东莞豪宅别墅签约增加 带动住宅均价环比上涨6%

    一、一周房地产市场导读

1、新增供应：临深片区多个项目加推  改善户型占比增加

据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周东莞全市共有6大项目有商品房新增供应，主要集中在临深片区，其中凤岗、常平、樟木头、塘厦皆有新品加推。从加推户型来看，洋房供应中，主要是刚需户型和改善户型加推，其中刚需户型加推 293套，占住宅总供应的42%，主要体现在由常平金田花园花域。同时，改善户型上周供应出现大幅度上升，共加推215套，约占比重为31%，主要有凤岗的蓝山锦湾和名流印象花园成交贡献。公寓产品加推的是樟木头长虹百荟花园，共64套67-69㎡的两房产品；而别墅方面，塘厦万科朗润园和常平的金田花园都有供应。

2、成交情况：开盘或加推项目网签尚未体现  东莞楼市成交出现回落

据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周（2013年7月22日-7月28日）东莞住宅共签约1265套，合计面积13.33万㎡，面积环比下滑17%，未能延续前两周持续回升的势头。原因有：一、近期进行开盘或加推的项目，网签结果尚未完全体现出来，如格兰名筑、江南第一城、恒大帝景等项目的签约都未在前十名排名榜出现；二、大部分开发商营销策略仍偏重于“蓄客”方面，推货力度较小，去货速度也较为缓慢，上周签约套数最高的中惠香樟半岛，也不超百套，仅签约54套，与之前出现明显量差。

推广策略方面，从各大网站及报纸的楼盘广告投放得知上周共有20个楼盘进行了广告宣传，集中临深片区、水乡片区和大城区三大片区，广告诉求以认筹为主力，加推、宣传和促销为辅。在物业类型看，除了洋房依然突出之外，别墅的入市欲望也较为强烈，如联华花园城、江南第一城、碧桂园柏丽湾、万科松湖中心、富通圣堤雅、绿茵温莎堡等项目别墅的产品都进行了广告投放，为其新品的入市做足了铺垫。

而在营销手段上，开展楼盘活动有25个项目，低首付、明星助阵、认筹优惠是主流。“低首付”表现在丰泰东海城堡和丰泰旗山绿洲，如“首付8万，幸福无负担”、“首付7万起，入住黄旗东麓”的广告语，主打刚需客户，刺激客户提早入市。

3、成交均价：豪宅别墅签约增加  带动均价环比上涨6%

上周签约均价为8664元/㎡，环比上涨6%。主要是因为上周热点镇区的中高端项目签约增加，如樟木头中惠香樟半岛、绿茵温莎堡，塘厦观澜碧桂园等项目，均价都在8700元/㎡左右，一定程度上拉高了均价。此外，豪宅产品和别墅签约也有一定比例的增幅，如上周签约单价在9000以上的有400多套产品，套数比重占3成多，也是带动均价上涨的一个因素。

4、区域供需：塘厦成交依然抢眼  连续两周夺冠

上周塘厦成交依然抢眼，以115套排名第一，连续两周登上冠军宝座，有成交贡献的项目达到12个，主力贡献楼盘是：观澜碧桂园成交43套，签约均价约为9414元/㎡；碧桂园天麓山31套，均价约为7411元/㎡；中信观澜凯旋城13套，均价约为11369元/㎡。厚街则以99套排名第二，主要是由鼎盛中环和康联汇展中央两大项目贡献。此外，樟木头、大朗、南城、凤岗、寮步等镇区签约也不俗，签约套数都在80套以上。区域新增方面，上周仅有凤岗、常平、寮步、塘厦、樟木头等5大区域有新增，目前住宅存量最高的前三名为虎门49.94万㎡、南城39.94万㎡、塘厦33.35万㎡，出货压力较大。

5、产品成交： 改善、豪宅及别墅产品签约比重增加  

从签约产品类型来看，刚需产品签约了828套，依然占主力；而改善产品、豪宅产品和别墅签约比例有所增加，带动东莞整体均价上涨。改善产品成交主要表现在居益公馆、绿茵温莎堡、富盈WO城等项目，而别墅方面，较为突出是御花苑天珺湾，成交6套面积约386㎡的联排别墅，签约均价约为18877元/㎡，碧桂园柏丽湾则签约5套344—378㎡双拼别墅，签约均价约为11397元/㎡。

二、东莞房地产市场分析

1、土地市场

1.1待拍土地：大朗年内首宗商服用地待拍   起始楼面地价1460元/㎡

本周将有一宗商服用地进入最后的交易环节，地块位于大朗镇求富路村长富西路西侧，出让面积约1.7万㎡，土地属性为商服用地，起始楼面地价为1460元/㎡。

1.2出让土地：上周无土地出让信息

1.3土地成交：三宗虎门大宇商住地因故停拍  万科、碧桂园齐出手拿地

上周东莞土地成交市场温度相对于前一周略有上升，却没有前一阵子的热闹。三宗商住地的意外停止竞拍，为本待火热的土地市场浇上一盆冷水。位于虎门大宇村的4宗待拍商住地，在万科地产以10.45亿元拿下最大的一宗约11.29万㎡的商住地后，剩下三宗因故停止竞拍。另外一块地位于常平桥沥村，面积约5.24万㎡的商住地，则被碧桂园地产以1.64亿元拿下，折合楼面地价约1650元/㎡。

2、房地产市场

2.1、新开工：开工步伐依旧缓慢  上周仅有两大项目加建

上周东莞全市共有2个项目取得开工许可证，分别位于常平的东田山畔华庭，15-18栋开建，面积约5.82万㎡；及位于万江的恒大帝景项目，开工类别涵盖了洋房、车库、商铺和办公。

2.2、新增供应：临深片区多个项目加推   改善户型占比增加

据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周东莞全市共有6大项目有商品房新增供应，主要集中在临深片区，其中凤岗、常平、樟木头、塘厦皆有新品加推。从加推户型来看，洋房供应中，主要是刚需户型和改善户型加推。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：开盘或加推项目网签尚未体现  东莞楼市成交出现回落

据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周（2013年7月22日-7月28日）东莞住宅共签约1265套，合计面积13.33万㎡，面积环比下滑17%，未能延续前两周持续回升的势头。

2.3.2、供需量价走势：豪宅和别墅签约量增加  带动均价环比上涨6%

上周签约均价为8664元/㎡，环比上涨6%。主要是因为上周热点镇区的中高端项目签约增加，如樟木头中惠香樟半岛、绿茵温莎堡，塘厦观澜碧桂园等项目，均价都在8700元/㎡左右，一定程度上拉高了均价。此外，豪宅产品和别墅签约也有一定比例的增幅，如上周签约单价在9000以上的有400多套产品，套数比重占3成多，也是带动均价上涨的一个因素。

2.3.3、物业类型成交

2.3.4、产品类型成交

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6、成交明细

2.3.6.1、普通住宅面积区间成交

2.3.6.2、别墅产品面积区间成交

2.3.6.3、住宅各单价区间成交

2.3.6.4、别墅各单价区间成交

2.3.7.楼盘活动

2.3.8.楼盘广告

三、宏观经济政策环境

3.1、国内：

3.1.1、经济环境：

3.1.1.1、全国30个省份增速均高于7.6%   短期内无需大刺激

截至7月27日，除青海外，全国有30个省份公布了上半年经济统计数据。大多数省份GDP增速比去年同期下滑，但仍全部高于全国7.6%的水平。通过“半年报”可以看出，在我国经济转型升级的关键时期，地方经济增长面临着巨大压力。业内人士认为，当前不宜出台过度的刺激政策，但要延续稳健的货币财政政策，把握好调结构与稳增长的关系，对宏观经济实施“微刺激”。

3.1.1.2、4亿微信用户，拉动移动互联网流量收入增长56.8%

7月24日上午国务院新闻办公室举行新闻发布会表示，电子商务整体市场规模已达5.4万亿元。1-5月份，信息消费的规模达到1.38万亿元。微信用户超过4亿户，拉动移动互联网流量收入增长56.8%。

3.1.1.3、地方债务“黑洞”引发中央高度警觉 审计署将详查

近日，根据国务院要求，审计署将组织全国审计机关对政府性债务进行审计。”国家审计署网站28日挂出的一条短消息，瞬间传遍市场，释放出强烈的信号———地方政府债务“黑洞”已经引发中央高度警觉。专家认为，地方政府的违规融资行为将是此次审计的重点，同时乡村一级政府债务情况也有望纳入审计。

3.1.1.4、贷款利率下限放开 银行按兵不动短期下行不大

自央行全面放开金融机构贷款利率管制已有一周，但记者发现，各银行并未立即调整对外公布的贷款利率。多数业内人士认为，短期内银行可能不会下调贷款利率，但从长远看，随着银行竞争程度的加剧，贷款利率会由市场决定，会有向下的可能性。

3.1.2、政策环境：

3.1.2.1、中央清理干部办公用房 部级干部办公室禁超54㎡

24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》明确提出5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停建。

3.1.2.2、8月1号起 月销售不超2万小微企业免征增值税营业税

国务院总理李克强今日主持召开国务院常务会议，决定进一步公平税负，暂免征收部分小微企业增值税和营业税。从今年8月1日起，对小微企业中月销售额不超过2万元的纳税人，暂免征收增值税和营业税。

3.1.3、楼市环境：

3.1.3.1、2013年上半年房地产供地创历史新高 

国土资源部法律中心7月28日公布土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应创历年最高，其次为2011年、2010年。分类型看，上半年商服用地2.7万公顷，同比增加42.8%，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，而2012上半年两者增幅分别为4.4%和-21.7%

3.1.3.2、全国楼市的焦点重回一线城市

国家统计局公布的6月70个大中城市房价数据显示，6月房价同比涨幅排名前四的，是“北上广深”四大城市，其中广州涨幅16.5%、深圳涨幅15.7%、北京涨幅12.9%、上海涨幅11.9%，一线城市再次成为本轮楼市调控中回升最快，也最为热闹的城市。

3.2、东莞：

3.2.1、经济环境：

3.2.1.1、东莞上半年GDP增长9.2% 高于全国平均水平

市统计局昨天公布数据，东莞上半年生产总值2434.32亿元，同比GDP增长速度为9.2%。不过三重项目发展缓慢，133个市重点建设项目中，48个上半年未能完成计划。数据还显示，今年五星级酒店同比少赚了8%。有分析称这与中央八项规定有关。

3.2.1.2、“东莞通” 可在6个城市可使用 有望年底前启用

7月24日记者获悉，“东莞通有限公司”已成立并开始运作，东莞公交有望于今年底实现“一卡通”，卡名为“东莞通”，并首先与香港、澳门、深圳、珠海、中山对接。这意味着，市民持有“东莞通”，便能在莞深中珠港澳互通互刷。另外，省内互通也将逐步实现，但因经济独立的原则，“东莞通”与“岭南通”互通仍有困难，仍不能在广州等其他城市互联互通。

3.2.1.3、 万豪酒店选址 最终落址南城总部基地浙商大厦

去年曾掀起土地拍卖热潮的东莞南城总部基地片区有了新的进展。据浙商大厦方面透露，7月26日下午，浙商大厦将与国际知名连锁酒店万豪酒店举行签约仪式。资料显示，浙商大厦地处南城总部基地核心区位，周边规划有地铁R2线蛤地站。

3.2.2、政策环境：

3.2.2.1、东莞将推广出租屋物业管理模式 招近5000管理员

东莞市将推广出租屋“物业式”管理，招收出租屋管理员近5000名，整合收编“二手房东”为“义务协管员”近5000名。昨日，在创建平安广东工作推进会上，东莞市创建平安工作领导小组汇报了平安创建工作的亮点

3.2.2.2、我市将以木棉白兰等基调植物打造10景点

7月24日东莞市道路绿化规划设计指南》（以下简称《指南》）经市政府常务工作会议审议通过。规划六条绿化景观视线廊道。1 桥头-常平-松山湖-长安景观视线廊道；2 观音山-樟木头-大岭山景观视线廊道；3 石龙-莞城-厚街-虎门-长安景观视线廊道；4 石龙-常平-樟木头-塘厦-凤岗景观视线廊道；5 麻涌-莞城-松山湖-黄江景观视线廊道；6 东江-东江南支流-石马河景观视线廊道。

3.2.2.3、我市出台新政：新任国企高管实行聘任制

新选任的国有企业高级经营管理人员实行聘任制，一级企业领导人员薪酬与经营业绩考核挂钩；普通职工薪酬与企业效益挂钩，提高一线职工特别是低收入职工的薪酬。

7月24日，市政府常务工作会议审议通过《关于做强做优做活东莞市国有经济的意见》（以下简称《意见》），明确上述改革信号。

《意见》提出，要培育若干定位明确、主业突出、核心竞争力强的企业集团，打造资产规模、营业收入超百亿元的优质企业；积极推动国有企业上市融资，推进企业资本结构多元化；努力创建品牌企业，提升企业综合竞争力。使国有企业盈利水平明显增强，可持续发展能力显著提升。

3.2.2.3、谢岗茶山常平三镇修改总规：争当门户副中心

日前，东莞市总规委员会2013年第一次会议审议通过了谢岗、茶山、常平三镇总规修改，三镇均提出了新的定位。其中，谢岗提出利用区位打造东莞“东大门”；茶山将借助新火车站打造大市区的交通门户、副中心；常平则提出建设东部中心城市、珠三角区域性商贸物流与制造业基地。谢岗：打造粤海产业园 服务核心区；茶山：围绕客运站打造大中心；常平：继续围绕铁路做文章；

3.2.2.4、虎门电子产业园：选址敲定富马工业园

2011年年初，央企IT“巨无霸”——中国电子集团就已经与虎门签下一纸合约，在东莞虎门打造一个大型电子产业园项目。总规会上，该项目选址敲定——位于虎门镇北部富马工业园内，虎门大道东的西北侧，东至黄村工业路，南至虎门大道东，西至龙眼路，北至人民东路，总占地面积约96.21公顷，也就是962100平方米。项目总投资额不少于40亿元人民币，而且在3-5年内，就可以形成年产值达100亿-150亿元人民币的生产规模。

3.2.2.5、大朗燃气储配站迁往石厦村

大朗镇现有的燃气充装储配站位于高英村石头岭，于1995年建成使用至今。现有燃气充装储配站周边多为居民点和工厂，不符合相关安全要求；建设规模有限，不能满足燃气供应需求。新选址位于大朗镇石厦村，常虎高速的北侧，富民大道的南侧。距大朗镇中心区约5km，与富民工业区相邻；项目占地面积42014.6m2，现状为空地、水塘和部分园地；周边多为农用地。选址符合燃气站选址要求，符合相关规范，靠近燃气主管，经济合理；市政配套及消防安全有保障。