东莞金九银十68个楼盘入市 推货大战已蓄势待发

一、前言

随着金九银十的来临，市场将迎来传统销售旺季，各大开发商已全力备战，一轮推货大战正在蓄势待发。然而，全国多个城市乃至东莞均出现房贷收紧现象，广发银行等个别银行已停贷，多个银行全面取消折扣优惠回归至基准利率，甚至上浮5%~10%。银行审批更加严格、放贷时间延长，不但一定程度影响到开发商阶段性的资金流，也影响部分购房者的心理预期。本次房贷全面收紧，究其原因：

其一，央行从过往的“放水”转变为盘活资金存量。新一届政府对经济下滑的容忍度提高，致力推动发展方式的转型，打造中国经济的升级版。进行结构性调整和深化改革，重点在于向市场放权，在财政和货币信贷资金上，“用好增量、盘活存量”。2013年7月20日，中国完全取消了款利率下限，表明利率市场化将成为下一步我国金融体系改革的重大事项。盘活存量，并非简单提高货币信贷的流通速度，而是调整货币信贷结构，推进经济增长方式的转变。“钱荒”风波中，央行并没有及时向银行释放流动性资金，从过往这种“放水”向盘活存量转变，优化金融资源配置。当前银行信贷额度处于阶段性紧张 ，导致房贷利率收紧。

其二，房价处于历史高位，楼市泡沫风险凸现，银监会加大防范风险，提高房贷审核门槛。全国重点城市楼价连续14个月上涨，房价处于历史高位运转，楼市风险在加剧。当前全国多数城市楼价在走高，温州房价逆市连续23个月下降，个别弃房甚至跑路。温州楼市存在巨大泡沫，房价下降已产生社会信用风险。为了确保信用风险加权资产计量的审慎性，银监会近期制定并发布了包括《关于商业银行实施内部评级法的补充监管要求》等在内的多个资本监管配套政策文件，其中提出个人住房贷款的违约损失率不得低于10%。地方银行执行总行方针，加大房贷审核流程，放贷时间延长。

其三，房贷并非优质业务，房贷利润空间有限，越来越多银行将信贷资源倾向中小微企业贷款。由于房地产受到国家严格调控，导致银行房贷信额度受到限制。首套房按基准6.55%执行，在基准利率之上普遍上浮10%，而小微贷款可上浮30%，相比其他业务，银行在个人房贷业务较为“薄利”，房贷利润空间缩小，导致越来越多股份制银行业务重点转向了个体户等小微企业，利润空间较大。

其四，楼市成交持续向好，部分银行已提前用完住房贷款固定额度。银行对房地产每年都有固定预算，由于楼市成交持续向好，住房贷款额度已提前放完，年底额度自然紧张。“钱荒”之后银行风控意识加强，更加严格地控制房贷的风险敞口。

房贷趋紧之势，购房者心态已发生微妙变化，为传统旺季的金九银十添加了几分变数。贷款额度紧张，放贷时间延长，影响开发商短期的资金回笼，金九银十似乎有点不“淡定”，那么今年金九银十，市场推货有什么特点？又有哪些项目面市？哪些区域将搅热市场？

二、金九银十推货分析

数据统计说明：

1、统计预测供应时间为：9月1日-10月31日

2、120㎡以下洋房划分为刚需产品，120㎡以上的洋房划分为改善型产品； 

3、本报告数据部分是已修正合拼户型后的套数，部分为合拼前套数

1、多个项目集中入市，“金九银十”推货大战蓄势待发。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年金九银十期间（9月和10月）东莞住宅预计有68个项目推货，供应套数13819套（合拼后），面积合计162.02万㎡。其中，今年金九银十期间住宅68个项目推货，同比去年51个增加17个，供应套数13819套，同比去年13342套增加3.58%；供应面积162.02万㎡，同比去年150.31万㎡增加7.79%。

随着近两年项目开发量的增加，市场规模在不断扩张，楼市供应也呈逐年递增。上半年东莞楼市一直延续供不应求的局面，尤其刚需产品十分紧缺。由于工程进度问题，诸多项目未能赶在上半年入市，导致下半年扎堆上市。7月和8月的楼市依旧淡季不淡，但金九银十作为传统的销售旺季，开发商全力备战，供应步伐加快。今年金九银十推货量不俗，好于去年同期，维持年内较高位的供应水平，究其原因：其一，从推货节点来看，金九银十有中秋节、国庆长假等节日，适合推货和策划大型活动。长假增多能为项目带来一定的来访量，营造良好的交投氛围。其二，从开发商回笼资金来看，7月和8月市场进入相对缓冲阶段，多个项目在认筹蓄客，后市开发商阶段性出货任务仍繁重，金九银十自然成为众多房企不容错过的推货节点。其三，从外部环境来看，7月和8月以高温暴雨天气为主，一定程度影响购房者看房热情。9月和10月，天高气爽，再加上结婚人群增多，也会产生部分购房需求。

2、金九银十供应量激增，供求关系明显改善，后市开发商或再现出货压力。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月26日至10月31日，东莞住宅总供应量（新增供应+库存）预计47912套，同比去年减少7.83%，总供应面积612.03万㎡，同比上升9.55%。供应套数和供应面积出现背道而驰，反映今年楼市推货结构有所变化。今年来，东莞别墅供应急剧放量，在供明显大于求的市场中，别墅产品面临一定的消化压力，累积的别墅存量对拉升库存面积的作用较大，促使供应套数和供应面积同比去年背道而驰。

今年以来，东莞楼市维持供不应求的局面，库存呈现持续走低趋势。在政策相对平稳、楼市供不应求的情况下，购房者鲜有观望情绪，买方消化力强劲，卖方相对优势，出货压力较小。随着金九银十的到来，预计将会有162万㎡的住宅供应量上市，而去年东莞9月和10月住宅合计成交119万㎡。从这个角度测算，今年金九银十的供应量将明显大于去年的住宅成交量。再加上累计的库存量，整体在售量达到612万㎡，供应量明显激增，有效改善供求关系。但同时诸多项目入市，市场竞争格局加剧，房贷利率收紧又一定程度上影响部分置业者的心理预期，后市开发商或再现出货压力。

3、金九银十新旧项目集中亮相，整体供应以旧盘加推货量为主。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年金九银十期间预计有68个项目推货，新旧项目集中亮相，项目平均单量2.38万㎡。其中，旧盘加推有51个项目，加推量106.71万㎡，占总的66%，全新上市项目有17个，供应量55.31万㎡。整体供应以旧盘加推为主，其中不乏一些旧项目新一期产品，如万科金色梦想、翡翠山湖三期、联华花园城孔雀湖等。全新上市项目集中在城区以及部分镇区，其中南城有世纪城幸福公馆、佳兆业帝景中央、鼎峰源著等新项目上市。自碧桂园柏丽湾上市搅热沙田市场，金九银十，沙田的市场供应较为活跃，沙田东港华府、保利未来城市、壮士8号将大大活跃沙田的交投量。

4、片区供应热度不一，大石龙片区、水乡片区供应爆发增长。

据东莞中原研究部监测数据显示，金九银十各片区供应热度不一。从供应量来看，供应热点集中在中心城区、临深片区、滨海片区三大片区，合计供应106万㎡，占总量的65%。从供应增长来看，大石龙片区、水乡片区供应爆发增长，大石龙片区主要有聚龙御龙湾、盈拓御江等全新项目以及伟隆国际、达鑫江滨新城等旧盘加推所拉动。随着水乡片区的规划逐步落实以及广州新塘等客源的外溢， 使得今年水乡片区市场日渐火热。今年金九银十有多个项目入市供应，如中堂的富盈公馆、万邦金汇107、万丰盛大楼、凯景中央以及望牛墩的富盈四季华庭等项目供应，预计市场交投量将明显升温。

5、洋房、别墅供应继续发力，投资类产品出现大幅回落。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年9月和10月住宅合计供应13819套。其中，洋房供应11979套，同比去年同期10583套增加13.19%；别墅供应536套，同比去年446套增长20.18%；公寓供应1304套，同比去年2313套下降43.62%。从比重来看，今年洋房供应占比为86.68%，去年是79.32%，上升7.36个百分点，别墅占比3.88%，比去年上升0.54个百分点，公寓占比9.44%，比去年下降7.9个百分点。

随着金九银十传统旺季的到来，市场供应产品也显得多元化，产品供应面迅速扩大，供应以洋房占绝对主力，别墅供应继续发力，增幅最明显，投资类产品大幅回落，反映今年的产品推货结构与去年有所不同。在外围市场低迷不振，全球经济形势充满着变数，制造业艰难运转，实体经济难以起色，使得部分生意一族的人群将越来越多将资金投向不动资产，别墅成为这部分人群较好选择。再加上，全球货币量化宽松，货币贬值预期加剧，出于资产保值，也促使部分富豪阶层将资金流向相对保值的别墅产品，使得东莞不少开发商热衷建别墅。作为投资市场的公寓供应出现大幅回落，全市只有天利中央花园、伟柏商住楼、中惠香樟半岛等寥寥无几的一些小面积投资产品上市。

6、刚需类产品供应占绝对主力，改善产品供应有所放缓。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年9月和10月东莞住宅洋房合计供应11979套，其中刚需产品供应9248套，占比77.2%，比去年同期73.37%上升3.83个百分点；改善产品供应2731套，占比22.8%，比去年同期26.63%下降3.83个百分点。

进入金九银十，开发商明显加快推货节奏，刚需类产品渐发力，尤其城区多个项目入市，其中不乏全新项目，将会快速补充城区刚需缺口，对接市场需求。金九银十期间，刚需产品供应激增将会有望缓解此前刚需紧缺局面，刺激刚性置业需求的释放。而改善产品供应同比去年同期下降8.2%，供应步伐有所减缓。

7、城区刚需产品供应大发力，临深片区继续维持活跃供应量。

从各区域洋房供应的产品结构来看，除了东北片区、大石龙片区的改善供应量比刚需供应量要多，其余片区均以刚需供应为主导。金九银十期间刚需产品主要集中在中心城区、临深片区和滨海片区，合计供应6091套，占比66%，超过六成。改善型产品集中在临深片区、东北片区和滨海片区，合计供应1635套，占比60%。

今年来，刚需市场一直处于供应相对紧缺局面，尤其城区在售的刚需盘寥寥无几，刚需产品严重缺口，购房者可选择面窄。9月和10月，刚需产品供应将明显放量，南城有万科金色梦想、万科金悦香树、君珆花园、世纪城幸福公馆、江南第一城等多个项目有刚需房源供应，东城有格兰名筑、新世纪星城海涛居等项目选择，莞城有富通自在城全新项目上市等。城区刚需项目大发力，预计金九银十将呈现刚需两旺的片区。临深片区依旧为活跃供应区域，刚需和改善产品均有较为活跃的供应量，刚需产品有三正卧龙山1号、万科朗润园、翡翠山湖三期等项目供应，改善型产品有三正卧龙山1号、万科棠樾、祥利上城等项目选择。

8、别墅推货步伐有所放缓，供应以联排产品为主。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年金九银十期间东莞预计有10余个项目有别墅供应，面积合计19万㎡，同比去年增长28%。9月和10月别墅供应月均不到10万㎡，相对今年上半年月均11万㎡的供应量，别墅产品的供应稍有放缓。从供应产品类型来看，以联排产品为主，占总供应量的58%，其次为双拼产品，占比38%。

9、区域供应分化严重，局部镇区竞争格局加剧。

从各个镇区的推货情况来看，各个区域供应量分化严重，个别区域供应爆发增长，个别区域供应大大下降。据东莞中原研究部监测数据显示，今年金九银十东莞有24个镇区供应。四大城区推货中，除了万江供应出现回落，其余三个区域同比去年均出现不同幅度的上涨。城区供应大幅放量，供求紧张局面将有效缓解。

镇区推货集中在凤岗、寮步、沙田、塘厦等热点区域。其中，凤岗供应1899套，合计23.91万㎡，按照面积同比去年同期增长247.95%；寮步供应1102套，合计10.98万㎡，同比增长16.75%；沙田供应1040套，合计11.71万㎡，而去年沙田金九银十出现断档供应，反映今年沙田供应大发力。塘厦供应849套，合计9.21万㎡，同比去年下降45.8%。整体区域推货分化严重，热点区域供应集中度走高。其中，凤岗、南城、东城、沙田和寮步5个镇区供应82.29万㎡，占比达到51%，超过5成，反映供应集中度高位运作，区域供应分化明显。

10、8月多个项目集中入市，赶在金九银十前夕错峰开盘，需求集中释放。

根据东莞中原CCES系统监测数据显示，6月以来客户来访量迅速走低，主要是6月多个项目开盘，市场需求被集中释放，项目来访客明显下降。进入7月，市场进入缓冲阶段，多个项目启动认筹蓄客，项目来访量再开始走高。8月，金九银十的过渡月份，之前认筹的项目提前抢跑入市，如沙田东港华府、万科朗润园、君珆花园、宏远御庭山、万科金域国际等项目赶在金九银十之前开盘，避开后市多个项目扎堆入市，错峰开盘，需求被集中释放，项目来访量在8月出现明显下降。

三、后市研判

1、房贷正在全面收紧，购房者心态发生微妙变化。

房贷收紧为大势所趋，对金九银十无疑是一个不太利好的因素。房贷正在全面收紧，并且还将维持一段时期，金九银十购房者入市心态或会发生微妙变化。对购房者来说有如下影响：其一，房贷利率收紧，回到基准利率甚至上浮至10%，将阶段性影响部分购房者的入市热情。其二，银行信贷审核严格，放贷时间延长，对于部分购买力偏弱的首次置业者或延迟入市。其三，深圳客放贷难度加大，将使部分深圳客延迟购房决策时间。房贷收紧，对开发商同样有影响：其一，部分购房者入市积极性有所降温，延迟购房者决策时间，将会丢失部分客源。其二。银行延迟放款，影响开发商短期内的资金回笼。其三，二手房贷比一手房更为收紧，将会促使部分二手房购买客户转向一手房。建议开发商可加大一二手联动，将二手房客户转为一手客户，促进成交。

2、城区多个项目上市，供求关系有效改善。

今年来，城区在售产品以大户型的改善房源为主，刚需盘源十分紧缺。金九银十城区将会迎来一轮供应放量，供求关系将有效改善，各类产品线集中上市，房源可选择面迅速扩大。对于城区购房者，金九银十无疑是入市的最好契机，首先，对于刚需置业者来说，9月和10月城区将会有多个项目推刚需产品，其中不乏热点区域的全新项目上市。南城有万科金色梦想、万科金悦香树、万科金域华府、君珆花园、世纪城幸福公馆等，东城有格兰名筑、新世纪星城海涛居等，莞城有富通自在城全新上市。城区刚需产品扎堆入市，预计金九银十将会维持活跃的成交量。其次，对于改善客户来说，星河传说星玺、天骄御峰、富通圣堤雅等大平层洋房供应。再是，对于高端客户来说，城区将会有多个别墅项目入市销售，如佳兆业帝景中央、鼎峰源著、联华花园城孔雀湖等，随着城区土地资源越加稀缺，城区别墅逐步成为一种稀缺产品。别墅特有的保值增值功能，仍将成为富豪阶层将资金流向不动产的重要资产之一。

3、个别镇区供应急剧放量，竞争格局加剧，消化压力加大。

金九银十期间，个别镇区供应量表现不俗，供应热点集中在凤岗、寮步、沙田等，大批高性价比房源投放到市场后产生交易量迅速上升。个别区域供应急剧放量，并且供应产品雷同，同片区容易引起产品同质化，竞争格局加剧，如凤岗供应刚需产品14.48万㎡，占总供应的71%，产品集中在75-120㎡；中堂供应全是刚需产品，供应同比去年急剧上涨145%；寮步供应刚需产品9万㎡，占总供应的85%。个别镇区供应急剧放量，市场竞争格局加剧，消化压力或有所加大。

4、城区价格将呈现大幅上涨趋势，水乡片区楼价日益走高，整体价格趋于稳中有升。

进入金九银十的推货旺季，尽管市场将迎来一轮供应热潮，竞争格局加剧，但购房需求较为旺盛，开发商大幅调整价格的可能性不大。在房贷紧张，局部区域竞争白热化，个别加推项目或会加大让利，低首付、垫首付等促销措施仍将频现市场，也有不少项目通过增加附加值添加卖点。全新入市的项目定价上趋于合理，整体楼价将呈现稳中有升。

从推货项目本身属性来看，今年金九银十上市项目综合素质、档次参差不齐。城区优质项目较多，价格将呈现大幅上涨，究其原因：其一，品牌开发商非毛坯修项目入市增多，如万科金色梦想、万科金悦香树等非毛坯修项目将会拉升价格。其二，居住氛围浓厚的热门板块，楼盘价格相对高位，如西平片区的世纪城幸福公馆、天利中央花园、君珆花园等项目成交将继续拉升价格。其三，城区全新别墅项目面市，高端产品直接推动价格上涨。如佳兆业帝景中央、鼎峰源著、联华花园城孔雀湖等高端别墅将会直接拉高城区住宅均价。

镇区价格上，各片区价格表现有所分化，临深片区上市项目集中在凤岗、塘厦等深圳客较多的区域，预计开发商定价趋于理性，楼价或稳中有升。水乡片区因水乡规划利好以及广州新塘等客户外溢，使得中堂、麻涌等地方直接受益，楼盘价格也在日渐走高。

5、金九银十掀起一轮推货高潮，房源可选择面广，购房者可伺机入市。

金九银十，市场将掀起一轮推货高潮，各大房企蓄势待发，推盘计划全面启动。对于购房者来说，金九银十无疑是一个入市最佳时机，首先，市场供应激增，房源客选择性增多。其次，金九银十众多项目入市，开发商出货压力再现，会加大部分项目的促销让利。再是，中秋、国庆等长假能为购房者提供充分的看房时间，在房源选择性广的情况下，真正能有时间看到“货比三家”。最后，在广州、深圳等客户资源的外溢，东莞楼价仍然处于稳中有升当中，楼价上涨将会直接增加购买成本。

6、开发商完成阶段性任务，金九银十无疑为重要的出货时机。

在楼市、经济变化莫测的市场环境下，传统淡旺季的楼市概念在逐步淡化，越来越多开发商会主动地把握市场节点出货。从去年5月以来，东莞楼市维持向好势头，购房者鲜有观望情绪，购房需求十分旺盛，大多数开发商资金回笼顺利。从目前的供求关系来看，今年来住宅库存节节走低，楼市去库存的消化力在逐步增强，反映市场需求旺盛。

但进入金九银十，诸多项目蠢蠢欲动，市场供求关系明显改善，抓住金九银十的出货时机快速走货、快速回笼资金仍是开发商跑赢市场的王道，首先，由于工程进度问题，众多项目未能赶早入市，金九银十将会越来越多全新项目面市，局部区域竞争白热化，开发商或再重现出货压力。其次，房贷利率收紧已在短期内影响购房者心理预期，购房决策时间延长会导致开发商丢失部分客源，将不利于成交。房贷收金将会直接影响开短期的资金回笼，二手房房贷比一手房难度更大，建议开发商可加大开拓二手客户房源，加大一二手联动。再是，品牌开发商已蓄势备战，率先抢跑市场。如万科有万科金色梦想、万科金悦香树、万科朗润园等多个项目入市。品牌开发商出货意愿强烈，反映开品牌房企已全面启动推盘计划，完成阶段性目标任务。最后，十八届三中全会将会在11月举行，或涉及到房地产调控长效机制。市场是不可预测的，在当前买卖双方入市情绪高涨的情况下，建议开发商定价合理，快速走货，快速回笼资金，避免后市竞争白热化的被动以及政策调控的不可预测性。总言而之，金九银十为出货的重要时机。