东莞楼市9月至国庆持续热销 房价整体表现平稳

　　9月及国庆东莞楼市总结

　　总体概况

　　1、总体概况

　　供求两旺创新高 供应增25% 成交增37% 房价平稳上涨6.2%

　　供求两旺创新高。1-9月住宅新增供应面积514.1万平方米，同比增25%，签约545.8万平方米，同比增37%。供应量和成交量均创了历史最高。

　　房价平稳理性上涨。在成交量大幅增加近四成的态势下，东莞房价并未大幅上涨，表现出平稳理性。1-9月全市一手住宅签约均价约8721元/平方米，同比小幅上涨6.2%

　　2、各月走势

　　楼市长期处于热销 淡旺季不明显 量价稳定

　　成交稳定，持续热销。1-9月除2月(春节月)和4月成交量低于60万平方米以下，其余月份均处于高于60万平方米的高成交水平。

　　房价平稳上涨。1-9月各月房价维持在8700元/平方米上下小幅浮动，整体表现稳定。

    3、各周走势

　　国庆三周签约总量创年内最高

　　从各周的走势来看,东莞楼市仍然处于热销的轨道当中.在房地产内外环境未有大的变化时,如政策变化,经济变化等.市场的走势是一个循序渐进的过程.国庆前三周的签约量创历史最高峰,在此趋势下,国庆期间的成交情况也将保持较好。

　　4、产品供应结构

　　71-100平方米首置刚需大幅供应 别墅供应井喷

　　首置刚需大幅供应。1-9月71-100平方米户型供应约21985套，占比53%，创历史最高，较前两年增加11个百分点。产品供应迎合首置刚需主流，是今年成交量大增的重要因素。

　　别墅供应井喷。1-9月别墅供应量达87万平方米，2422套，面积同比大幅增加65.1%。

　　5、楼市库存

　　低库存支撑房价稳中有升

　　截至9月30日全市一手住宅库存面积约465万平方米，按照1-9月月均60万平方米计算，消化库存仅需7.75个月。低库存支撑了楼市成交的活跃度，也支撑了房价呈现稳中有升的态势。在低库存局面下，短期内房价仍存上涨压力。

　　6、户型供应

　　9月：70-120平方米供应占主流 160平方米以上大户型供应增多

　　70-120平方米供应占主流。9月全市住宅新增供应约7718套，其中首置或首改户型70-120平方米供应占主流，供应量约5121套，占比66.4%。刚需供应占主流，为9月整体成交提供条件。

　　160平方米以上大户型供应增多。9月160平方米以上大户型供应1256套，占比16.3%，与去年9月相比，供应比重有所增加。160平方米以上户型中包含276套别墅，今年别墅供应持续放大。

　　7、各片区供应

　　9月新品供应以市区、西部片区及东南片区(临深片区)为主

　　8、9月热点项目

　　成交热点主要集中在临深片区、松山湖片区

　　品牌开发商居主流：9月金额前十项目中，一线品牌开发商占一半。其中万科三席，碧桂园两席。

　　临深片区和松山湖片区成交突出。前十项目中，此两大片区项目占六席。

　　刚需盘热销：前十项目刚需产品占八席。其中均价低于八千元项目占五席。

　　9、国庆签约情况

　　(一)成交大幅增长,房价稳中小升

　　签约量同比增加四成：2013年1-7日,全市住宅网签面积约4.14万平方米,385套,面积同比增加38%.

　　签约均价同比上涨1.7%。 2013年1-7日,全市住宅网签均价约8837元/平方米,同比上涨约1.7%

　　签约具有滞后性,加上去年国庆前一天为中秋假期,数据的可比性受到影响,但从市场的整体表现来看,今年国庆楼市好于去年大势所趋.

　　(二)各类型产品签约情况

　　别墅价格参差不齐：国庆期间别墅各区域签约均价从7000-21000元不等.南城厚街别墅均价约2万元左右.

　　高端公寓拉高整体均价:厚街高端公寓成交占主力,拉高整体均价.

　　全市洋房价格维持在8000元上下.

    10、9月至国庆楼市总体概况

　　9月至国庆，东莞楼市延续了长久以来的热销，9月成交量创年内第二。

　　首置和首改刚需积极释放，市场呈现供求两旺。市场以70-120平方米供应为主流。今年别墅供应井喷，创历史最高。

　　9月各大片区均有不同程度新品供应，其中市区、西部片区及东南临深片区供求两旺。在品牌开发商带动下，沙田今年楼市表现突出。

　　目前楼市仍处于低库存水平，将支撑房价稳中有升，短期内房价仍存上涨压力。

　　片区情况

　　9月至国庆各片区楼市小结

　　1、主城区　(东城/南城/莞城/万江)

　　供应：新盘入市增多， 9月底10月中为供应高峰，刚需占供应主导。今年“金九银十”市区共6个新盘入市，较去年有明显增加。受上半年雨水天气频繁各项目工程进度受阻影响，市区新品供应量主要集中在9月中下旬及10月中上旬。新增供应产品以120平米以下刚需户型为主,141平米以上大户型因不急于抢“金九银十”集中加推现象不多。

　　成交：新品上市成交热闹，刚需户型占签约主力。金九银十”市区签约量持续增加，各新品加推项目均取得良好成绩。品牌开发商、地段交通资源优势明显的项目最受关注。120平米以下刚需户型成本年“金九银十”成交主力。

　　价格：新品上市定价理性。新品加推项目除个别产品结构性调整致使价格上涨外(如加推楼栋单位)，其他新品上市定价均较理性。但也有个别大品牌开发商项目因地段、配套等综合优惠而定价较高。

　　现场活动：暖场活动支撑整个“金九银十”。与去年相同的是今年的“金九银十”大型活动亦较少见，常见的则是小型的暖场活动。如美食品尝、砸金蛋抽家电、亲子活动等。

　　折扣优惠：“以价换量”未见踪影，常规折扣支撑楼市。与去年一样万众期待的“以价换量”亦没有出现在今年的“金九银十”，除个别项目在低调的进行着“借首付”活动及周末推出的少量的特价房外，其他均以常规折扣为主。

　　2、中部片区(寮步/松山湖/大岭山/大朗/东坑)

　　楼盘动态：中部片区今年“国庆”黄金期间无新盘上市，由于今年无击中“要害”的政策出台，所以楼市持续向发展，在售楼盘集中推盘现象较少,根据客户积累情况,自然推盘.

　　产品情况：迎合市场需求，今年全市住宅供应主要以刚需产品为主力，以首改户型为辅。

　　成交情况：各楼盘上市的产品基本销售良好。

　　购房折扣：面对旺盛的需求，各个楼盘只是以认筹的“几万抵几万”或者“几万享受开盘几折”为主。

　　楼盘活动：由于整个片区无新盘开盘，所以亦无大型活动，更无明星助阵的现象。

　　价格情况：由于无太大的销售压力，所以在价格方面均有少幅提升，新盘亦是以高开高走的形式入市。

　　3、西部片区(洪梅/道滘/麻涌/望牛墩/中堂/沙田)

　　省政府正式将我市水乡地区命名为“东莞水乡特色发展经济区”，地铁R1线预留麻涌西站接驳口或将对接广州五号线，东莞大道延长线无缝对接水乡大道等等，一系列城建规划利好消息无不吸引更多实力雄厚的开发企业放眼关注西部片区，西部片区的房地产市场发展日新月异。

　　楼盘分布情况：今年9月至国庆期间普遍较去年增加，以中堂镇在售楼盘最多，其次还有沙田、道滘等区域项目较去年增加3个项目以上，同时多个区域待上市项目较多，市场前景广阔;

　　供应产品：市场主打刚需户型，以90-130㎡为主,131㎡以上大户型供应有所增加;

　　优惠活动：今年以价换量基本退出市场，西部片区楼盘活动较少，均以小型的暖场人气活动为主;

　　价格：楼盘均以认筹享开盘优惠折扣的方式为主，整体而言9月至国庆各楼盘优惠力度保持平稳，主力价格区间在5300-6000元/㎡，定价理性。

　　4、东部片区(黄江/常平/横沥/桥头/谢岗/樟木头)

　　新推盘量：东部片区6个镇今年“国庆”期间仅有1个新盘上市，为常平镇的富盈都市华府，该项目首期开盘，首推仅96套货量。而其余的5个镇均无新盘入市或大型开盘，只是以认筹、加推为主。

　　产品情况：迎合市场需求，今年全年楼市供应以75-130平米首置、首改户型为主，无大户型产品供应;而别墅产品面积也在3百平米以内，不算太大户型，没有太大销售压力。

　　成交情况：该片区一直深受深圳顾客的青睐，今年前三季度樟木头镇量、价排名片区最高。

　　购房折扣：片区折扣不多，优惠力度不大，在售楼盘均是只有现场的一些小折扣。

　　楼盘活动：片区只有樟木头镇的香樟1号项目邀请香港明星——林峰亲临现场助阵，其余楼盘均无太多活动。

　　价格情况：除了横沥镇及谢岗镇以外，其余的镇区由于受到深圳客的青睐，所以价格没出现有下降的现象，樟木头镇和黄江镇的房价反而出现不同程度上涨。

　　5、北部片区(高步/石龙/茶山/石碣/石排/企石)

　　新品加推：新品加推集中在9月底及10月底，120㎡以下刚需户型占主导。北部片区长期以来在售项目都较少，不过今年新上市了多个楼盘使北部片区楼市稍有起色。“金九银十”期间，北部共有3个项目加推新品，另有两个全新项目预计在未来两月即将上市。新上市产品以120㎡以下刚需户型为主，另个别江景资源项目加推了140 ㎡以上户型，且销量均较理想。

　　楼市成交：新品上市成交火热、需求外溢现象依然存在。因片区长时间的供不应求，使新品上市即遭疯抢。如石龙镇御龙湾项目时隔一月两次开盘均取得90%的解筹率。但因片区长期的供应不足且有周边区域房价较低(如博罗、石湾)，故该片区需求外溢现象依然较重。

　　产品情况：120平米以下首置、首改户型为供需两旺、141平米以上大户型也成交喜人。

　　楼盘活动：小型暖场活动为主。“金九银十”期间北部片区各项目均无大型活动，皆以点心品尝、抽奖等小型暖场活动为主。

　　折扣优惠：无大幅打折现象，常规折扣为主。“金九银十”期间北部片区各项目均无大幅打打现象，皆以常规折扣为主。

　　成交价格：新品上市定价理性。北部片区楼盘相对周边其他区域而言房价本就较低，今年“金九银十”期间也未见价格上涨现象，新品上市也定价较为理性。如御龙湾9.28日开盘的江景楼栋单位相较之前其他户型的价格并无明显增涨。

　　6、西南片区(厚街/长安/虎门)

　　今年传统淡旺季不明显，推货节点亦不再拘泥于传统黄金9月或国庆周等时间点，蓄客情况良好的项目随即出货， 以至于8月中下旬旧盘新推及新盘入市不在少数，故西南片区今年9月至国庆月开盘或加推项目为数不多。

　　楼盘分布情况：今年9月至国庆期间3个镇区在售项目均较去年增加，特别是厚街及虎门镇在售楼盘最多，同时厚街7个项目待上市，其产品涵盖洋房、公寓以及综合体等，值得期待;

　　供应产品：该片区属于传统高房价区域，市场主打中大户型，以100-170㎡为主,100㎡以下刚需户型供应有所增加;

    优惠活动：西南片区乃传统楼市热点区域，国庆期间活动精彩纷呈，明星演唱会、儿童游乐园等大型人气活动最多，其次是吸引眼球的恐龙展，航模，拍卖抽奖等活动较多;

　　价格：楼盘均以认筹享开盘优惠折扣的方式为主，9月至国庆各楼盘优惠力度保持平稳，价格区域分化较明显，如厚街房价区间在8000-8500元/㎡，经济强镇虎门及长安镇主力价格区间则在8500-12000元/㎡。

　　7、东南片区(清溪/凤岗/塘厦)

　　供应：整个9月份只有清溪镇没有新增供应，塘厦和凤岗镇分别有新增住宅供应7.7和10.7万平米;新增供应产品仍以81-130平米首次、首改产品为主，大户型产品比例有所提高。

　　签约：成交量将受到供应量增加、区位利好等因素支撑，楼市持续火热，9月份凤岗、塘厦二镇均表现得如火如荼，住宅成交面积分别为7.6万㎡和7.2万㎡，清溪镇则相对较为平静，只有0.6万㎡的成交面积;品牌开发商、有地段交通优势、资源优势的项目将备受关注。

　　价格：由于上半年楼市整体业绩较为理想，开发商年底业绩压力没有以往的大，在价格方面，将继续维持平稳，或将可能会出现结构性上涨的趋势

　　现场活动：以暖场活动为主如小型DIY活动、小型竞技活动、恐龙展、成交抽奖等;

　　折扣优惠：以常规折扣为主，没有大范围的降价促销