莞城地块加速土地市场回暖 下半年或面临升温

城区优质地块适时推出，历史似乎重演。2009年7月17日下午3时，市土地交易中心。体育路天源电脑城斜对面一占地面积为53715平方米地块，吸引了包括保利、万科、金地在内等知名开发商的参与。其中，一直在土地交易中心不多露面的本土开发商——光大地产掌门人陈润光也参与了整个竞拍过程。

经过122轮“厮杀”后，地块被深圳龙光房地产有限公司以4847.25元/平米的楼面单价成功竞得，引起业界的广泛关注。这也是市场进入调整期后，东莞土地成交溢价最高、楼面单价最高的一地块。同时，它也是继去年莞城富通地块产生新高价地后，刚刚诞生的另一块莞城“新高价地”。与之前相比，该地块楼面单价高出近1000元/平米。

作为该地块的主要参与者，光大地产策划总监赵洪亮后来说，他们公司其实很想拿下这块地。如果成功拿下，他们计划开发商住一体化建筑体。其中商业将作为重要开发部分。因为该地块所在的体育路，有写字楼、天源电脑城，蕴含着巨大的商业价值。

现场拍卖结束后，作为国土局土地交易中心副主任，谭绍志接受媒体采访时，甚至发出“土地交易中心好久没有这样热闹过”的感叹。

言语的背后，正折射了东莞土地交易市场一度处于疲软的真实现状。有数据佐证。2008年全市供应土地167宗，总面积633.2万平方米，同比下降63.5%；其中商住用地供应177.1万平方米，共45宗，占总供应的28.0%，同比减少35.7%。而商住用地成交面积152.7万平方米，共33宗，成交面积同比下降39.7%。全年共流拍土地31宗，其中流拍的商住用地20宗，流拍数量是前8年的总和。

如今，狂热时代似乎重现。从全国市场大背景来看，土地市场溢价成交早在今年3月份就开始崭露头角，到了4月份，大有愈演愈烈之势。4月7日，原温州长运集团有限公司地块经过了1个多小时的争夺，以19607 元/平方米的成交楼面价格，成为2009年的“单价高价地”。4月28日，大连金赛置地有限公司以37.48亿元的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为4月总价“高价地”。4月份，金地以5.6亿元，溢价82%的价格击败10余家竞争对手竞得上海徐泾镇3号地块；万达斥资13亿元接连在武汉、长春购地；绿地10亿元获取上海松江、青浦两幅地块，其中一幅地块溢价36%。

作为房地产市场发展的风向标，北京土地交易市场土地溢价的情况，在一定程度上，可以看成整个国内土地交易市场的一个缩影。有数据佐证，在5月15日之前，土地溢价成交仅占17%，整体溢价率不到5%；而在这之后，土地溢价成交达到52%，整体溢价率高达70%。

深圳龙光房地产有限公司于上周成功竞拍的体育路地块，起始价为2.686亿元，最后成交价为7.03亿元，溢价近5亿元，溢价率达到37%。

这是房贷新政实施以来，市场进入调整期后，东莞供应土地计划中，关注度最高的一地块。有业内人士分析，目前楼市处于回暖通行道，政府在这个时候，推出规模不大、地段优越的地块，可谓是“别有用心”。一来可以激活目前相对疲软的土地交易市场，另外，“莞城新高价地”诞生后，还可在一定程度上提高其他土地出让的成交价格。

下半年土地交易或将升温

“莞城新高价地”的诞生，无疑有着标杆意义。“下半年土地市场可能会由此迎来转折时刻”。赵洪亮如此说道。中信地产经营部副经理陈峰则说：“开发商拿地的时机已经到来了。”下半年土地成交趋势活跃，成为业内人士的普遍看法。

从另外一方面来看，疲软，依然成为上半年东莞土地交易市场的主要关键词。尽管与2008年的土地交易市场相比，流拍事件在减少，但工业用地占成交主角的事实，也在诉说着商住用地惨淡的成交现状。合富辉煌提供的数据显示，上半年，工业用地成交23宗，成交总面积为78万平方米，占总成交面积的57%。更甚的是，上半年，城区商住用地成交量仅有2万平方米，为近年来最低值。

这种现状，甚至让国土局作出妥协。早在年初，国土部门对外透露：今年政府将合理调整土地出让底价，把握好土地供应节奏，促进房地产市场健康稳定发展。

但事实证明，这种举措，并没有在客观意义上，为东莞土地交易市场吹来暖风。问题是，下半年，情况会否有所改观呢？监测数据显示，今年上半年，一级土地市场，商住土地出让面积仅为568378平方米，与2008年129.54万平方米相比，仍然有一定的差量。合富辉煌的数据则显示，上半年，东莞商住用地的供应量，仅为2008年上半年的34%。

“莞城新高价地”诞生后，会否让政府作出进一步加大土地供应量的举措？东莞国土局相关人士曾表示，按照相关规定，东莞年土地供应量在2000亩左右，2007年超过了3000亩。以此来计算，今年下半年，东莞土地至少还有1000亩的供应量。从城区供应量来看，合富辉煌在中期报告中，得出一个数据：从2006年至今，四大城区未开发的商住地总面积约为81万平方米，折合容积率算得总建筑面积约为161万平方米。

作为开发商，下半年是否意味着拿地时机的到来？中天力通营销部副总经理朱必步说，目前他们公司还有几个项目有待开发，其中公司位于白马的地块，将作为城市假日系列的开发项目。他们并不急于购置土地，暂时没有土地储备计划，但不排除遇到价格合适、地段优越的地块，他们会有出手的可能性。

市土地交易中心拍卖现场，至今还流淌着那丝热烈。那是一种糅合了观众、拍卖师、竞拍者的惊呼、感叹、欣喜等交织的热烈。许久没有这样热闹的场面了。与之前东莞所有高价地都不同，莞城新高价地的诞生，刷新的不仅是富通围仔地块的记录，更重要的在于，持续陷入疲软境地的土地交易市场，将由此面临新的转折。

开发商拿地底气背后

种种迹象显示，下半年，一级市场会迎来契机。光大地产策划总监赵洪亮用四个方面，表明了下半年土地交易市场乐观看好的观点。一是从供求的角度考虑，房地产市场结构性矛盾仍然突出，住房需求远远高于供给，且这种供需失衡状况短期内难以改变；二是从政策方面看，政府和银行一起为房地产市场提供了宽松的环境，解决了房地产的流动性问题；三是从投资环境看，房地产业比其他行业风险小一些，有利于投资者分散风险；四是投资者对东莞未来经济的乐观预期。

中国人民银行东莞市中心支行发布的数据显示，上半年，东莞本外币贷款增加314.28亿元，为去年同期增量的3.04倍，其中短期贷款增加164.97亿元，占52.5%；中长期贷款增加133.13亿元，占42.4%。6月末全市本外币各项贷款余额2742.8亿元，比年初增长12.94%，较去年同期提高9.03个百分点。

在这份报告中，东莞中心支行得出一个结果：人民币中长期贷款增加119.62亿元，比年初增长9.92%，基本建设贷款和技术改造贷款均出现小幅下降，增加的主要是其它类中长期贷款，其中以住房按揭为主的个人中长期消费贷款增加56.7亿元，占47.4%。

从大环境方面来看，国家统计局数据显示，我国目前工业品总体上处于供过于求的局面，从而抑制PPI的快速回升。尽管今年以来充裕的流动性推动一些基础性产品价格有所反弹，但与去年高位比仍然较低，工业消费品价格总体上仍处于下跌通道中。

而房地产业则一片繁荣。1~6月全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。

适度宽松的货币政策打开了“货币水龙头”，房地产开发商的资金紧缺状况也因之得以极大改观。光大地产相关人士表示，上半年，他们回笼了近12亿元的资金；风云汇、德方斯开盘均取得了良好的销售成绩，在这两盘的拉动下，中信上半年至少回笼了超过7亿元的资金；金域华府是万科下半年重点项目之一，年内，万科主要有几大上市项目。上半年，东莞万科回笼资金也超过12亿元；与此同时，宏远地产、新世纪等开发商上半年销售成绩均不俗，去年一度处于资金链严重紧缺风口浪尖的企业，到了今年，这种局面都有所改观，甚至舒缓。

资金压力减少，成为开发商能够圈地的重要前提。从政策层面来看，国务院于5月27日公布“固定资产投资项目资本金比例调整结果，普通商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%”的消息，在一定程度上，成为开发商资金链相对充裕的源动力。

当然，圈地的背后，还在于一些开发企业出于企业长远发展的考虑。参与7月17日莞城体育路地块拍卖的开发商中，光大、万科等企业在东莞有不少开发项目，从土地储备量来看，也较为充足，但对于一些企业来说，情况远非这样。某知名开发商就是一个典型的例子。从目前来看，该开发商在城区只有一个项目，而且已经建成使用多年。除此外，分别在大岭山、塘厦也有项目。在竞拍过程中，该开发商一度表现出势在必得的气势，这种情况充分说明，他们想在东莞城区进一步加大土地储备计划的雄心与决心。

目前楼市处于回暖通行道，作为中原地产董事局主席，施永青在多个重要场合，建议开发商应该趁机购置土地。有分析指出，在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，进一步激发了个人购房行为和企业的买地行为。

夺地大战加速楼市回暖

对于当下处于回暖通行道的楼市，业内有太多的分歧。长期关注中国制造业发展的经济学家郎咸平甚至认为，目前楼市回暖是建立在实体经济没有得到好转的前提下产生的，它是有泡沫的。这种观点，也得到了中原地产董事局主席施永青的认同。

然而，作为百姓经济学家，韩秀云却不这样认为。谈到对楼市看法时，这位百姓经济学家的观点是“短线看平，中长线看涨”。支撑这个观点的理由并不简单。在她看来，在这场金融海啸当中，中国是第一个从谷底爬出的国家。如果经济回升，股市回升，楼市回升，物价回升，所有的东西都会回升，这种情况下楼市会到底，慢慢经过平整的调整以后，会向上走。

因此，她大胆得出一个结论：如果还没有买房的年轻人，可以在现在这个价位通过银行贷款方式买房。正如施永青所言：有些泡沫，是不能刺穿的。比如，当前回暖的楼市。

莞城新高价地的诞生，在客观意义上，可以助推部分开发商纷纷加紧土地储备计划。伴随着更多优质地块的推出，也将促使一部分资金压力不大的开发商加快出手。业内人士认为，一级市场的活跃，也将影响到二级市场。随着越来越多开发商加入置地热潮中，将进一步激发消费者的置业热情，楼市回暖源动力更大。