8月东莞土地推货放缓 9月虎门厚街均推大宗地块

8月全国土地整体市场出现降温，推货热度明显下降，但北京等一线城市表现依旧强势，成交维持火热状态，反映一线城市完善的各类生活配套、众多的人口以及旺盛的购买力依旧吸引品牌开发商耕耘，地块价值稀缺，地价也是日益高涨。但同时，十八届三中全会预计在11月份召开，房地产长效调控机制或有望出台。杭州等一批城市的房产税将有望在第四季度实施，将会对一线城市带来一定的冲击。温州限购令松绑、芜湖“新政”反映新国五条调控政策失效，地方政府在跃跃欲试微调，房地产调控政策或现分化。预计后市地方政府在债务压力之下仍然加大土地的推货力度。

与全国土地整体市场形势一致，8月东莞的土地推货步伐明显放缓，商住地由于大宗规模地块的支撑，仍维持相对活跃的供应量。在房贷全面收紧，银行信用额度较为紧张，当前融资环境也会有收紧趋势，影响开发商阶段性的拿地积极性。从成交来看，8月土地市场表现平淡无奇，整体市场以工业用地为主，成交占比达到77%，而商住地仅有企石一宗挂牌出让地块和沙田一宗挂牌转让地块成交。

石碣一宗挂牌出让商住地无人问津遭遇流拍，地块占地规模较大，商业比例达到30-50%，石碣当地经济水平欠发达，商业发展也不发达，使得开发商不敢轻易拿下该地。在物价持续上涨的社会环境中，开发成本、人工成本也随之上涨。在拿地成本日益高涨、楼市持续被打压的行业环境下，开发商的利润空间在逐渐被压缩，也使得当前越来越多品牌开发商青睐于购买力强劲的一线城市拿地，缩短开发周期。在东莞偏远的落后镇区，由于各类配套的不完善以及较弱的购买力，品牌开发商拿地布局趋于谨慎，更多是中小本土企业出手购买，但随着企业融资成本在加大，过往本土房企储地升值的行为或会有减少，更多是倾向于缩短开发周期、快建快销的运营模式。

一、8月土地土地供需降温，供应和成交放缓。

月度总体叙述：

7月土地市场表现不俗，8月土地供应和成交大幅放缓，市场供需明显降温。供应方面，8月东莞土地市场供应55.39万㎡，环比减少49.59%，同比减少9.48%。其中，商住地供应4宗，面积合计34.79万㎡，环比减少35.4%，同比增加43.45%，维持相对活跃的供应量，但与上月相比，供应步伐大幅放缓。

成交方面，东莞土地合计成交14宗，面积合计55.14万㎡，环比减少27.33%，同比上升19.15%；成交金额4.55亿元，环比减少82.69%，同比减少835.5%。其中商住地成交2宗，面积合计6.97万㎡，环比减少75.37%，同比减少53.85%。

价格方面，东莞土地成交单价为825元/㎡，环比下降76.17%，同比下降86.15%。其中商住地成交单价为2137元/㎡，环比下降71.99%，同比下降73.5%。商住地成交楼面地价为1121元/㎡，环比下降67.74%，同比下降64.81%。

二、 8月全国土地市场整体供求回落，但个别一线城市仍表现强势。

2013年8月重点主要城市成交一览表：

供应情况：8月全国300个城市共推出3291宗，推出土地面积12688万㎡，环比减少5%，同比增加1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地）1010宗，推出面积4897万㎡，环比减少5%，同比增加17%。

成交情况：8月全国300个城市共成交土地2496宗，成交土地面积9758万㎡，环比减少16%，同比减少7%；其中住宅类用地722宗，成交面积3582万㎡，环比减少20%，同比增加13%。

成交价格：8月全国300个城市成交楼面均价为1277元/㎡，环比下降3%，同比上涨41%，其中住宅类用地成交楼面均价为1778元/㎡，环比下降2%，同比上涨43%。

溢价率：8月全国300个城市土地平均溢价率为21%，较上月增加4个百分点，较去年同期增加16个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为25%，较上月增加4个百分点，较去年同期增加18个百分点。

中原点评：从全国300个城市的表现来看，整体土地市场成交环比、同比均出现回落，土地市场有所降温。但北京等一线城市表现仍强势，反映一线城市完善的各类生活配套、众多的人口以及旺盛的购买力依旧吸引品牌开发商耕耘，地块价值稀缺，地价也是日益高涨。但同时，十八届三中全会预计在11月份召开，房地产长效调控机制或有望出台。杭州房产税将有望在第四季度实施，将会对一线城市带来一定的冲击。温州限购令松绑、芜湖“新政”反映新国五条调控失效，地方政府在跃跃欲试微调，房地产调控政策或现分化。预计后市地方政府在债务压力之下仍然加大土地的推货力度，以保证土地财政收益。

三、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、8月土地整体供应步伐明显放缓，商住地维持相对活跃的供应量。

8月土地整体供应量大幅萎缩，商住地供应占比超6成。

8月东莞土地供应9宗，面积合计55.39万㎡，环比减少49.59%，同比减少9.48%，整体供应步伐已明显减缓。其中商住地供应4宗，面积合计34.79万㎡，占整体供应量的62%，超过六成。本月商住地维持相对活跃的供应量，35万㎡仅次于上月的供应量，处于年内第二的供应月份供应记录。此外，商业供应1宗，面积合计1.95万㎡。

8月土地整体供应量大幅萎缩，究其原因：其一，本月商住地供应贡献度加大，产业型工业类的配套用地供应大幅下滑，致使整体供应量萎缩。本月工业用地供应3宗，面积合计16.92万㎡，而7月工业用地供应8宗，面积合计53.38万㎡，工业用地供应大大缩减。其二，上月虎门四宗地块集中上市供应35万㎡，对整体供应量拉动作用明显。

2、供应地块规模偏大，供应面积量表现不俗。

8月商住地供应4宗，大宗商住地供应拉高本月整体供应量。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞商住地供应4宗，面积合计34.79万㎡，环比减少35.4%，同比上升43.45%。上月由于虎门大宁集中供应35万㎡拉高整体供应量，导致本月供应环比大幅回落，从同比来看，供应同比大幅上升，反映政府推地热度不减。

从8月商住地供应的情况来看，有3宗为挂牌出让地块，1宗为挂牌转让地块。除了沙田一宗挂牌转让的地块规模偏小外，其余三宗地块占地规模均达到7万㎡以上，较大宗地块对供应面积量的拉高作用明显，整体维持相对活跃的供应量，反映一方面政府仍保持一定的推货热情，另一方面，在新房市场持续向好的环境下，开发商拿地的意愿依旧强烈。

2013年8月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、8月土地收益“大失收”，商住地对土地成交金额贡献度大大降低。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞土地成交金额4.55亿元，环比下降82.69%，同比下降83.5%，其中，商住地成交金额仅1.49亿元，环比下降93.91%，同比下降87.77%。本月土地收益“大失收”，究其原因：其一，本月商住地成交2宗商住地，一宗为挂牌出让，另一宗为挂牌转让。商住地成交金额对整体金额的贡献度大大降低。其二，本月整体土地成交放缓，土地收益自然表现平淡无奇，再加上缺乏优质地块的金额支撑，成交金额大幅回落。

2、8月土地交易异常冷清，商住地成交成色不足。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞土地成交14宗，面积合计55.14万㎡，环比减少27.33%，同比增加19.15%。其中，商住地成交2宗，面积合计6.97万㎡，商业用地成交1宗，面积合计1.95万㎡，工业用地成交7宗，面积合计42.38万㎡，普通仓库4宗，面积合计3.84万㎡。

从成交结果来看，鼎峰地产以溢价0.77%拿下企石一宗商住地，折合楼面地价1159元/㎡，反映鼎峰地产乘胜追击再拿下企石一宗商住地，延续当地的品牌影响力。石碣一宗商住地本月遭遇流拍，地块占地面积为76378㎡，折合起步楼面地价1805元/㎡。地块规模较大，商业比例达到30-50%。石碣经济水平欠发达，商业发展也较为落后，如此规模大的商业量无疑成为拉长了开发商回笼资金的周期。石碣靠近万江，临近中心城区，使得越来越多消费者进城消费，这也使得开发商不敢轻易拿下该地。另外，常平一宗商服用地被东莞市美吉特置业有限公司拿下，预计未来将会建成塑料交易中心。

3、8月商住地市场缺乏优质地块，成交表现平淡。

商住地成交表现平淡，成交量跌至近4月低位。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞土地挂牌出让2宗商住地，挂牌转让1宗商住地。从挂牌出让的成交结果来看，本月成交2宗商住地成交，成交量跌至今年4月以来的低位。

8月商住地成交表现平淡，为今年4月以来最为冷清的月份，究其原因：其一，东莞国土资源交易网进行改版，会有所延迟部分地块交易时间。其二，挂牌出让上市的地块只有大石龙片区的两宗商住地，市场缺乏优质地块供应，交易表现平淡。其三，近期房贷利率全面收紧，银行贷款额度相对紧张，资金环境有所趋紧，开发商融资成本或无形加大，也会打压开发商短期内的阶段性拿地的积极性。其四，在物价持续上涨的环境，开发项目成本在不断加大。再加开发商拿地成本日益上涨，楼市持续打压的行业环境下，房地产的利润空间在不断压缩，导致开发商拿地趋于谨慎。市场上缺乏优质地块供应，房企不敢轻易出手。

4、8月商住地成交全是经济欠发达镇区，楼面地价回落至“1”字头。

8月东莞商住地楼面地价迅速下降，从7月的3474元/㎡回落至8月的1121元/㎡，环比下降67.74%，同比下降64.81%，主要是本月成交的地块全是经济欠发达镇区地块，地块综合素质不高。

5、商住地成交平淡无奇，本月溢价率低位运转。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞商住地溢价率为3.66%，比上月29.11%，下降25.55个百分点，处于低位运转，主要是本月商住地成交平淡无奇，仅有企石一宗商住地以高于地价100万元成交，沙田一宗挂牌转让商住地以溢价32.18%成交，整体溢价率处于较低位。

2013年8月东莞土地交易明细：

（三）、土地个案评论

1、鼎峰地产乘势追击拿下企石一宗商住地

今天上午，编号为2013WG036的企石铁炉坑村的一宗商住地出让，仅有广东鼎峰地产集团有限公司一家企业报价，最终以溢价100万的13155万元收入囊中，地块占地面积56752㎡，容积率为2，折合楼面地价1159元/㎡。

1159元/㎡的楼面地价创企石历史记录，但当地购买力十分有限。

地块位于企石铁炉坑村，属于企石镇中心地带，在东部快速干线和湖滨南路之间，周边生活配套较为齐全，附近有文明百货、德盛百货、润生购物商场、阳龙百货等商业超市，企石医院、企石中学也近在咫尺，生活居住氛围较为浓郁。频临东部快速干线，到达市区也方便快捷。地块占地56752㎡，占地规模较大，容积率为2，周边有高岭虾、白岭、火花岭等山景资源，但较远离东江，预计未来将建洋房和别墅的组合产品。地块折合楼面地价1159元/㎡，创下企石商住地的最高地价，高于佳兆业东江豪门的1103元/㎡。从目前企石的市场来看，洋房均价在4500-5500元/㎡之间，别墅在9800-11000元/㎡。2008年以来，企石只有佳兆业东江豪门和金椅豪园两个项目在售，消化周期较为漫长，尤其别墅的吸纳量十分有限，一方面，企石经济发展水平落后，富豪阶层人员较少；另一方面，企石本地居民形成自建房的习惯，外来人员购买力偏弱，而辐射的周边镇区经济发展水平同样落后，难以吸引购买力，商品房需求明显不足。1159元/㎡的楼面地价仍存在一定的盈利空间，较为考验开发商对客户资源的拓展。

鼎峰地产长线攻略，再乘势追击拿下企石一宗商住地。

2004年鼎峰地产拿下企石一宗商住地，成功开发首个项目——金椅豪园。随后鼎峰在企石耕耘长达9年，截止到7月31日，金椅豪园仅剩下4套洋房和20套商铺，已进入清盘阶段。鼎峰地产乘势追击拿下企石一宗商住地，一方面是由于鼎峰通过多年深耕企石，已在当地建立一定的品牌知名度和累积丰富的客户资源，能有效延续品牌影响力；另一方面，从长线攻略来看，鼎峰地产仍在实施扩张策略，目前已布局东莞的企石、寮步、道滘、南城等区域以及惠州等。目前在售的项目主要有鼎峰花漫里和鼎峰尚境，下半年全新项目鼎峰源著将会面市。

企石经济发展水平落后，房地产发展一直处于沉寂状态。

企石镇位于东莞市东北部，东江中下游南岸，2013年上半年全镇实现生产总值20.23亿元，同比增长9.2%。而南城上半年实现生产总值158.9亿元，接近企石的8倍，反映企石当前经济发展水平十分落后。由于经济发展欠发达，长年来企石的房地产发展也一直不温不火，究其原因：其一，企石全镇大约8万人口，其中本地人4万多，而当地居民一直形成自建房的习惯，而外来人口购买力十分有限；其二，企石工业发展较为落后，镇区没有形成突出的支柱产业，难以形成群体的富豪阶层。其三，企石位于东莞东北部，临近石排、桥头、横沥等镇区，这些镇区经济发展水平同样不高，辐射的镇区难以产生较大的购买力。

未来五年，企石把做大做强工业作为加快经济发展的战略基础，切实增强工业对经济发展的支撑力和贡献率。要突出招商引资重点，在力争引进高新科技企业的同时，注重引进低污染、上规模、高效益、符合规划的适度劳动密集型项目。加快整合提升全镇现有工业园区，加快集体厂房建设，降低企业经营成本，增强招商引资竞争力。

2、美吉特继续发力常平，以底价拿下一宗商服用地

今日上午，编号为2013WG037位于常平镇漱新村的一宗商服用地出让，地块在常马路旁，占地面积19541㎡，容积率为1.5，被东莞市美吉特置业有限公司以底价4866万元拿下，折合楼面地价1660元/㎡。

项目位于大京九片区，为铁路交通枢纽地带。

地块位于常马路旁，临近常平会展中心。地块对面有已入住的花和小城和玫瑰花园，周边有骄阳塑胶、勤辉塑胶五金厂等，工业基础雄厚。地块位于大京九片区，与京九大道仅1公里，与东莞火车东站仅1.5公里，是铁路交通重要枢纽地带，交通优势十分明显。东莞火车东站位于常平东部，是广梅汕线、大京九线上一个重要的枢纽站。从东莞东站可以直达南昌、九江、阜阳、北京、成都、武昌、南京、郑州、青岛、合肥、衡阳、长沙、岳阳、汕头等大中城市。大京九片区为常平规划“三心七片区” 多组团城市结构的发展片区之一，片区发展后劲十足。

美吉特继续发力常平，预计未来将建成一个较大规模的购物中心。

据了解，美吉特集团旗下拥有35家公司，开发了20多个大型项目，主营专业市场、城市商业综合体、旅游度假等商业地产的开发建设、营销策划、经营管理，东莞市美吉特置业有限公司是美吉特集团旗下的一家公司。目前美吉特在常平投资15亿元开发美吉特国际采购中心。项目规划用地300亩，建筑面积31万㎡，可容纳2000多家商户经营，年交易额约100多亿元。整个项目由商业广场、塑料中心和会展中心三大商业板块构成，致力打造一个以塑料全产业链为主体的品牌汇集中心，为常平今年的重大项目之一。

继美吉特国际采购中心后，美吉特继续发力常平，今日再拿下常平一宗商服用地，占地面积19541㎡，但容积率仅为1.5，意味着只能建小高层形态的项目。地块位于大京九片区，交通优势十分明显。地块周边工业发达，附近是大京九塑胶城，频临大京九物流园和东部工业园，两大园区为常平政府重点规划的发展园区。大京九物流园区将加快园区生活服务配套设施建设，推动园区进一步发展，引进珠江投资等大企业发展专业产品物流港，建设国际物流区。优越的交通条件，较为集中的塑料塑胶工业区以及政府的规划利好，为美吉特建塑胶专业市场提供良好的外部条件，而美吉特本身也擅长经营专业市场。地块靠近美吉特国际塑胶中心，预计未来将合成建一个较大规模的采购中心。

东莞商业形态逐渐增多，专业市场日益渐热。

近来来住宅市场被政策调控延绵不断，越来越多投资客开始涌向商业地产。东莞的商业项目也雨后春笋般地涌现，商业龙头万达进驻东莞，无疑加快东莞商业地产的进一步发展。在过往东莞商业，大多存在单一、同质化严重，随着大型商业项目的拔地而起，商铺业态逐渐增多，定位日益细化。大朗毛织中心、南峰国际、虎门国际轻纺城等专业市场的项目日益渐热，一方面与东莞各镇产业结构有关。东莞各镇区形成自身的特色产业与支柱产业，专业市场正好能契合不同的产业特色。另一方面，同质化严重的商业市场逐步寻找差异化定位，越来越多专业型的商业涌现。

四、9月市场重现优质地块，将迎来一轮拍卖盛宴。

截止到9月4日，9月份东莞预计有5宗地块出让，全是商住用地。其中三宗地块为虎门大宁恢复挂牌出让的地块，全部被万科收入囊中。厚街9月将会有一宗大规模的商住商业用地出让，未来将会建成大型的综合体，预计9月土地交易氛围十分热烈，滨海片区将会成为成交的热点区域，也将会成为未来几年房地产开发的热点片区，房地产迎来新一轮的发展机遇。

万科拿下虎门大宁四宗较大规模商住地，占地面积达35万㎡，建筑规模达到77万㎡，按照虎门过去5年的平均消化量22万㎡测算，万科该片区的供应量将足以让虎门消化3年，未来将会成为虎门新的住宅片区。自万科在虎门成功开发万科紫台后，万科深耕虎门的战略表露无疑，去年8月万科拿下虎门博涌村商住地，今年一口气拿下4宗商住地，开发规模巨大，万科继续深耕虎门究其原因：其一，虎门作为经济发达镇区，当地购买力十分旺盛。其二，地块规模占地较大，利于后期开发多种组合型的产品，契合不同的客户群体，地块十分优质；其三，虎门受虎门港的利好以及广州南沙的规划利好，虎门将迎来全新的发展机遇。广州第二机场将会落户南沙，虎门二桥建成将会大大缩减虎门与南沙的距离，虎门坐享南沙国家新区的规划利好，未来发展后劲十足。其四，万科在虎门已成功开发万科紫台，在当地已确立一定的品牌知名度和累积一定的客户资源。其五，东莞房地产市场行业竞争格局日益加剧，外来开发商在抢滩市场份额，已呈现多家独大的格局，万科需要拿地补仓来为后期抢占市场份额。

2013年9月东莞挂牌上市土地情况一览：