国庆莞楼市成交真相 卖出1200套？业内观点不一

本版图片均由本报记者 陈栋 摄 

来自东莞市房产管理局公众信息网数据显示，今年十一期间（9月29日~10月5日），全市住宅日均成交量约为36套，同比去年国庆日均成交60套下滑了40%，楼市成交量低迷，并未出现令人期待的井喷现象。而据东莞中原研究部的最新监测数据显示，今年国庆期间，东莞楼市的实际成交量在1200套左右，日均成交量在170套左右，东莞楼市的刚性需求依然旺盛。

对于今年国庆东莞楼市的成交量真相，记者进行了深入调查，并采访了业内相关人士。

悲观派

观望气氛仍未被打破

对于东莞楼市国庆成交低迷，业内认为，今年国庆东莞楼市旺丁不旺财，置业者购买决策时间的拉长，市场观望气氛仍未被打破，建议开发商以质取胜来突围，消费者更要理性置业。

据东莞市房管局公众信息网备案数据显示，今年国庆7天东莞楼市全市共成交248套，日均成交量约为36套，最高日成交量仅为87套；其中9月29日～10月5日全市住宅签约成交套数分别为87套、60套、19套、17套、18套、25套和22套。业内人士分析，虽然此网上备案成交数据存在滞后问题，但数据非常之低，足以显示目前市场观望气氛仍未被打破。

总体来说，东莞楼市个盘分化加剧，部分品牌房地产商性价比较为突出的楼盘（如理想0769、联华·花园城等）受到的市场关注度相对较高，但更多的楼盘则是门可罗雀，人气不够理想。

支持理由

供大于求加剧消费者观望

业内认为，过去几年，东莞市商品房供需状况一直处于供大于求的状况，而除2007年外，其余每年的新增吸纳率仅为57%左右，供远大于求，这是目前东莞楼市的最大症结。

东莞目前在售楼盘有290个，近期预售的新盘接近30个，合计超过300个楼盘、70000多套商品房供现在的置业者选择。其部分楼盘都有超过200套的房子推出，有些大盘甚至准备推出上千套房源。市场供应将急剧增加，销售压力之大不言而喻，市场竞争进入白热化。

东莞中原研究部认为，东莞市自2006年8月起，截至2008年9月15日，累计供应商品房面积共1670.55万㎡，共17.08万套；已销售面积1030.78万㎡，共9.88万套；剩余可售面积（存量）高达639.78万㎡，共7.21万套。目前的商品房存量足够东莞整个市场至少消化一年半左右，可见后市消化压力巨大。

“国庆东莞楼市之所以成交难以放量，主要原因在于置业者购买决策时间的拉长。”东莞中原研究部经理车德锐认为，对于购房者来说，现在楼盘促销信息满天飞，价格战愈演愈烈，购房者对楼盘的价格摸不清，不断地来回奔波于各楼盘之间以摸清价格、优惠情况等信息，让人摸不清价格到底如何，更让置业者难以树立客观的评价方案。

e屋不动产总经理杨俏表示，不管一手，还是二手，东莞楼市国庆期间成交冷清，主要是因为消费者观望情绪持续浓厚，国际金融危机爆发、东莞产业升级阵痛等不确定因素更加深了购房者的观望情绪，购房者消费信心不足，同时对楼市预期不确定，所以很大比例都选择边看边等，期待楼市明朗后再出手。

“国际国内经济形势的不乐观，加上东莞经济社会双转型，消费者市场信心不足，导致了国庆楼市成交量不大。”联华国际品牌管理部总经理黄建辉分析，下半年楼市供大于求，有一些自主型买家会考虑在今年底入市，东莞楼市年底会出现一个小高潮，总体来说，东莞楼市回暖的时间估计在明年4月后。

乐观派

实际成交量约1200套

据东莞中原和东莞星彦等机构的监测数据显示，国庆期间（9月29日～10月5日），东莞楼市不少楼盘实际成交量都在40套以上，如大朗财富公馆95套、风临美丽湾约70套、锦绣山河洋房103套、天骄峰景62套、景湖名郡56套、景湖春晓62套、景湖湾畔42套。粗略预计，今年国庆期间，东莞楼市的成交量在1200套左右（如下图），日均成交量在170套左右。不少开发商也反映，今年国庆成交量与去年相差不大。可见，东莞楼市的刚性需求依然旺盛。

对于国庆东莞楼市的看法，东莞中原高级策划师赵善扬认为，总体来说，国庆东莞楼市体现出个盘分化加剧、性价比高的楼盘成交热闹的特点。“由于东莞市房产管理局公众信息网数据有一定的滞后性，统计数据只能说明国庆前楼市低迷，不能显示出国庆东莞楼市的实际成交不理想。对于当前东莞楼市来说，要一分为二地看待，不能简单以（9月29日～10月5日）东莞市房产管理局公众信息网公布的数据来说明国庆楼市低迷。比如，据东莞市房产管理局公众信息网数据显示，10月6日、7日全市住宅分别成交227套、175套，由于统计时间的滞后性，这些数据也是国庆期间成交的。”

“与去年国庆相比，今年东莞楼市新开楼盘不多，绝大多数楼盘是旧盘推出新货，当然也不排除个别楼盘成交低迷的现象。”赵善扬分析，国庆期间，东莞楼市可以说是有冷有热，个盘分化加剧，85～120㎡两房、三房单位比较畅销。国庆看楼的人比去年有所增加，显示出刚性需求依然存在，有置业计划的消费者还是为数不少。

支持理由

个盘分化催生品质战

统计显示，目前东莞市场个盘分化严重。淡市中优质盘优势明显，这些优质资源主要包括四方面：品牌、地段、社区、自然景观资源等。

赵善扬认为，金九银十销售黄金节点，开发商期望很高，同理，消费者反方向同样期望很高，如不能平衡这种消费，是很难成交的。期望越高失望也就越大，国庆楼市相对冷淡早在意料中，尽管总体销量不理想，但人气还是很旺的，这说明楼市刚性需求仍很大。但是，这个总量中流出的部分很明显地越来越向少数楼盘集中了。

“价格战还没有打到最后，品质战开始暗地里开始了。”宋桥林指出，大家都集中在这一短期内举行活动或开盘，或打折，人们眼花了心乱了，更期待降价到新的水平，但市场的表现是优质楼盘的价格并没有下降多少，降价促销楼盘的单位毕竟是少数。再者，观望了这么久了，对大多数人来说已不是选择国庆来购买的，而是来挑选又好又便宜的，“货比三家”成为自然现象，假期就这么几天，一天去三四个楼盘，那可是很累的事儿，于是最后看中了自己认为性价比高的优质楼盘就出手购买了。”

2008国庆东莞

部分楼盘成交统计

（数据来源于各开发商销控表）

锦绣山河洋房103套

天骄峰景62套

景湖名郡56套

景湖春晓62套

景湖湾畔42套

理想0769约50套

财富公馆95套

风临美丽湾约70套

新世纪星城约60套

塞纳城市嘉园约40套

万科城市高尔夫约70套

万科运河东1号41套

金地格林上院35套

滨江公馆67套

锦绣旗峰10套

阳光海岸45套

联华花园城90多套

百悦尚城约30套

万科城20多套 7800元起价

中信凯旋城6套

中信森林湖5套

中信德方斯10套

江南第一城30套

江南雅筑20套

东骏豪苑约40套

晶城约21套

名门世家约16套

丰盛名苑11套

金域中央23套

中惠香樟绿洲30套

中惠沁林山庄43套

城市假日三期3套

宜景康源20多套

合计约1200套