东莞楼市成交连续两月下滑 房企称放缓推货节奏

进入8月份，部分楼盘开盘热销的情形，依然掩饰不了另外一个事实：东莞楼市成交面积自今年5月份达到高峰以来，连续两个月持续处于下滑的态势。东莞合富辉煌的监测结果表明，7月份全市住宅销售面积约49.5万平方米，环比6月份减少6.2%。

此外，中原地产的监测数据显示，6月份东莞共有250个项目有商品房成交，成交面积为54.71万平方米，环比5月份下降16.64%。这种情形，不仅只在东莞出现，在全国一线城市如北京、上海、广州和深圳也同样上演。

现象：一线城市成交集体回落

连续6个月处于上升通道的成交态势，到了7月份却急转直下。这是发生在上海房地产市场的真实一幕。据《上海证券报》报道，7月份上海商品住宅成交面积为194万平方米，环比6月减少5.37%。

北京房地产交易管理网的数据统计，7月份北京期房商品住宅的销量为12840套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。不过，这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。

广州官方房地产网阳光家缘网的网签数据显示，7月广州楼市共成交6653套，比6月的10502套下降36%，更只有5月量的一半。深圳国土房产部门的统计数据显示，7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月下降17.4%。

广州和深圳都已是连续第二个月出现成交下降。销售面积持续处于下滑趋势的城市，还有东莞。就东莞房地产市场现状而言，今年1月份，住宅销售面积为25.5957万平方米，从2月份到5月份，一直处于上升通道，5月份销售面积最高峰达到63.0949万平方米，此后到7月份，连续两个月，成交却是在下滑。

原因：六七月份是楼市销售淡季

这背后，又有一些什么内在因素呢？春节以来，楼市成交面积连涨好几个月，无非有以下两个原因。瑞峰置业副总经理姚丽军说，首先，政策的刺激效应。中央的减税政策以及存量房贷打折减轻了购房者的负担，也冲低了房价。

其次，刚性消费群体的释放。很多自住型需求的购房者，在多次踏空的教训下，借此金融危机之际，觅得购房良机。但是，这样的等待已经很长，从前年楼市预期恶化以来，现在已经压抑一年多了。这些刚性需求的释放，推动了今年前五个月，楼市成交量的反弹。

而每年的六七月份，即是房地产销售的传统淡季。中原地产在其报告中得出一个结论：随着市场逐步进入淡季，加上市场上产品户型逐步出现结构性的供需矛盾，导致这两个月成交明显放缓。

瑞峰置业事业二部副总经理逄臻也说：前期上扬的成交量，在一定程度上透支了消费力；目前城区可供应新项目有限，基本以尾盘为主，成交量由此受到抑制。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月东莞四城区新增住宅面积仅8.8万平方米，同比大幅减少超过60%。

为此，他们在报告中得出一个结论：上半年东莞城区新增供应严重不足，部分产品出现一定程度的断货，市场存量以中高端为主，导致六七月份成交量下降，成交价提高。

担心楼市泡沫入市热情受挫

时隔一年后，东莞房价重上6000元/平方米。代理机构监测数据显示，7月份东莞住宅销售均价约为6000元/平方米，环比6月上涨约200元/平方米。值得一提的是，与今年2月份的5160元/平方米相比，每平方米上升了近1000元。

东莞庄士房地产公司营销策划总监胡晨辉表示，今年的经济是快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。随着政府一系列宏观政策和优惠措施的全面落实，前期压抑的刚性需求得以较为集中的释放，成交量成“井喷”式上扬，成就了楼市的小阳春。但同时，一些开发商在缓解资金紧张后，更是对价格过于乐观，造成价升量跌。

对于市场的投资者而言，现时整体经济形势回暖迹象仍不明显，相对而言，楼市和股市的看涨则让部分人怀疑和担心泡沫的空间，从而也一定程度上抑制了其进入的热情。

开发商：看好后市放缓推货节奏

万科刚刚发布了上半年中期报告。报告披露，上半年，万科营业收入218.1亿元，净利润25.2亿元，较上年同期分别增长26.4%和22.5%。在这样的背景下，万科对本年度的新开工计划进行了相应调整。全年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%。

就东莞市场而言，上半年，销售回暖，开发商资金链紧张的局面得到缓解。从目前来看，尽管还未出现类似万科大幅增加新开工面积计划的实例，但在东莞，在部分开发商持续看好后市走向的前提下，“停售不卖”的情形也开始浮出水面。这样一来，部分开发商通过放缓推货节奏，坐等房价上涨，楼市销售面积出现下滑。

中原地产董事局主席施永青说，“如果中央政策还是支持投资市场保持一定的兴旺，我认为第三季度有轻微的调整，这个调整应该是不可能像2007年那样大幅的下滑，但价格不再上升，第四季度还可以好一点。”