东莞普通住房标准再调高 覆盖面从34%扩大至56%

引言

从去年5月以来，全国楼市行情一路走好，楼价连续15个月上涨。主流房企纷纷回归一二线城市拿地，“高价地”批量制造，更是给市场传导楼价继续上涨的强劲信号。市场成交屡屡创新高，高价地不断涌现，房价的持续上涨，普通住房标准很容易被上涨的房价甩在背后，而本身是属于刚性置业的普通住房因房价上涨得不到契税优惠，被征豪宅契税。

去年9月，东莞实施的普通住房标准有效期为一年。正值去年的普通住房标准到期之时，东莞政府迅速出台发布新的普通住房调整标准，一方面反映了政策的及时性，另一方面也反映东莞政府继续执行中央扶持首套住房的政策，鼓励刚性需求。新的普通住房标准实施有效期仍为一年，普通住房标准与房价联动，及时调整，及时与房价匹配，真正起到鼓励刚需合理购房需求，抑制投资投机性购房需求的作用。反之，如果普通住房标准不及时调整，很可能给市场误导的信号。整体上，税费对市场起着引导和调节的作用。

新标准的实施，将有效地降低购房者的购房成本，购房成本的降低更容易加速其流转速度，短期内将会促使中低价的中小户型成交走高。

数据统计说明：

1、各类型住宅的统计忽略容积率；

2、以下住宅面积是指建筑面积；

3、本报告数据统计时间为2013年1月1日至8月31日；

4、数据统计范围为新建住房。

    一、东莞普通住房标准的新调整

东莞市自2012年9月1日起调整普通住房价格标准，标准有效期为一年。为继续贯彻落实国家关于普通住房的优惠政策，支持居民合理购房需求，促进东莞市房地产市场平稳健康发展，市政府常务会议审议出台《普通住房价格标准调整机制方案》，东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数);二类镇区由6000元/㎡提至6610元/㎡，三类镇区由4500元/㎡提至5717元/㎡，标准执行有效期为一年。

调整后，东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含）；

2、单套住房套内建筑面积在120平方米以下（含）或单套住房建筑面积在144平方米以下（含）；

3、根据各镇街普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类镇街。

一类标准：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、茶山、万江，实际成交价格一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数);

二类标准：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪，由6000元/㎡提至6610元/㎡（含本数）；

三类标准：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗，由4500元/㎡提至5717元/㎡（含本数）；

    二、东莞普通住房标准调整前后之比较

与2012年实施的普通住房标准相比较，新的普通住房标准有如下方面出现调整：

1、  各线区划分明显变化，万江、厚街、茶山纳入一线镇区。

    根据调整规定，普通住房调整标准以上年住房均价为计算基数，按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限（松山湖参照一类标准，不纳入数据统计）；按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限，再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。

据东莞中原研究部监测数据显示，按照2012年普通住房标准执行的区域分类，一类镇区普通住宅均价为8268元/㎡，按照此价格下浮15%为7027元/㎡，意味着2012年去年各镇区的普通住宅均价达到7027元/㎡以上的镇区纳入一类镇区，万江、厚街、茶山等区域普通住宅均价达到一类价格调整标准，反映这部分区域的房价已发生微妙变化。随着东城、莞城等旧城区的发展日趋成熟，土地资源越加稀少，房地产开发也出现瓶颈。在售项目不多，房源可选择面十分狭窄，导致部分置业需求外溢至南城、万江等。万江作为四大城区之一，各类生活、商业配套逐步成熟，区域价值逐步得到认可。在北大资源御湾、上东国际等项目的支撑下，万江普通住宅价格明显上升。厚街由于万科金域国际、汇景世纪双子等非毛坯修项目拉动区域整体价格有所虚高，促使厚街2012年普通住宅均价突破“8”字头。茶山作为一个经济欠发达镇区，本次的调整标准将该镇纳入一线镇区，大大出乎意料。根据调整标准计算，茶山去年普通住宅洋房价格为7365元/㎡，高于7027元/㎡的划分界限，符合纳入一类区域的标准，主要是茶山的美丽湾畔花园带非毛坯修并且与车位捆绑销售，项目均价达到7390元/㎡拉高整体区域的价格虚高。

此外，二类镇区普通住宅均价为6507元/㎡，按照此价格下浮15%为5531元/㎡，此价格为二类镇区的划分下限，大岭山、大朗由此前的一线镇区变为二线镇区。

2、 各类区域普通住房价格标准出现调整，三类区域调整幅度最大。

各类区域普通住房价格调整一览表：

根据新的普通住房标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的8000元/㎡上调至8654元/㎡ ，二类区域从原先的6000/㎡上调至6610元/㎡ ，三类区域从4500元/㎡调整至5717元/㎡，为2007年以来首次调整，调整幅度达到1217元/㎡。

由于相关部门目前并没有公布各类区域普通住房价格调整的计算方法，一类区域的8654元/㎡、二类区域的6610元/㎡、三类区域5717元/㎡，与东莞中原研究部监测上半年东莞普通住房各类区域价格颇为相近，由此猜测，各类区域的普通住房价格标准或根据今年上半年东莞普通住房价格调整。

3、各类区域的划分标准出现调整。

各类区域划分标准一览表：

根据新的普通住房标准，大朗、大岭山两个镇街从一类区域下调为二类区域，而万江、厚街、茶山三个镇街则从二类区域上调为一类区域。道滘、企石从二类区域下调至三类区域，麻涌从三类区域上调为二类区域。

从区域调整来看，万江、厚街、茶山、大岭山、大朗、道滘、企石、麻涌八大区域出现调整，究其原因：其一，上次调整的标准制定方法存在一些不够完善的地方，如大朗、大岭山纳入一类区域，本次调整将其回归至二类区域。其二，受个盘影响，镇区价格浮动较大。如茶山美丽湾畔花园带非毛坯修与捆绑车位发售，导致价格虚高。其三，非毛坯修、类别墅项目拉高区域价格，如厚街有万科金域国际、汇景世纪双子非毛坯修发售，而海逸豪庭存在部分小面积的别墅产品，也一定程度拉高价格。其四，凭借靠近广州的地缘优势，置业需求直接外溢，让临近广州地带的镇区直接受益，如麻涌由于价格洼地明显，吸引广州新塘客户的置业，一定程度上推高镇区整体价格。其五，上次三类镇区价格并没有出现调整，与2007年的4500元/㎡保持一致，本次三类区域出现较大幅度的调整，将道滘、企石重新划分为三类区域。其六，受供求影响，供应偏紧的区域需求向周边外溢。如东城、莞城在售项目明显不足，房源可选择面十分狭窄，万江作为主城区的价值逐步得到认可，吸引东城、莞城以及周边镇区的置业需求，万江楼价明显提升。

    三、普通住房标准调整前后覆盖面对比

以2013年前8月为例，据东莞中原研究部监测数据显示，2013年1-8月全市住宅一共成交

40020套。根据东莞普通住房标准，新版本与旧版本前后对比情况如下：

1、全市总体对比：覆盖面从34%扩大至56%，三类区域大幅飙升。

新、旧普通住房标准成交套数对比一览表：

新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表：

据东莞中原研究部监测数据显示，2012年前8个月，东莞住宅一共成交40020套。根据2012年实施的普通住房标准，前8个月普通住房共成交13779套，占比34.43%。而按照新的普通住房标准，这一数字将达到22587套，所占比重为56.44%，普通住房覆盖面从34%扩大至56%，增幅2成多。其中一类区域普通住房覆盖面从47%上升至60%，二类区域从20%上升至46%，三类区域从8%飙升至66%。

2、各镇区对比

各镇区新、旧普通住房标准成交套数对比一览表：

各镇区新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表：

从2013年前8个月 的成交情况来看，根据新的普通住房标准，前8个月东莞普通住房的总体覆盖面达到了56%。其中覆盖面在90%以上有茶山、企石、桥头、横沥、麻涌、石排、洪梅、万江、清溪等9个镇区；覆盖面在70%-90%的有望牛墩、中堂、高埗、塘厦、凤岗等5个镇区；覆盖面在50-70%有厚街、石碣、大朗、东城、大岭山、常平等6个镇区；覆盖面在30%-50%有沙田、南城、松山湖、虎门、黄江、道滘、莞城、樟木头等8个镇区；覆盖面在30%以下有东坑、寮步、石龙、长安、谢岗等5个镇区。

与调整前相比较，除了大朗、大岭山、道滘等区域的覆盖面有所下降外，其余镇区的覆盖全面扩大，反映本次普通住房调整力度比去年的明显加大。分镇区来看，调整后，普通住房覆盖面扩大的29个镇区，其中，茶山、企石更是全面覆盖，桥头、横沥、麻涌、石排、洪梅等区域覆盖面达到90%以上，反映镇区最为受益，尤其三类区域的调整幅度最大，三类区域镇区的项目将会受益。

    四、普通住房标准调整后各镇区平均节省的契税测算

1、各类区域节省契税呈阶梯分布，一类区域普通住房节省契税最明显。

契税可划分为三大类计算，建筑面积在90㎡以下的按照1%，90-144平㎡按照1.5%，144㎡以上按照3%。据东莞中原研究部监测数据显示，2013年前8月东莞普通住房调整后的节省契税测算来看，各类区域节省契税呈阶梯分布，一类区域90㎡以下的每套平均节省6156元，二类区域为4568元，三类区域为3311元。90-144㎡的每套平均节省13749元，二类区域为9743元，三类区域为8604元。

    2、各镇区平均节省的契税不一，塘厦、凤岗平均节省逾万元契税。

从2013年前8个月 的成交情况来看，根据原有的普通住房标准，前8个月成交的40020套住宅当中，仅有13779套住房符合普通住房标准，占总体的34%。而根据新的普通住房标准，原先的“豪宅”当中，将有8808套住房重新回归“普通住房”。以东莞首次置业者在全体购房者当中占有60%的比重测算，按照新的普通住房标准，东莞各个镇区重新符合普通住房标准的房子当中，平均每套住房可节省的契税如下：

各镇区平均节省的契税测算：

3、 上次调整的普通住房标准已到期，新的标准预计政府将在近期发文公布。

据了解，东莞市自2012年9月1日起调整普通住房价格标准，标准有效期为一年。目前，上次调整的普通住房标准已到期。为继续贯彻落实国家关于普通住房的优惠政策，支持居民合理购房需求，促进东莞市房地产市场平稳健康发展，市政府常务会议审议出台《普通住房价格标准调整机制方案》。

《普通住房价格标准调整机制方案》当前只是政府会议通过，尚未公布发文，具体执行时间尚未得知。目前相关部门还没有收到最新的普通住房价格标准的发文，各大项目也没有收到执行最新的普通住房价格标准的通知。而上一次调整的普通住房价格标准已到期，当前处于政策空档期。根据政策精神，预计政府部门将会在近期公布发新的普通住房价格调整标准。

    五、对市场的影响

1、对开发商而言，普通住房价格标准的上调，为政策面的一大利好，能提高开发商的楼市预期，增强后市信心。同时伴随着政策面的利好释放，将会促使部分开发商调整推盘计划，尤其加快镇区中低档项目的推货力度。对于一些售价徘徊在普通住房标准临界点的项目而言，开发商可适度调整价格，让房子从“豪宅”回归“普通住房”将会明显促进市场成交。

2、对购房者而言，普通住房标准的上调，有过半的普通住房将会享受低契税的利好，直接减少购房者的经济负担，将会在一定程度上小幅加快首次置业的购房步伐，刺激部分需求释放。

3、从区域上来看，本次普通住房有较大幅度调整，尤其三类镇区的调整幅度最大，企石、桥头、石排等区域受惠面将明显扩大。茶山、万江、厚街纳入一线镇区，受益面将变宽。

4、2012年实施的普通住房价格标准在今年9月份到期，新的普通住房标准马上出台，一方面反映了政策的及时性，另一方面也反映东莞政府继续执行中央扶持首套住房的政策，鼓励刚性需求。新的普通住房价格标准在金九银十期间出台，赶在国庆前夕发布，将会扩大购房者的受益面。金九银十作为传统的楼市旺季，众多项目扎堆入市，普通住房价格标准的上调将会提高购房者的楼市预期，增强入市积极性，一定程度上促进成交。

5、本次普通住房价格标准的调整，政策受惠面大大扩大，有利于往后开发商在交易环节增加普通商品住房供应，尤其三线镇区的供应力度，并引导开发商开发热点逐渐转移向镇区。三线镇区土地资源丰富，价格洼地明显，享受利好的契税，未来将会引导开发商开发更多中低价位、中小户型的普通商品住房。

    六、后市研判

本次普通住房价格标准调整力度较大， 政策受惠面迅速扩大，有超于过半的普通住房将享受低契税的利好。新普通住房价格标准的实施，将直接有效地减少购房者的购房成本，短期内中低价的中小户型成交量或微小上升，入市积极性增加。而在当前楼市一片向好的环境下，供不应求的局面仍在延续，需求的增加或会引起价格上扬。而全国高价地的频繁涌现，更是让开发商对楼市预期充满信心，给予房价一种强劲上升的信号，但中原观点认为，当前楼价并不具备上涨的条件，普通住房项目价格更应该回归理性，究其原因：

首先，全国楼价处于历史高位，连续15个月上涨。楼价无节制地持续上涨，背后是大量资金的推动。而当前海外资金正在悄然回流美国、欧洲，房地产作为资金链的行业，又作为大宗商品，将会受市场资金流动影响。全国楼市成交量价持续上涨，部分需求属于过度地投资未来的需求，必然增加房地产市场泡沫的成分。李嘉诚抛售内地资产，给内地房地产敲响警钟信号，市场颇有进入最后疯狂的味道，楼市风险在加剧。

其次，房贷利率正在全面收紧，并有蔓延趋势，将会在短期内一定程度上影响成交。目前，全国多个城市出现房贷收紧现象，并有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。房贷利率收紧，多个银行全面取消折扣优惠回归至基准利率，甚至上浮5%~10%。房贷并非优质业务，房贷利润空间有限，越来越多银行将信贷资源倾向中小微企业贷款。银行审批更加严格、放贷时间延长，不但一定程度影响到开发商阶段性的资金流，也影响部分购房者的心理预期。尤其打压资金偏弱的刚需一族，将会从心里层面上影响购房者的入市步伐。而此时，开发商集体涨价，无疑是再给购房者泼冷水，将会打击购房入市信心。

再是，市场进入传统旺季的金九银十，一轮推货大战蓄势待发，供求关系将明显改善，楼市竞争格局加剧。由于今年楼市供应未能及时对接市场需求，导致成交量价节节攀升，屡屡创新高。在市场一片向好的势头下，开发商推货也从过往的“走量”向“利润”导向，然而金九银十，将会有众多项目扎堆入市供应，市场竞争格局加大，而金九银十又是开发商冲刺阶段任务的重要出货节点，如果此时涨价，开发商将会丢失部分客源，不利于后市成交。

再就是，普通住房价格标准的上调，受益面是刚需群体。刚需群体的特征是购买力比较薄弱，对房价极为敏感。一旦开发商集体涨价，将会让刚需群体滋生短暂观望情绪，延长购房决策时间，将不利于市场整体的交投氛围。

最后，十八届三中全会将会在11月举行，或涉及到房地产调控长效机制。市场是不可预测的，在当前买卖双方入市情绪高涨的情况下，建议开发商定价合理，快速走货，快速回笼资金，避免后市竞争白热化的被动以及政策调控的不可预测性。总言而之，借助普通住房价格标准调整的利好，开发商理应抓住政策利好，加大出货力度，尤其可趁热打铁，加大部分中低档项目的供应，及时消化政策利好，促进成交。

七、合理建议

以总价标准划分普通住房，将引导更多中小户型商品住房的开发建设，增加商品房供应，利于房地产的长远健康发展。

目前，东莞普通住房按照单价作为计算标准，由于单价浮动存在相对的不确定性，各个区域的价格差异明显，以单价作为标准更多是顺势楼价上涨而及时调整。从长远角度来看，按照单价执行的普通住房价格标准并没有达到引导、调控房地产的目的。而按照总价核算的普通住房不但让更多的刚需群体享受到政策利好，达到真正扶持首套置业的需求，而且能引导客户未来购买中低价、中小户型的产品，也会刺激开发商开发更多中低价、中小户型的商品房，从而增加市场供应，达到调控、引导房地产长远健康发展的目的。

就在2013年9月1日起，深圳调整享受优惠政策普通住房标准，新标准改单价核算方式为总价核算方式。深圳新标准实施以后，普通住房范围进一步扩大，从而鼓励刚性自住购房需求，抑制投机投资性购房需求。目前，上海、武汉、厦门等城市已率先实行以总价为核算方式制定普通住房价格的标准，未来这种趋势将会更加明显。总价核算的合理性有如下几点：

其一，随着各片区的房地产热度不一，各个镇区的房地产发展也出现极度不平衡。楼盘的综合素质参差不齐，楼价差异性也较大。置业需求的不平衡，房地产开发成熟的区域依旧受到置业者追捧，而经济欠发达，居住环境欠缺的镇区相对备受冷落。以一刀切的单价为划分标准，缺乏一定的合理性和灵活性。

其二，万科、保利、恒大、碧桂园、万达等全国品牌开发商所开发的项目均带非毛坯修发售，由于非毛坯修所涵盖的附加值，导致单价会比毛坯价要高于1000元/㎡以上。普通住房的单价限制无疑将部分非毛坯修项目拒绝于门槛，而这部分产品恰恰也是契合当下刚需一族“省心省力又省时”的偏好，未来非毛坯修发售的项目将会越来越多。

其三，楼市价格更多时候是由市场供求关系所决定。东莞的城区以及虎门、长安等一线发达镇区价格仍然坚挺，本身是属于刚需购房一族却由于所购买的房子所在的区域价格高位而无法享受契税的利好。以单价作为限定标准，不但让开发商在后期定价上相对被动，也无疑将部分房地产开发成熟的区域的置业需求无法享受普通住房的契税。

其四，随着主流镇区的土地资源越加稀少，房价在一定阶段内仍是处于上涨趋势，而购买力所承受的总价有限，越来越多开发商将会在产品定位上缩减户型面积，以便更好地控制后期的销售总价。以总价为标准核算普通住房，引导中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，更能引导房地产行业的持续健康发展。