国庆假期前后东莞楼市热销劲头足 后市稳中有涨

一、东莞市“十·一”前期市场表现

1、新增供应：补充货量争夺市场  9月住宅供应创年内第二高位

自去年5月开始，楼市一路热销，库存量低位运行，供不应求的态势延续。为补充货量争夺市场，今年新增供应持续爆发，尤其是5月达113.6万㎡，创近十年新高。而为迎接“金九银十”，9月供应量再次剧增，以97.51万㎡创年内第二高位。 

而同比去年同期，东莞9月住宅供应市场呈现两大特点：1、从推货结构来看，东莞90-110㎡的刚需户型和110-130㎡的改善户型备受市场青睐，比重同比小幅上升，但90㎡以下的投资户型明显下滑。2、品牌开发商效应突出，旗下项目集中上市，占总供应量的6成以上，如万科集团新增项目有7个、富盈地产4个、碧桂园集团2个。

2、成交情况：东莞楼市成交淡旺季不突出   “金九”成色十足

2013年在政策环境稳定及刚需积极入市的双重影响下，东莞楼市成交淡旺季不明显，前9月中有7个月住宅成交面积超过60万㎡，而6月和9月更是超越70万㎡大关，热销行情贯穿全年。 “金九”楼市也异常活跃，各个项目错峰开盘，每周末都有三、四个楼盘新开或规模加推，助推9月楼市成交热闹进行，创下年内第二高位。

3、成交均价： 二线镇区的中端产品为主流  9月签约价为8590元/㎡

今年月度住宅签约均价相对平稳，在8400-9300元/㎡之间浮动，与11年（7600-8500元/㎡）、12年（7800-8600元/㎡）对比呈现5%的上涨趋势，仍处于理性的发展态势。 上涨的原因有：一、2013年5月以来东莞楼市持续热销，开发商资金回笼情况理性，去货压力小，众多项目纷纷小幅提价；二、城区刚需户型稀缺，新入市的项目定价都“过万”；三、非毛坯修的豪宅及别墅产品成交不俗，尤其表现6月，催动均价“破九”。

因“金九”主要成交区域分布于二线镇区，如中堂、常平、沙田等镇，且签约价基本都在“8”之下，导致均价从8月8959元/㎡下滑至8590元/㎡。“银十”随着城区多个新盘的入市及别墅项目的加推，将再度助推签约价走高，往“9千”大关靠近。

4、区域供需：临深片区供需两旺  冠亚军分别被凤岗、塘厦收入囊中

   从区域供需情况来看，临深片区、城区及水乡片区供需两旺。在成交方面，临深片区较为出彩，冠亚军分别被凤岗、塘厦两镇收入囊中；城区的南城表现不俗，排名第三。而水乡片区的中堂、沙田两镇得益规划的利好及品牌开发商的效应，成交也一路向好，挤入区域排名前十。

5、产品成交：争夺市场刚需当道   70-100㎡产品成交占6成以上

纵观“金九”产品成交可知，刚需产品是仍开发商争夺市场利器，成交产品中超过6成是70-100㎡的产品，这一情况也将贯穿“银十”。

6、营销活动：降价促销与幅度逐渐减少   9大项目抢节前开盘

从9月营销活动得知，优惠促销的项目对比7、8月出现明显下滑，足见在市场持续向好的环境之下，成交一路上扬，购房优惠逐步减少。

同时为抢跑“银十”或避开国庆黄金周假期，截流出游的客户，9大项目抢先入市，上演“金九”末周的开盘高峰期。

7、市场表现：刚需盘受宠走货理想  大户型和别墅产品去货较为缓慢

   瑞峰置业市场研究部监控9月部分项目开盘情况可知，市场刚需盘走货较快，销售都在7成以上；而推大户型或别墅产品的项目去货则较为缓慢，销售率在4、5成左右。

二、东莞市“十·一”黄金周市场表现

1、新开项目：国庆新开/加推项目较少  但去货情况比较理想

相对热闹的“金九”而言，10月楼市的开场有点“冷清”，进行开盘或规模加推的项目不到10个，市场以自然销售或蓄客活动为主。据瑞峰置业市场研究数据可知，国庆间新开的项目去货都比较理想，尤其刚需产品走货都在7成以上。

纵观国庆七天东莞楼市成交情况可知，一手住宅成交网签仅385套，同比增38%；成交均价8838元/㎡，成交价格与去年国庆相差不大，微涨2%。

2、楼盘活动：“十·一”黄金周楼盘也过节   多项目计划十月中下旬开盘

中小户型楼盘人气旺，9月前后，东莞楼市已刮起“明星潮”，营销高潮一波一接一波。但国庆小长假期间，各片区楼盘并没有太多“大动作”。仅有城区的格兰名筑大声势开盘，其他项目均以中小型暖场活动为主，且刚需项目现场人气旺。

3、国庆销售：住宅成交385套同比涨38%  节后成交将恢复节前水平

相对热闹的“金九”而言，10月楼市的开场有点“冷清”，国庆七天东莞一手住宅成交网签仅385套，同比增38%；成交均价8838元/㎡，成交价格与去年国庆相差无几，微涨2%。

从成交额以及现场人气来看，今年市场较显平淡。其主要原因是，开发商错峰促销，部分刚需在假期前就已提前释放，而国庆期间销售量也尚未网签，预计节后东莞楼市成交将重新恢复节前水平。

4、推货情况：“银十”近30个项目进行新开或加推  城区比重上升

三、全国“十·一”黄金周楼市环境

1、全国

1.1上海：“自贸区”概念遭热炒

上海，自贸区东风吹来，带动相关区域商品住宅价格跳涨。记者从浦东森兰、外高桥等自贸区周边中介门店获悉，9月以来这些区域一二手房价均出现大幅上涨，有的涨幅甚至高达20％。数据显示，9月30日至10月7日，上海商品住宅成交量16.33万平方米，与近6年同期相比，仅次于2010年房市狂热期的21.84万平方米。

1.2南京：刚需唯恐“不抢再无机会” 

来自南京市房管局的数据显示，南京9月共成交商品住宅7326套，认购10390套，成交量同比上涨10％以上，认购、成交双量均创下四年以来“金九”最高值。采访中记者注意到，以改善为目的购房者占了多数。一段时间以来，楼盘开一个光一个，人们买房就像大冬天里逛超市抢白菜，这让刚需更加恐慌。在前述楼盘销售现场，不少购房人在简单询问楼层等信息后就匆匆决定成交。

1.3北京：卖房强搭非毛坯修

北京，在“受捧盘”频出的背景下，开发商霸气尽显：在多个即将开盘的项目，要买房，除了需要验资外，买房人还必须接受一笔除房款外、从30万到80万元不等的额外费用。

据统计数据显示，北京国庆长假前6天，新建住宅签约套数为783套，二手房住宅签约44套，较2012年的587套的总套数上涨40.8%，也是最近5年同期签约的高点。

2、珠三角

2.1深圳： 为控人流 “偷着”开盘

记者了解到，选择“偷偷”开盘的开发商只通知了开盘前诚信登记的客户。出现此情况的个中原因，是受限价令影响，一些楼盘开盘价低于预期，担心开盘现场不可控，开发商为了控制人流，干脆选择夜间开盘。 深圳房地产信息网统计数据显示，10月深圳预计开盘或加推的项目有近40个，六成在龙岗和宝安两区，且多个楼盘在开盘几个小时内卖掉七八成。 

2.2佛山 ：刚需盘大受青睐

记者连日走访佛山房地产市场发现，佛山各楼盘人气、成交都不错，呈现“人财两旺”的态势。 从地域来看，镇街楼市表现抢眼，刚需盘、景观比较好的楼盘尤其受购房者青睐。今年十一假期，大幅度促销的楼盘减少，部分楼盘开展亲子活动吸引购房者，楼价有所上升。

2.3珠海：刚需客被逼出主城区

与去年严格执行“双限”政策下的冷淡相比，今年黄金周珠海楼市已经回暖，主城区可供开发的用地越来越稀缺，开发商加紧推出豪宅抢揽改善型需求，让楼价再上新台阶。

根据中国指数研究院10月1日发布百城房价指数报告显示，9月珠海房价环比涨0.23%，住宅均价为12600元/平方米。随着珠海主城区新楼房价动辄超过两万一平方米，一些刚需户只得逃离主城区，将目光瞄向远离市区的西部和与珠海邻近的中山坦洲、三乡。“

2.4中山： 供应量大但本地需求不足

长假期间，中山的各大楼盘供货量大增，不少楼盘的销售中心都准备了各式各样的暖场活动，人气也带来了销售的增长，10月1~4日，中山全市共网签商品房431套，面积约4.4万m2，比去年同期增长了近5成。

虽然成交有所增长，但相对于巨大的供应量和居高不下的库存量，本地客户带来的需求依然不足。于是，向外拓展寻求外来客户也成为这个国庆节开发商们的重要策略。今年国庆期间举办的珠海房展成为中山南部靠近珠海的坦洲、三乡等地的楼盘的重要战场；而东北部的三角、民众、黄圃等镇区楼盘则把目光聚焦到了邻近的南沙与番禺。

四、第四季度楼市预测

1.1全国

9月全国100个城市新建住宅价格环比上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年9月相比上涨9.48%，涨幅比上月扩大0.87个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上涨1.72%，与上年同期相比上涨13.87%。

对于全国成交一片上涨的原因，主要是因为今年黄金周适逢调控空窗期，房市较前两年相比较为热闹，因为前两年在‘金九银十’前国家都出台了调控政策来抑制房价，这是今年黄金周房市表现强劲的一个主要原因。另外，目前一些股份制银行出现的停贷现象并不普遍，并且需求面强劲，新区建设、高价地和购房者都处于心理预期的高点。

对此，专家，新一届政府正越来越倾向于使用更加市场化的方式，因此，四季度类似年初国五条这样的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期内以地方为主的局部性调整(例如房价控制目标)将难以避免。在此背景下，四季度房地产市场将趋稳。

1.2东莞

同比2012年，今年国庆楼市并没有太大的差别，开发商积极推货，市场还是主打刚需产品。在政策不加码的前提下，开发商降价的意愿较小，10~12月东莞房价下滑的可能性较小，稳步上扬仍是主调。如维持政策现状不变，第四季度东莞楼市成交量仍将可观。