东莞2013上半年楼市十大关键词：别墅年房价高升

    2013上半年的东莞楼市就像一个调皮的孩子，爱闹爱折腾，但很快又会什么事都没有，该怎么着还怎么着。新国五条、二手房20%个税、公积金新政折腾过，因学位、资源共享问题业主维权过，最后，一向尚算温婉的东莞住宅价格“破万”势头竟凶猛了起来。

    在此，房掌柜用10个关键词串联起来高度精炼地概括东莞2013上半年的楼市情况：公积金新政、新国五条、二手房20%个税、业主维权、雅安地震房企捐款、叫停学位房、新版东莞商品房预售方案、普通住房价格新标准、别墅年、塘厦高价地。

    公积金新政

    2013年2月8日，东莞市发布了一则《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》，通知内容共九条，内容规定了申请住房公积金贷款的前提、要求、贷款月供上限，购买“双拼房” “多拼房”的贷款处理办法，限制贷款或不予贷款的范围、购买二手房的贷款年限等。

    公积金政策收紧

    相比东莞公积金政策以往的规定，此次规定中，相对严格的规定有：第二条规定中的第1条，即住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合“不高于申请人住房公积金账户余额的8倍”等要求。和第四条中的“购买‘双拼房’申请住房公积金贷款的，按照购买第二套及以上住房认定；购买‘多拼房’的，不予贷款”。

    这意味着许多公积金缴存时间不长、月缴存不高、目前缴存额低的市民都难以用上公积金贷款购房了，直接加大了市民公积金购房难度，提高了公积金购房门槛，打击了不少市民的公积金购房热情，倍遭吐槽。

    其实，东莞公积金政策被购房者吐糟“不便民、打压刚需”已经不是第一次了。早在2012年6月份，东莞市发布了一则东莞公积金贷款政策，主要意思为2012年8月1日起，无论之前是否使用过公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，首付比例不低于5成，提高了公积金购买二套房的门槛。而在过去，不管手上有没有房，只要是第一次使用公积金贷款买房，都可以按照公积金贷款的“首套房”政策来申请贷款的，享受到最低2成首付的实惠。

    “公积金贷款购房门槛在一步步提高。如果说2012年6月份的那次政策是对刚需的打压，那此次政策的发布，是打压刚需的‘政策加码’，还是希望政策一切为民着想吧。”房掌柜资深购房网友“小户型幸福”认为。

　  新国五条

    2013年3月1日下午，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设“、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。其中，最受关注的内容是“人民银行可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”、“二手房交易从严按转让所得的20%计征”。

    3月5日，房掌柜专门策划主办了“解读新‘国五条’细则对东莞楼市的影响”沙龙，邀请了佳兆业营销管理中心总监梅华锋、金信联行总经理罗凤、合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉、启富置业总经理张霞、东莞中原策略研究中心总监车德锐、合富辉煌东莞公司研究部副总监李兴旺、瑞峰置业高级研究员殷锦泉等嘉宾参与了活动。

沙龙合影

    活动围绕“按转让所得的20%征个税”、“提高二套房首付比例”等热点话题进行了讨论。嘉宾们集中认为，由于新国五条是明确针对一线城市，之于三线城市的东莞将会是一个利好。而东莞接下来最有可能出现的调控细则是进一步的限购或限价。东莞市场2013仍会平稳发展、房价平稳上涨，建议刚需购房者可以及时出手置业。

    关于新国五条要求各直辖市、计划单列城市及各省会城市在3月底出台年度房价控制目标，截至3月31日晚12点，包括连夜出台的共有北京 、上海、深圳 、重庆、广州、南京、厦门、天津、贵阳、合肥、武汉、石家庄、青岛、成都、大连、西安总计16个城市已按要求执行，其中，最为严厉的是北京版的“禁止京籍单身人士购买二套房”，内容最短的是南京版的“154个汉字”细则，其他均为“温柔细则”，被评论“集体约好打太极”。

    二手房20%个税

    在“新国五条”楼市调控细则中，“二手房交易应按规定严格征收20%的个人所得税”的规定迅速被众多专家、媒体和微博大号放大点评，引发了市场强烈恐慌和震动，不少一二线城市二手房交易出现剧烈波动。

    房掌柜第一时间发现，二手房交易计征20%个人所得税并非新政，早在1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。包括房产、汽车等大宗财产。因此，个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。当时由于房地产市场化尚未启动，因此未引得市场关注重视。

    2006年7月18日，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）正式下发，对个人住房转让所得征收个人所得税有关问题作了进一步明确。国税局负责人明确强调，该税务政策并非新政，而是对既有政策的强调和重申。

    2013年3月1日出台的“国五条”细则中，再次明确了二手房交易应按照房价差额20%计征个税，属于对政策的强调，而非新政。

    不得不提的是，“个人所得税的问题，大家对此是非常敏感和关心，我感觉这不是个问题，为什么这么讲？东莞税收执行的速度和效率，在全国排名第一，就收个人所得税来说，已经比广州、深圳、北京、上海超前了5年，5年前就已经按20%计征，市场也没什么反应，因此没有实质影响。广州、深圳之前的所得税是按照1%计征的，新政出台后，可能会有广州深圳客因边际效应来东莞置业，尤其是靠近广州、深圳附近的城镇，或者是轻轨以及交通便利的区域。”金信联行总经理罗凤表示。

    业主维权

    2013年上半年，东莞的业主维权事件时有发生。  

业主维权

    3月，石竹新花园业主因学位问题与开发商争执不下，除了集体签名抗议外，3月14日，来自石竹新花园的上百名业主，到南城宣教办等待政府给予答复，并从上百位父母中，选择了几位代表，和政府的领导当面沟通。据石竹新花园业主介绍，当初买房的时候，开发商曾承诺三房的配两个学位，二房的配有一个学位，如今承诺的学位变成只有1000个，而其中的住户有将近2800户，意味很多业主的学位承诺无法兑现。而当他们去找石竹新花园的管理处协商时，管理处却用强硬的态度告知：“政府没有配给我们，你们去告吧!”因此业主们无奈只好决定集体向政府请愿。

    5月，沿海江湾国际业主给房掌柜发来了一封“致媒体记者的信”，信中提及了沿海江湾国际的诸多问题，并列举了诸多证据。房掌柜记者从信中发现，业主提及的问题主要包括虚假广告、欺骗销售、洋房业主不能享受别墅资源、别墅区和洋房分开管理，洋房无社区活动空间、房屋质量问题等等。房掌柜“掌柜跑腿”栏目记者进行了全面出击调查，发现核心问题“洋房不再共享别墅社区资源”确属事实。道滘规划所表示别墅洋房业主共享大社区，沿海地产东莞公司总经理曹永峰表示“对于业主的要求，我们也会做出相应的解决方案，到时候将邀请各媒体单位进行见证”，但至今尚未有下文。

    2013年5月27日上午，来自第一国际一期财富中心自由港近百名业主代表聚集在市政广场进行维权，据现场多位业主反映，第一国际开发商东莞市商业中心发展有限公司及恒生物业公司疑因联合其他公司低价收购自由港未成功，转而以收取28元/平天价管理费为由逼迫业主低价出让商铺。双方协调不成功后，第一国际物业公司恒生物业将其中12位业主告上法庭，该案最后以业主付恒生公司催交的28元/平管理费的8折22元/平管理费告终。

    收到停止学位房的通知之后，2013年5月27日，来自南城菊香苑、稻花村、石竹新花园、黄金花园等小区几十位一手及二手业主代表因“学位问题”聚集在市政广场前。一位菊香苑业主懊悔地表示，去年刚刚花几十万买的菊香苑小区，看中其学位，不料今年突然出台停止购房赠送学位，让人无法接受。对于学位房问题，当天政府工作人员现场回应，业主可先到所属居委会登记情况，目前南城政府正在登记收集各小区学位情况，收集完之后再统一出台相关办法。

    雅安地震 房企捐款

雅安加油

    北京时间2013年4月20日8时2分在四川省雅安市芦山县（北纬30.3,东经103.0）发生7.0级地震，又发生了多次余震，累计造成38.3万人受灾。雅安突发地震、同胞有难，全国在行动，包括东莞房企在内的企业也在行动。广东嘉宏集团、新世纪地产、鼎峰集团等房企已经进行了援助行动。

    据公开消息，4月20日，广东嘉宏集团慈善基金会决定向四川雅安地震灾区捐款人民币50万元，第一时间向灾区人民伸出援助之手，让受灾群众感受到社会的温暖，感受到莞商的爱心和祝福。广东嘉宏集团慈善基金会是经东莞市民政局、东莞市慈善会获准成立的慈善基金会。广东嘉宏集团是一家东莞民营企业。截至2012年，嘉宏集团已经在慈善方面累计投入超过4100万元。

    22日，东莞市新世纪房地产开发有限公司(以下简称“新世纪”)举行捐赠仪式，向雅安地震灾区捐款100万元，支援雅安灾后重建。2011年，新世纪与东莞市慈善会联合成立了东莞市慈善会新世纪慈善基金会，此次捐赠即是通过新世纪慈善基金会捐助100万元。新世纪公司总经理张应旋表示，芦山地震发生后，公司对雅安各县受灾情况非常关注，心系灾区人民，将继续通过多种形式为灾区重建提供援助。

    同日，鼎峰集团部署抗震救灾工作，向雅安地震灾区捐助100万，并发起大型全民行动--鼎峰爱心签名公益倡议活动：4月29日--5月5日，市民只要到访鼎峰尚境及鼎峰花漫里销售中心进行爱心登记，写下爱心倡议卡，鼎峰集团便将以市民之名，为灾区捐赠50元。

    而麻涌雅致集成房屋股份有限公司，则向地震灾区捐赠价值约100万元的抗震救灾安置房。雅致集成房屋股份有限公司告诉记者，4月21日晚上7时，载满救灾安置房材料的一辆货车已从该公司出发，预计一天半时间便可到达成都。物资到达成都后，再由成都基地统一调配到灾区。

    叫停学位房

    2013年5月，东莞市南城街道召开调整购房入学政策咨询会，宣布取消购房送学位的优惠政策，成为继寮步镇后又一个取消购房送学位的镇街。记者了解到，取消购房入户后，东莞的新莞人子女将只能通过积分入学和企业人才子女入学两种办法入读公办小学、初中。对于取消购房送学位是否会在东莞全市铺开，东莞市教育局回应称，市教育局没有向镇街发布过取消购房送学位的相关指导意见，不过未来将逐步取消购房配套学位的做法。

    据南城街道办相关负责人介绍，南城将不再受理新增房地产公司委托办学相关事宜，对于南城开发的楼盘和已核定学位指标的楼盘，南城将在核定学位数内，解决符合当年入读公办学校条件的一手房业主一户一个子女入学。不过，这一政策的有效期只有三年。三年过后，南城的新莞人子女都将纳入积分入学和企业人才子女入学政策体系。

    南城街道表示，将要求各房地产开发公司在销售房产时实事求是地告知购房者楼盘公办学校学位配置及使用情况，不得在书面购房文件或口头陈述中出现“购房送公办学位”等可能存在虚假陈述的情况。

    新版东莞商品房预售方案

    2013上半年，东莞市住房和城乡建设局对原《东莞市商品房销售方案》进行调整，并制定新版《东莞市商品房预售方案》(以下简称《预售方案》)。根据要求，2013年6月起，开发商必须按照新版样式对预售商品房的所有明细在售楼处进行公示，方便购房者查询。

    新版《预售方案》比旧版更详细：预售价格、物管收费、交楼时间、公摊部分，甚至包括了投诉质量、开发商破产找谁赔等信息。

    普通住房价格新标准

    2012年9月起，东莞市调整了普通住房价格标准。其中一类镇街和二类镇街的普通住房价格标准分别由6000元/平方米和5300元/平方米上调至8000元/平方米和6000元/平方米，三类标准维持4500元/平方米。但因价格标准跟不上当前东莞房价的步伐，能享受优惠的购房者并不多。

    针对购房者抱怨普通住房价格标准偏低导致难于享受优惠，东莞市住建局于2013年5月底表示，去年调整标准是以2009到2011年三个房价走势为依据，设定的价格标准略显保守，故需要及时出台新标准。近期东莞市住建局已会同财政、税务等起草新的普通住房价格标准，并上报东莞市政府，如无意外会于8月底公布并于2013年9月1日起执行。

    别墅年供应爆发

    2013年，东莞别墅市场进入了新一轮的供应高潮。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，前5个月别墅供应量达到了53.8万平方米1413套，成交面积同比大幅增加1.9倍。需求则表现平稳，同比略有增加。

    据悉，5月东莞新增别墅供应面积已达到30 .74万平方米，这一数据创下东莞2006年以来的别墅单月供应之最。共有9个别墅项目获批入市，其中，碧桂园柏丽湾等4个为全新项目。而9个别墅项目，一次性推盘套数平均都超过了90套，平均面积高达4.05万平方米，亦创下历史单月最高。

碧桂园柏丽湾样板房

    其实，今年的别墅供应高潮早有迹象。瑞峰置业副总经理姚丽军告诉记者，2012年东莞市商品房新开工面积总量中，别墅新开工面积达93.43万平方米，占全市新开工的9%。去年庞大的开工量决定了现在的供应量。有业内人士认为，由于工程进度影响，大量的别墅项目还将在下半年入市，库存将持续高涨。

    根据东莞中原研究部数据，6.17-6.23东莞住宅成交均价再现“9”字头，“破万”趋势凶猛，创今年单周成交新高。其中碧桂园柏丽湾、海逸豪庭、宝安山水江南、锦绣山河等高端住宅项目的推新热销，成为住宅均价持续走高的有力支撑。自5月以来别墅成交量持续走高，也是推高整体住宅成交均价的原因所在。

    塘厦高价地（东莞单价高价地）

    2013年6月26日上午十时，一宗编号为2013WG023位于塘厦大坪村6万平商住地在东莞市国土资源交易网上开拍，截止至报价时间，经过1 家公司1轮竞价，最终东莞市忠诚投资有限公司以底价44210万元擒获该地块，折合楼面价6090.13元/平，该地块成2013年东莞上半年单价高价地。

    据房掌柜了解，东莞市忠诚投资有限公司成立于2013年4月，注册地址为塘厦，据分析，该公司应是专门为拿该地块的马甲公司。

    据房掌柜了解，编号2013WG023地块用地面积为60494平米，建筑面积为72592.8平米，普通商品房用地≥95，出让年限为70年;商服用地≤5%，出让年限为40年。容积率须介于1.2-1.0之间，建筑密度≤28%，起拍总价为44210万元，报价增幅为100万元，起拍楼面价为6090.13元/平。

2013WG023卫星图

    编号2013WG023地块位于塘厦大坪村，地块西北面为莞深高速公路，周边有沙新路和蛟坪路等交通干线经过，该地块与深圳观澜镇山水相连，位于“泛观澜别墅板块”内，周边有面积达35万平米的2007年“广东高价地”万科棠樾等项目，附近就是东莞市五大森林公园之一的大屏嶂森林公园，生态资源丰富。值得注意的是该地块用地红线外的西面有500千伏的高压线经过，竞得方必须按照供电部门的要求和相关规定退缩建筑红线进行建设。该地块用地红线外的东南面有山坟或许对该地块的景观有所影响。

    东莞中原研究部分析，该地块位于塘厦大坪村的科苑城内，临近莞深高速公路旁，与蛟坪路、沙新路、黎塘路合成的区域规划有4宗R2住宅用地。片区位于塘厦市郊豪宅板块，周边有观澜高尔夫会所、费度球场等，占据高尔夫和山水景观稀缺资源，具备打造豪宅社区的优越条件。地块与中信观澜凯旋城仅一路之隔，万科棠樾、观澜高尔夫、森林1号对岸相隔，随着片区开发越加成熟，高压线、墓地对客户心理影响会有所减弱。该地块占地面积60494㎡，容积率为1.2。低容积率、限高40米决定了未来地块将会打造为中低层洋房和别墅组合的高端豪宅社区。

    塘厦镇凭借着“深圳后花园”的地缘和房价洼地的优势，近年来房地产发展火热，其中不乏万科、中信、碧桂园等品牌开发商耕耘。东莞中原地产研究部监测数据显示，2013年前5月塘厦住宅成交39.12万平方米，创2008年以来同期新高，位列东莞各镇区成交第一，反映塘厦已成为东莞房地产市场的热土。塘厦市场已进入白热化阶段，品牌开发商群雄角逐。