2013第二季度东莞二手房关键词 首套房贷瞩目

　　纵观东莞楼市上半年，从“公积金新政”到“国五条细则”再到“南城叫停学位房”，相关楼市政策迭出;从“一二手联动”到“中介扩张”再到“租房热”，许许多多的楼市话题涌现……下面我们就跟随房掌柜记者一起来解读这些政策和对策下的东莞二手房市场的概况。

　　公积金新政

　　2月8日起，东莞史上最严的住房公积金政策发布。新政规定，职工必须正常缴存住房公积金满12个月方可申请住房公积金贷款;住房公积金贷款额度在不超 过原有最高限额的同时，还不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍，若是首套住房则不得高于房屋总价的70%;“双拼房”按“二套房”来认定，“多拼房” 不予贷款。该新政直接挫伤了市民缴存公积金的积极性。

　　公积金新政的出台，意味着公积金缴存时间不长、缴存额低的市民在很长一段时间内都无缘“商转公”购房了，而事实上，这样的群体却是占了东莞刚需群体中 的大多数。虽然政府相关负责人已表态，公积金贷款新政只为抑制大学生过早消费行为，但新政的出台却是实实在在的“误伤”了很大一部分刚需。使得东莞刚需群 体买房决心大受打击。

　　新国五条细则

　　2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，业内称之为“新国五条”。

　　3月1日，为了尽快控制房价疯狂增长，国家出台新“国五条”细则，明确指出要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　据房掌柜了解，自从实施这个细则以来，全国楼市一片沸腾。为防止二套房首付再次提升扼杀购房梦，买房人置业倾向一步到位，改善型买家也按捺不住。从东莞二手楼市的网签数据可以看出，东莞二手楼市3月份网签形势走俏，说明该细则对东莞二手楼市的促进作用。

　　20%个税

　　在3月1日提出的“新国五条”中，最能引起楼市轰动的，莫过于“二手房交易计税按照房价差额20%计征”这一条。调控“矛头”直指二手房，二手楼市 “躺着中枪”，在全国范围内掀起了轩然大波，尤其是在北京、上海等一线城市的二手房市场，更是出现了“抛售”、“抢房”、“扎堆过户”等现象。反观东莞二 手楼市，却并未见有太大反映。

　　对于此次国家调控，按照业内人士的说法，东莞只是“虚惊一场，无伤大雅”。据启富置业总经理助理林晶介绍，“新国五条”主要面向房价上涨过快的一线城市，而最受关注的“房价差额20%计税”，在东莞已执行有五年之久，对东莞二手房市场影响甚微。

　　据房掌柜了解，3月东莞二手房市场不淡反热，网上签约备案4395套，环比上涨204.15%，再次打破了自2008年以来的单月成交记录，其成交均 价3383.63元/㎡也比2月涨了62.69%。面对诸多不可控因素，意识到东莞房价上涨是大势所趋的众多购房者，唯恐政策再出“变故”，纷纷抢先入 市，促成了东莞二手楼市的再次升温。

　　一二手联动

　　最近网络上频繁出现”一二手联动”字眼。那么，什么是一二手联动呢?简而言之，就是开发商借助于房地产中介公司的渠道、网点与人员优势对外销售新开盘的房产。

　　据悉，目前“一二手联动”是当前楼市一个不错的突破口。对于开发商来说如今依靠传统的销售渠道已经无法积累所要的客源，无法达到预期销售效果，因此一二手联动能够为开发商带来更多的人气和财气，快速出货。在调控时期“一二手联动”是中介和开发商一拍即合的“美事”。

　　据房掌柜了解，2013年上半年，东莞二手房市场已经消耗了大量笋盘，中介公司为了提升业绩，迎合市场需求，也在丰富其产品线，大力开展一二手联动。 合富置业、中原地产等纷纷借力自身有力资源开展联动。满堂红、金信联行、融易地产、汇业地产、万通地产等众多地产中介也加入到联动阵营，大有一方唱罢我登 场的气势。据了解，红五月，东莞满堂红突破千万销售业绩，20家门店完成1006万业绩，创造了满堂红华南地区的传奇。其中一手业绩竟占总业务的9成。

　　广泛开展的一二手联动不仅为房产中介带了超额业绩，也不断增加着其对下半年市场的良好信心。

　　翘首开年

　　据房掌柜了解，第一季度，东莞住宅成交面积149.39万㎡，不仅同比去年第一季度大幅增长85%，也超过了以往历史同期的成交水准，创下东莞历史上 第一季度住宅成交的最高记录。当然，刷新历史记录的，还有二手楼市。第一季度，东莞二手房网上签约备案10052套，同比上涨64.76%，环比2012 年最为热闹的第四季度也只相差15.85%，打破了东莞二手楼市“开年惨淡”的历史传统。

　　3月虽受“国五条”影响，造成了市场需求大量提前透支，但是3月二手楼市总体较活跃，看楼量、交投量增加，主要受整体大环境的影响，市场大多看好后 市。买家仍然以需求较迫切的首置刚需实客为主，占比接近九成;而“卖一买一”改善型二手买家则受新货供应增加的影响较大;此外，也有部分投资客转投商铺市 场。

　　4月楼市逐步进入观望状态，但同比去年仍为上涨。分析东莞相关的二手房政策可以看出，相比三月的热闹市场，四月市场相对平稳。随着4月下旬刚需及改善型置业需求的持续拉动，使二手房均价回升到了一个合理的水平。

　　此外，自2013年第一季度以来，东莞楼市持续升温，购房者看涨后市，加之新政出台，担心楼市有变，刚需提前入市，让整个楼市在开年之后行情看好，实现了以往传统楼市的“金三银四”。

　　红五月

　　五月，夏日来袭，在这一传统的楼市旺季，东莞楼市交出了满意的答卷。随着五一黄金周的到来，借助市场回暖的力度，开发商把握时机，从五一前开始陆续入市。二手房市场也紧跟楼市大势，红红火火。

　　据房掌柜从东莞市房管局公众信息网的了解，2013年5月，东莞二手房网上签约备案3850套，与4月东莞二手房网签套数是持平的。市场上，据多家中介门店反映，5月东莞二手房市场人气旺盛，相比4月一点也不输气势。

　　由五月东莞二手房网签数量可以看出，这个5月真的是名副其实的红五月，供应与成交双双环比上升。五月东莞二手楼市表现火热，供求旺盛房价小幅上升，使得五月楼市出现了交投两旺的红火现象。

　　租房热

　　今年春节后，相对于二手楼市买卖先遇冷而后才缓慢升温的现象，东莞住宅租赁市场的交投情况可谓“打得火热”。 近日记者采访东莞多家房产中介了解到，今年年后，由于大批外地人返城工作，东莞住宅租赁市场进入传统旺季，交易量同比、环比皆有提升，部分单位甚至出现了 今日放租，明日便被承租的情况，市场表现相当活跃。

　　“五一”到来之后，商铺租赁也进入了高峰期，大部分租客经过年后至今的观望和考察，基本上也心中有数，所以五一前后商铺租赁也有一波小高潮。

　　时间转到六月，又到一年“毕业季”。按照以往经验，随着“毕业季”的到来，又将有大批应届毕业生加入“租房军团”，导致租房需求增加，供求不平衡，据 业内预测，在应届毕业生租房需求的刺激下，6、7月份，东莞租赁市场或许会再掀高潮。持续不降的租房热，必然会带来租金的小幅见涨。

　　学位房风波

　　孩子是一个家庭的核心，尤其是现在计划生育的限制和人口结构变化，以及人们思想的转变，大多家庭都只有一个或者两个小孩。所以，孩子的前途和未来的发展是家长们非常看重的。

　　3月上旬，东莞南城石竹新花园爆出的“学位房”事件，引爆了东莞阻隔在“孩子”和“房子”间的定时炸弹，风波波及了南城、寮步等多个小区，寮步镇更是率先停止了买房送学位的政策，成为了东莞首个叫停“购房入学”的镇街。

　　5月，南城出台叫停“购房入学”政策，设三年过渡期，三年过渡期内，有公办学位指标的楼盘一户一个学位，而二手业主将不再享有学位。这一决定引起了南城多个楼盘业主的担忧。

　　石竹花园、菊香苑等楼盘赠送学位是阳光中心小学，为南城重点优质学位，不少业主也是为了孩子能就读这所学校而购买。如今二手房面临无学位，一手房面临着只有一个学位却只有三年有效期，这让很多家长难以接受，引发学位房风波。

　　扩张

　　从5月份开始，广深二手门店特别是中小门店开始出现规模性的关门歇业。而在东莞，逃脱了“限购令”诅咒的二手中介们，扩张依然在进行。

　　二手房市场自去年受到了前所未有的挑战后，随着国家关于进一步扩大内需，促进经济增长众多积极措施的出台，东莞二手房市场呈现出日渐完善和繁荣的局 面，回暖迹象明显;同时，房地产中介行业涌动的暗潮也逐渐明朗，据房掌柜了解，多家房产中介企业纷纷确定在市场进一步回暖的趋势下进行扩张。

　　2013年2月，喜迎门置业东莞石龙连开2店，大举扩张大石龙片区;2013年3月，东莞合富置业两店浪尖齐开业;2013年4月，在新国五条的助推 下，融易地产世纪城分行开业;2013.年5月，东莞满堂红2店齐开业， 金信联行世纪城分行试业……这些都是中介扩张的表现，中介扩张也带动了中介企业的发展和兴旺。

　　首套房贷

　　4月，佛山传出消息称，多家银行取消首套房贷优惠。江门虽未取消首套房贷款优惠政策，但银行的贷款政策也开始有所收紧，首套房贷款优惠力度大大减小， 银行中基本都取消了之前的首套房贷八五折优惠，大部分执行九折以上优惠政策。近日，北京上海又等地传出房贷利率上调消息，部分银行也取消首套房贷利率优 惠。

　　其实早在东莞史上最严厉公积金新政实行后，银行二手房房贷利率陆续收紧利率优惠。5月东莞部分的银行首套房贷利率都回归基准，中国邮政储蓄银行东莞分 行上浮10%，工商银上浮5%。到了6月首套房贷利率收紧更严。工商银行和建设银行分别要上浮10%，甚至有的银行工作人员表示，“由于资金紧张，即使是 首套房贷的申请，还可能会暂缓批准。”

　　针对上述情况，据房掌柜了解，在东莞地区，在东莞农商行银行目前仅合作的一手楼盘可以有9折的利率优惠。二手房以及其他楼盘，首套房贷利率均以回归基准。

　　如果贷款50万，按揭二十年，按照基准利率9折和基准两种情况计算，选择等额本息还款方式的话，两者月供款相差将近190元。

　　房贷利率优惠的取消，一方面跟银行流动性有关，还有跟银行追求利润有很大的关系。至于何时首套房贷利率会重新有优惠，多家银行的工作人员均表示不敢肯定，资金还是趋紧的。

　　首套房贷利率回归基准，让置业者购房负担小幅增加，对于首次置业刚需客影响更明显。但是在另一个方面，房贷利率收紧也刺激购房者积极入市。现在不申请房贷，下半年就更难了。因此首套房贷利率收紧，对东莞二手房市场影响不大。