢拉客过去。”罗凤回忆。1998年，以香港客以目标的新世界花园以6000元/平的天价开盘。开发商逐渐开始重视宣传包装，电视广告和酒店展销会促销逐兴起。

　　1999年，伴随着东莞步入批量商品房时代，众多高档住宅社区拔地而起，人们的住房观念开始发生改变。南城房地产开发开始滥觞。1998年香港中银集团在西平拿下450亩的土地，开始了房地产开发，即今天的新中银花园。此后，景湖花园(1998年)、现代经典花园(2004年)等也拔地而起。在南城的中心西区，宏远地产先后开发了金丰花园(1997年)、宏远花园(2000年)、宏景中心(2003年)到再到活力康城(2003年)。在现在的第一国际，石竹花园于2001年开始发售。

　　1998年-2003年，这个时期的南城房地产开发没有得到有效推动及发展，楼盘开发相对零散，交通不便，几乎没人看楼，楼价基本在1000-2000多元/平。

　　进入21世纪，东莞城市化进程大提速。2001年，东莞开始了“一年一大步，五年见新城”的造城运动，城市中心开始南移。当年，城市新区的第一个形象工程会展中心建成使用;东莞城市大动脉东莞大道建成通车。行政文化中心广场于2004年春节对市民开放;行政办事中心、展览馆、会议大厦均于2004年6月投入使用;图书新馆、科技博物馆均于2005年9月投入使用;玉兰大剧院也在2005年底投入使用。

　　当东莞市政府决定将行政中心的建设选址在南城，就已经注定了这一区域商业价值前景不可估量。南城房地产也在当时逐渐发展起来。

　　2005年，东莞市政府公布并加紧实施了《南城东片区控制性详细规划》，完善了该片区的土地使用结构、道路交通系统、各外部环境条件形成等多方面因素，使南城东片区具备公共服务与居住服务双重服务核心价值。四环路以南的西平板块，背靠东莞植物园和水濂山，紧邻新城市中心区，在多年来的开发中，俨然城市中的中心生活区，成为东莞楼市的新宠。

　　据房掌柜东莞二手房记者初步统计(剔除部分升值力不高楼盘)，1999年-2011年南城开发了53个普通住宅项目，其中在2004-2005年，南城至少有12个普遍住宅项目入市，占23%。其中12个项目西平竟占了一半，其余项目则零散分布在第一国际、鸿富路、宏远板块、宏图板块。

　　2004年，东莞房价突破3000元/平大关，开始真正涨起来。其中2003年起，万科等外地开发商大举入莞，其成熟的开发营销模式不仅带动提升东莞楼市的整体开发素质，还引导大批深圳客入东莞购房。在外来房企的压力下，自“非典”起本土房地产开发也开始重视人文关怀，提升楼盘附加值。“中信会”也正在此时成立。

　　2004年开发的楼盘，如石竹新花园、中信新天地、格林小城、景湖蓝郡分别以3200元/平、3500元/平、3600元/平、3500元/平的低价开盘占尽先机，经历了房地产市场高速发展的十年的风雨洗礼而愈发成熟，价值更显璀璨夺目，成为1999-2013年南城十大升值幅度最大楼盘之四。

　　南城成为东莞房价的风向标

　　自2006年后，东莞市中心区由于上市住宅不多，供应量不多，特别是新增供应集中的东泰社区周边，价格上涨趋势已经明显。南城四、五环区域是一个热点，区域的优势以及周边多个楼盘的成功开发，已经给该区域无限的想象力。

　　据房掌柜了解，从2006年东莞项目推销的区域分布比例看，南城项目数比例为23.21%，东城项目数比例为16.67%。南城以其长远的城市规划蓝图，逐渐完善生活居住行政商务氛围，已成为市场关注的焦点。与莞城区、东城区组合的“中心城区”成为东莞房价的风向标;

　　2006年～2007年9月，东莞楼市进入飞速发展期。深圳楼市高位滞涨，闻名全国的深圳炒楼团开始频现身东莞，市场上大量闲置资金流向楼市，东莞楼市的投机气氛越来越浓。同时，伴随着地价飙升，外来开发商利用其成熟的营销手段直接催涨房价;附加值颇高的产品令房价最终突破6000元/平;这些因素直接导致东莞房价在2007年下半年出现上涨。

　　从当时东莞全市的商品房均价来看，短短一年多时间内，均价从4000元/平方米一路快速向上，突破各个整数关口，直上6000元/平。

　　2005~2007年，南城是东莞新城市中心，定位为高尚的中央生活区，享有完善的市政配套与文化娱乐配套。但是南城片区住宅楼盘分布比较分散，还没有形成相对集中的生活居住区。房地产开发加速步入成熟。

　　南城住宅成交领跑全市

　　2008年，经历“9·27”楼市调控政策的强力干预和金融海啸的洗礼，东莞楼市热度在2008年快速冷却，整体房价开始“跳水”。大批深圳炒房客快速离场，令一度高昂的东莞房价失去了支撑力，销售冷却也令开发商对市场前景失去信心。

　　2008年2月，东莞万科运河东一号率先“跳水”。随后各大开发项目跟进。2008年的东莞房价一路狂跌，从起初的房价回归理性演变为后来的“跌过头”。从5字头、4字头、3字头一直跌至2字头，东莞房价的底线多次被“跌破”。2008年南城区新增住宅8372套，全市区域排名第一;但作为楼市风向标的南城也顺应跳水大势，房价一泻千里。12大住宅开发项目，多以4字头为主。

　　2009年，国家欲借四万亿投资保证8%经济增长，出台多重刺激市场的政策。东莞房价在刚性需求的强力爆发及市场供应偏紧的情况下，在下半年出现快速上涨。其中2009年7月，体育路“高价地”的诞生更助推楼市上涨预期。7月15日《东莞市南城区宏图片区总部基地详控规划》通过审议，敲定了东莞大道一侧将建总部大厦基地。这2件事都发生在南城，搅热了日益沸腾的南城楼市。南城楼市自然而然地更加备受关注。

　　2009年7月东莞楼市整体均价将达6000元/平方米，这将是自2008年7月一年后首次重上“6000元”。这一年南城楼盘开盘价已上6字头甚至7字头。如景湖时代城以7297元/平方米的价格开盘，不得不说，楼市一年一重天。

　　自2009年楼市强力复苏，虽然2010年“新国十条”在4月落地，但东莞房价依然处于一个上涨的态势。2010年上半年东莞一手住宅均价达到了7003元/平的历史高位。

　　2010年持续的宽松货币政策进一步推动了房地产投资的高涨。加上货币供应量增多，国际热钱流入增加，流动性充裕，通胀压力加大，置业者购房保值意识增强。东莞供需两旺，房价一路走高。国家分别出台“4.17新国十条”和“9.29升级版国五条”，由于政策被解读为针对一线楼市，二三线城市的量价反而因此大涨。二次调控均不成功。2010-2011年，东莞房价进入新一轮上涨。

　　2010年9月，《东莞市区综合交通规划(2008-2020年)》通过审批。规划指出,东莞市区将规划“双十字形”大容量公交系统，这个系统由3条轨道线(莞惠城际轨道、市域轨道R1、R2线)和2条市区大容量干线公交组成。轻轨为楼价插上上涨的翅膀。2010年南城以住宅78.55万㎡，非住宅16.45万㎡领跑全市。全年住宅签约均价为9051元/㎡，比去年的7433元/㎡上涨了22%。

　　2011年的东莞地产市场大牌云集、竞争激烈。经济增长，却遭遇结构调整，资产价格上涨，却遭遇通货膨胀的压力，人民币对外在升值、对内却在贬值，中国的经济以房地产市场面临本质性的两难。2011年市政府将南城商务区3150亩的中心土地，规划为【南城国际商务区】，凸显了南城作为东莞城市中心的地位与功能。南城国际商务区将是东莞资本最密集的城市区域，将成为东莞最升值潜力的地段。同年，南城区以6240的套数位居2011年成交排行榜首。2012年，东莞全市住宅成交面积604.68万㎡，南城再次夺榜首。

　　2008-2012年，南城房地产开发持续发力，凭借总部基地和南城国际商务区的规划利好，打造西平CLD ，南城楼市终于初步完成了生活居住区的重大构建。房价和成交成为东莞楼市的风向标。

　　南城十大升值幅度最大楼盘

　　综上所述，南城房地产开发与新城市中心崛起密切相关。城市中心的南移，让南城楼市具备了高速发展的良好区位优势。在南城房地产开发过程中，一些楼盘占据良好地段优势，拥有稀缺自然资源，且项目本身规划超前，兼顾过硬的综合素质，其总可以在众多项目中脱颖而出，成为升值潜力最大楼盘。当然寻找1999-2013年南城十大升值幅度最大楼盘，开发时间越早，必将占有开盘低价先机，更容易获得较多的升值空间。

　　房掌柜记者用市场一线最真实的数据说话，最终评选出南城1999-2013“流金岁月”十大升值幅度最大楼盘：金丰花园、石竹花园、石竹新花园、中信新天地、格林小城、景湖蓝郡、新中银花园、华凯豪庭、活力康城、宏景中心，其升值幅度分别为275-550%、184.2%、139.9%、135.9%、127.2%、121.9%、121.3%、120.7%、104.6%、100.9%。其中1997年开发的金丰花园以1000-2000元/平入市，截止今年6月，已经上涨至6500-7500元/平，成为南城名副其实的升值潜力最大楼盘。

　　西平将成为南城CBD

　　据了解，“十二五”目标已经确定，南城根据自身的发展实际，确立了“一个龙头、三大产业、五大板块”的发展思路。“一个龙头”是指以建设总部经济为龙头，推进东莞大道企业总部基地和南城国际商务区的建设，加快市中心广场周边高档写字楼建设，吸引一批地区性总部和大型企业集团总部进驻。

　　“五大板块，将全区划分为鸿福商圈板块、总部经济板块、西平行政文化居住板块、科技创新板块、水濂休闲文化体育板块等五大板块。就人居环境而言，将重点发展西平。南城将在西平打造南城新行政文化中心，将规划建设中心小学、公办幼儿园、公办医院、五星级酒店和文化活动中心、街心公园等配套项目，推动教育、医疗、文化、休闲等公共服务资源向新行政文化中心倾斜。西平将成为南城CBD, 居住氛围愈发浓厚，区域升值潜力巨大。

　　宏图片区北接中央生活区，位于市区南大门，具有轻轨下穿、城市干道围合、临近广深高速公路出入口和环城路立交的优越交通条件。作为与中央生活区最紧密的区域，宏图片区因临东莞“总部经济长廊”-东莞大道，此处也是东莞政府未来几年重点打造的高品质生活圈。以金域华府为代表的宏图片区楼盘，同样具有良好的升值潜力。