碧桂园天麓山单周成交644套 东莞住宅成交量攀升

   一、一周房地产市场导读

1、新增供应：开发商推货的热情不减  嘉宏大朗新项目上市

“银十”第三周，东莞楼市依然供需两旺，开发商推货热情不减。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2013年10月14日-10月20日）东莞楼市共有11个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1525套，合计面积约16.64万㎡，环比下滑近3成。从住宅供应户型来看，面积区间为90-110㎡的刚需产品新增955套，约占住宅总供应套数的63%。非住宅方面，新增515套，面积约3.22万㎡，环比大幅度的上涨，主要是因为厚街的万科金域国际14栋加推，产品有371套44-76㎡的办公类产品和66套商铺产品。

2、成交情况：个盘网签带动楼市成交攀升  创年内单周成交新高

上周（2013年10月14日-2012年10月20日）东莞楼市成交2022套，合计面积21.38万㎡，面积环比27%，创年内单周成交的最高记录。成交大幅上涨，主要原因是碧桂园天麓山等个盘体量网签带动成交攀高，该项目上周签约644套，占了总体3成以上。

纵观各项目的签约，除了碧桂园天麓山成交热闹之外，其他项目较为一般，成交套数都在80套之下，主要是因为市场仍在消化国庆前后推出的货量，节后尚未加大力度推货，市场处于自然销售和蓄客的阶段；且受房贷收紧的影响，部分购房者产生观望情绪，入市脚步放缓。上周末有香樟1号、富通自在城两大新项目进行开盘，去货较为理想，后市的网签或将会支撑楼市平稳运行。

3、成交均价：二线区域普通住宅持续热销  导致均价结构性回落

由于二线镇区普通住宅项目持续热销，导致住宅均价正常回落。上周东莞住宅签约均价为8154元/㎡，处于年内较低水平。上周洋房排名前十中低于“8千”的项目占了7席，尤其表现碧桂园天麓山批量成交644套，而均价仅为7564元㎡，是拉低均价的主要原因之一。 

4、区域供需：碧桂园项目体量网签助塘厦遥遥领先  沙田排名亚军

上周东莞全市有32个镇有成交记录，成交冷热不均。塘厦在碧桂园天麓山体量成交网签644套的带动下以747套遥遥领先。沙田则得益于碧桂园柏丽湾及保利未来城市的持续热销，排名亚军；南城则121套排名季军，主力楼盘仍为君珆花园、万科金悦香树等项目。

5、产品成交：

70-100㎡刚需产品热销  100-130㎡户型成交走稳

上周70-100㎡刚需产品成交1221套，占总量60%；100-130㎡单位成交288套，占总量14%，呈现走稳态势；别墅成交47套，环比上涨34%。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：六宗商住地本周待拍  麻涌房地产底价获麻涌7月流拍地

本周将有6宗商住地进入最后的交易环节，合计地块出让面积约21万㎡，出让区域分布在麻涌、黄江、茶山和大岭山。其中麻涌出让的是曾在今年7月份流拍的两宗相邻的商住地，地块位于麻涌漳澎村，商业比例较大，在30%至50%之间。虽然麻涌的商业发展欠发达，但按照麻涌的房价仍存在较大的上调空间，仅890元/㎡的楼面地价相对低廉，预计未来住宅部分利润空间可观。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：目前两宗地块已被东莞市麻涌镇房地产开发公司底价拿下，合计出让面积约6.46万㎡，楼面地价约890元/㎡。

今年茶山首宗商住用地也将在本周待拍，地块位于横江村，出让面积约3.13万㎡，起始楼面地价地价约1446元/㎡，是茶山镇历年来出让土地价的最高点。随着茶山镇交通设施的完善，石龙火车站、轻轨站点的建立，茶山市场被看好，土地价值逐年升高。

本周地块面积最小的商住地位于大岭山镇的农场村，出让面积不足1万㎡，起始楼面地价约2280元/㎡，虽然不及今年3月份龙光地产拿下的楼面地价约2732元/㎡的“高价地“地块高，但也处在了历年来的第二高位。而本周出让面积最大的是位于黄江镇三新社区的商住地，占地面积达到9.2万㎡，另一宗同区域的面积约1.3万㎡。两宗地块容积率为2.2，起拍楼面地价皆为1750元/㎡，未来可开发洋房、别墅等综合产品。随着深圳北的价值被逐步认可，黄江等区域的楼市发展潜力不可小视。

1.2出让土地：上周无商住/商服用地出让

1.3土地成交：上周无土地成交信息

2、房地产市场

2.1、新开工：新开工市场依然冷清  清溪御泉香山二期动工

新开工市场依然冷清，上周仅2个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约8.06万㎡，环比下滑近2成，由御泉香山二期项目提供。非住宅面积约2.66万㎡，环比下滑近5成，新项目开工的有石龙嘉宏大厦。

2.2、新增供应：开发商推货的热情不减  嘉宏大朗新项目上市

“银十”第三周，东莞楼市依然供需两旺，开发商推货热情不减。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2013年10月14日-10月20日）东莞楼市共有11个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1525套，合计面积约16.64万㎡，环比下滑近3成。从住宅供应户型来看，面积区间为90-110㎡的刚需产品新增955套，约占住宅总供应套数的63%。其中供应超百套的项目有新世纪领居（264套）、新项目嘉宏公园1号（170套）、碧桂园天麓山（154套）、格兰名筑（140套）和万科朗润园（128套）。值的一提的是大朗嘉宏1号花园是纯新盘上市，首次推出的是2-6栋共323套89-153㎡的新品。

 非住宅方面，新增515套，面积约3.22万㎡，环比大幅度的上涨。主要是因为厚街的万科金域国际14栋加推，产品有371套44-76㎡的办公产品和66套商铺产品。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：个盘网签带动楼市成交攀升  创年内单周成交新高

 据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年10月14日-2012年10月20日）东莞楼市成交2022套，合计面积21.38万㎡，面积环比上涨27%，创年内单周成交的最高记录，“银十”成交升级。

2.3.2、供需量价走势：二线区域普通住宅持续热销  导致均价结构性回落

上周东莞住宅签约均价为8154元/㎡，处于年内较低水平。均价走低，个盘效应较为明显，主要表现在碧桂园天麓山，上周批量成交644套，而均价仅为7564元㎡，使得均价结构性回落。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1781套仍为主力  别墅签约明显增加

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品热销  130-160㎡户型成交企稳

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：碧桂园项目体量网签助塘厦遥遥领先  沙田排名亚军 

上周东莞全市有32个镇有成交记录，成交冷热不均。塘厦在碧桂园天麓山体量成交网签644套的带动下以747套遥遥领先。沙田则得益于碧桂园柏丽湾及保利未来城市的持续热销，排名亚军；南城则121套排名季军，主力楼盘仍为君珆花园、万科金悦香树等项目。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量37.9%  

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-350㎡的联排别墅产品受宠  成交比重高 

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品签约突出   占总量44.1%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量62.2%

    2.3.7楼盘活动： 4项目开盘  8项目推新

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  三季度GDP或升至7.7% 业内称经济运行稳中有升

10月18日，国家统计局将发布三季度GDP等经济数据。随着9月制造业PMI连续三月回升、进出口数据企稳，多家机构预测三季度GDP将企稳回升，增速或提升至7.7%。对此，中国物流与采购联合会副会长蔡进日前告诉中国网财经记者，中国经济运行呈现稳中有升态势，其中就业好转就是一个重要标志。

3.1.1.2   央行逆回购重启后今日首次暂停 宣示中性政策立场

18日，据交易员透露，央行在公开市场"零操作"，暂停了此前周四常规的14天逆回购。
　　这是自7月底本轮逆回购重启以来，逆回购首次被暂停，意味着央行认为目前流动性较为充裕，无需再通过逆回购注入流动性。而昨日下午央行也表态，保持货币信贷合理适度增长，和前期表述"保持稳定适度增长"相比，口径上有所收紧。表明央行认为目前银行体系流动性供应总体仍较充裕。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1央行回应“房贷收紧”传言： 未出台停贷政策

近日中国人民银行新闻发言人就当前房地产信贷情况等热点问题回答了记者的提问。该发言人表示，房地产信贷政策方向无改变，将继续贯彻落实差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。 

3.1.2.2住建部官员：三中全会将涉房地产长效机制 意见已出完

　住建部官员周三向通讯社透露，三中全会会文件将涉房地产长效机制，住建部意见已经出完。　　住建部官员表示，住建部关于房地产长效机制的意见已经出完，但是意见具体内容并未透露。该官员称，此次长效机制征求了多个部门的意见，住建部只是其中一部分。

3.1.2.3财政部:中央财政22.2亿元支持健康养老等服务业

近日，按照国务院关于加快健康服务业、养老服务业发展的有关决策部署，中央财政将健康服务业、养老服务业纳入了促进服务业发展专项资金支持范围，并下拨22.2亿元资金，由地方统筹用于健康服务业、养老服务业、民生商贸服务业、市场监管、市场监测等公益性服务业发展。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1保障房建设率先试水住宅产业化

权威人士透露，推进住宅产业化将是未来房地产调控长效机制中的重要内容，可能在保障房的建设领域先行试水，最快或在明年以地方试点的形式推出。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，提高生产的效率和质量，并降低能耗，包括住宅生产方式的产业化、住宅科技成果应用的产业化两个方面。2013年以来，住建部相关司局及住建部住宅产业化促进中心等曾多次开展住宅产业化调研，探讨相关技术问题和制度建设。上半年以来，住宅产业化促进中心协助住建部编制住宅产业化的发展规划。作为住宅产业化的一部分，《工业化建筑评价标准》目前正由住宅产业化促进中心、中国建筑科学研究院及相关院校共同编制，计划明年出台。此外，住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰透露，在房屋设计环节，设计标准化是住宅产业化下一步的重点工作。

3.1.3.2  行政调控存加码可能

市场异动往往是政策调整的先兆，从一些地方政府近期的动作不难看出政策调整的端倪。如近日北京、杭州分别暂停了两宗热门地块的出让，目的在于释放平抑地价信号。

有业内人士认为，未来将有更多的城市效仿上述两地的做法，推迟热门地块的出让。与此同时，在土地出让中，“限地价竞房价”等手段将越来越多地运用。今年四季度，各地的“高价地”出现频率将有明显削弱。

另有观点认为，为维护三中全会前后楼市的稳定，短时间内楼市调控政策的总基调不会发生大的变化。对于热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。

3.1.3.3城市高层豪宅渐成楼市新宠

从当前市场上成交的豪宅产品类型看，城市高层豪宅一枝独秀的局面正发生明显变化。随着高端楼市的发展，豪宅市场正在发生不断的分化与细分。业内人士表示，与市场流行的高层平层豪宅相比，能够满足高端人群对城市资源的依赖，同时又能实现以交际为核心，具有社交平台价值的“公馆级”城市豪宅产品正在成为高端楼市的一支重要力量。

3.1.3.4北京：购物中心空置率小幅下降

北京第三季度购物中心市场的总体空置率小幅下降，各区域总体租金水平仍保持稳定。今年第3季度，位于昌平回龙观区域的华联同成街购物中心开业，为北京购物中心市场带来6.5万平方米的新增供应，使总存量增至669万平方米。下季度预计将有约20万平方米的购物中心项目投放市场，由于新项目较为分散且定位不同，因此招商竞争应不会太大，整体市场的租金水平预计仍将保持稳定。

3.1.3.5上海：写字楼成交量止跌回升

随着自贸试验区启动运作，以及国内经济环境的逐步回暖，第三季度上海写字楼市场成交量止跌回升，跃居2012年以来季度成交的最高位。第三季度上海写字楼新增可售面积实现五连涨，全市有12个区县的写字楼均有新增供应。数据显示，去年以来上海写字楼市场供过于求，且面积差额达到30万平方米以上，加上2012年以前的市场库存，预计后期写字楼市场的消化压力不小。

3.1.3.6深圳：确保普通住房用地供应增加两成

近期，深圳召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，部署下一步房地产调控工作，并提出了稳定房价的八项措施，要继续严格执行住房限购、限贷政策，确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，今年第四季度还要供应约60公顷住宅用地；另外要加大安居型商品房和保障性住房供应的力度，确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  9月东莞CPI涨3% 台风及中秋节日催高东莞物价

东莞市居民消费价格总水平（CPI）延续上月走势，环比上涨0.8%，同比上涨3.0%。其中食品类对总指数拉动最大，拉动总指数上涨2.35个百分点。3.2.1.2 

3.2.1.2东莞洪梅独立小岛 打造成“钱公洲”农业生态园

钱公洲岛四面环海，没有工厂，有的是一片片的农田。东莞提出打造水乡特色发展经济区后，天然成岛的钱公洲被列入我市水乡地区都市农业重点发展片区之一，总面积2123.8亩。

3.2.1.3东莞打造纯电动汽车产业基地

新一轮新能源汽车补贴政策出台备受瞩目。我市计划用十年时间打造新一代纯电动汽车产业基地，目前东莞已初步形成了以电池为核心，电机、控制系统等为辅的电动汽车产业链，拥有国内领先技术的东莞本土企业将有望分食动力电池市场。

3.2.1.4地铁1号线具体走向公布 但松山湖到黄江未最终敲定

公示资料显示，地铁一号线一期工程起于望洪站，经西部干道-万江路-鸿福路-鸿福东路-莞长路(107国道)-新城路-佛兴路-松佛路-富民大道路-富民中路-公常路，止于黄江中心站。

全线共设车站21座，其中高架车站9座，地下车站12座。其中包括望洪站、道滘站、道滘东站、人民医院站、汽车总站、滨江体育馆站、莞太路站(南城海雅百货附近)、鸿福路站(与地铁二号线的换乘站)、新源路站、东城南站、水濂山路站、大岭山北站、大岭山站、大岭山东站、松山湖站、大朗西站、大朗站、湿地公园站、黄江北站、黄牛埔站、黄江中心站。整个一号线一期工程的建设工期为5年。

3.2.1.5市工人文化宫和市民艺术中心月底封顶

据悉，位于滨江公园南侧的市民艺术中心和工人文化宫将在10月底全面封顶，预计2014年底全部完工。将建有艺术剧院、电影院、文化展厅、溜冰场、群众阅览室、以及少儿活动中心和各种文化艺术类培训室等娱乐文化场所。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1东莞新规:闲置1年拟按地价20%征闲置费 

1、属企业自身原因未动工开发满一年的闲置土地，报经有批准权的人民政府批准后，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；

　　2、属企业自身原因未动工开发满两年的闲置土地，报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。

3.2.2.2特色人才购房可获50万-200万补贴

今年出台的《东莞市特色人才特殊政策暂行办法》明确规定，符合规定的人才购房可获50万-200万补贴，其子女和配偶还可享受入读名校和安排工作的待遇。此政策并不要求具有东莞户籍，打破了以往“落户东莞”限制。 

3.2.2.3党政机关一律停建办公楼招待所

东莞将一律停止单纯的党政机关办公楼或有接待功能的楼堂馆所(包括建设实体办事大厅)未开工项目建设；已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，已自动失效。会议还强调，近期还将开展全市整治“小金库”、违规使用专项资金专项行动。