东莞楼市长线投资活跃 下半年房企出货压力加大

随着上半年楼市的节节高升，长线投资资金陆续入市。当楼市回暖价格回升，以及二套房贷收紧时，这些投资需求是否会受抑缩水？中原地产研究认为，虽然短期内信贷政策以及上涨的价格会对投资需求有所平抑，但从整体经济面上分析，投资需求仍然持续释放。

长线投资需求持续释放

7月东莞二套房贷收紧预期强烈，促使部分投资和改善需求加快释放。很多购房者抱着试试看的态度购房签约办理银行按揭，希望能搭上银行二套房贷的末班车。8月份开始，东莞大部分银行在二套房贷方面将会严格执行，这对东莞市场的影响是比较大的。一方面是小户型公寓多属二次投资置业，首付和利息的提高使得投资门槛大大提高，同时投资回报率相应降低；另一方面东莞的大户型供应比重高，而且合拼组合户型比重较大，有些超大户型甚至是五拼户型，这些产品户型面积过大，总价过高，严格执行二套房贷首付大幅上升，对于改善需求而言，部分购房者由于首期款负担过重而不得不暂缓购房计划。

中原地产车德锐认为，从去年下半年到今年上半年土地成交量低迷，因此具有投资的价值。上半年自住需求集中释放，长线投资资金陆续入市，购买商铺、别墅还是比较多的。东莞房价的性价比还是比较高的，现在如果投资别墅或者是投资公寓项目的话，机会还是很好的。

“虽然短期内二套房贷的收紧对投资需求有所平抑，但从整体经济面上分析，投资需求仍然持续释放。相对于东莞市场而言，别墅、小户型公寓、中心区房产、山水资源楼盘、规划利好的楼盘等仍然会受到市场长线投资资金的挖掘。”

后市开发速度预期加快

据东莞中原地产研究数据显示，7月全市商品房新开工面积58.66万㎡，环比6月份大幅增加114.4%。进入下半年，由于上半年资金回笼比较到位、存量快速消化、新货供应偏紧、供需结构性失衡、项目资本金比例的下调、建材价格触底回升、投资信贷环境依然宽松、政策对固定资产贷款用途监管保障资金落实进入房地产开发投资等因素的影响，房地产开发速度比预期加快，新开工项目逐步增多并且部分项目加快开发工程进度，新开工面积预期温和放量、第四季度新货集中上市供应。

中原地产车德锐也曾表示上半年开发商在回笼资金，大家将营销工作和重点放在销售和回笼资金上，真正想扩张的意愿还不是很强烈的，手上有了钱，开发商下半年就会积极的开发。楼面地价还是1500元/平方米和1600元/平方米，基于这样的地价水平导致投资的价值凸显，开发商拿地开发的积极性也会高一些。

下半年房企出货压力加大

由于上半年市场回暖，房企销售资金快速回笼，上半年业绩普遍超出预期，部分开发企业在下半年调高年初原定的业绩目标，或者尽快完成手头上的尾盘的销售，集中精力开发新项目，因此，下半年这些开发商出货的压力将逐步加大，在二套房贷收紧的政策环境下，价格上涨势头有所平抑，预期表现较为平稳。而同时由于销售的迅速回暖，开发商资金回笼明显，存货产品质素的普遍较高，近期房价上行压力较大。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，随着市场可售货量的减少，加之新增供应不足，6-7月成交下滑明显。但由于市场存货产品质素较高，以大户中高端以上产品为主。整体房价居于高位，这将导致成交量下降。