“银十”中下旬东莞迎来开盘潮 成交量高位运行

   一、一周房地产市场导读

1、新增供应： 12个项目加推  富通.自在城全新上市

在11月十八届三中全会即将开幕之际，为避免后市政策的不确定性，开发商加快了推货的步伐。从市场表现来看，得益于前一周开盘项目的集中入市，上周东莞供应市场依然旺盛。瑞峰置业市场研究部数据显示：上周（2013年10月21日-2012年10月27日）东莞全市共有12个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1973套，面积约23.09万㎡，环比增长近四成；非住宅新增206套，面积约0.63万㎡，主要是常平东田丽园的车库集中上市。而从供应结构来看：刚需户型（70-110㎡）依然强势，新增供应1367套，约占总住宅供应的7成。

2、成交情况： “银十”中下旬迎来开盘潮  支撑成交量高位运行

上周（2013年10月21日-2012年10月27日）东莞楼市成交1687套，合计面积18.28万㎡，面积环比下跌15%，成交量仍高位运行。原因有：一、“银十”中下旬迎来开盘潮，多个纯新盘入市及旧盘推货量加大，支撑成交量高位运行，如富通自在城、香樟1号、庄士8号、东逸湾花园等新盘集中入市；二、热销项目持续，如碧桂园天麓山上周仍然有240套的贡献，遥遥领先其他项目；三、首次改善型客户购房比例增加，100-130㎡的户型成交达2成，创近三个月高位。

截止10月27日，10月住宅共成交5668套，合计面积60.15万㎡，为年内第8个成交再破“60万㎡”的月份，足见今年东莞楼市热闹行情。同时也正是楼市持续热销，淡旺季已被淡化，“银十”的成交与5月-9月的对比较为平稳。

3、成交均价：

各项目价格企稳无松动  均价8859元/㎡小幅上升

上周东莞住宅签约均价为8859元/㎡，环比小幅上升。主要是因为市场持续向好，各项目价格企稳无松动，以往“降价换量”的营销策略鲜有发生，住宅均价平稳运行。上周量跌价涨，是因为部分高单价项目签约比例有所增加，使得价格小幅上升。

4、区域供需：碧桂园项目热销助塘厦继续领冠  凤岗排名亚军

上周东莞有30个镇区有成交记录，塘厦在碧桂园天麓山持续热销的支撑下以335套继续领冠，凤岗得益于佳兆业水岸豪门、金桂华府、三正卧龙山一号等多个项目成交贡献，以125套排名亚军；沙田稳坐前三名，主力项目包括保利未来城市、汇景御海蓝岸、碧桂园柏丽湾等。

5、产品成交：

70-100㎡刚需产品热销  100-130㎡首改户型成交增加

上周70-100㎡刚需产品成交898套，占总量54%，环比小幅下跌；100-130㎡单位成交322套，占总量20%，创近三个月高位；别墅成交54套，呈现上涨趋势。 

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：塘厦大坪村流拍地降价入市待拍  高埗首宗商住地1301元/㎡寻主

土地市场热度延续，本周有3宗商住地将在东莞国土资源交易网进行最后一轮的竞价。其中2宗是曾在去年7月因价高和地块缺陷流拍的塘厦大坪村商住地，出让面积约14万㎡。虽然地块周边的高压线和山坟或将成为地块的两大硬伤，但此次上市自降2.63亿元的“身价”，加上临深的地理优势，地块有望成交。值得一提的是，位于同区域，地理位置临近的一宗面积约6.05万㎡的商住地被东莞市忠诚投资有限公司成功以底价拿下，楼面地价约6090元/㎡。

另外1宗待拍的商住地位于高埗镇高埗大道旁，面积约4.94万㎡。这是高埗镇首宗挂牌上市的商住商服用地，地块起始楼面地价约1301元/㎡。

1.2出让土地：寮步横坑4.59万㎡商住地将入市     清溪再推7.12万㎡商住地

上周有2宗商住地在东莞国土局进行了出让公示，其中1宗位于寮步镇横坑村环城路西侧，出让面积约4.59万㎡，起始楼面地价约2062元/㎡。据悉，寮步的横坑村是去年寮步纳入市中心城区规划中的7个自然村之一，截止目前为止，横坑村已有3宗商住地挂牌上市成交，地块皆备鼎峰地产拿下，楼面地价在2459-3675元/㎡。

另一宗出让的地块是位于清溪上元村，出让面积约7.12万㎡，起始楼面地价约1699元/㎡，是清溪镇截止目前为止，楼面地价最高的一宗商住地出让。

1.3土地成交：碧桂园集团布局黄江  6.57亿拿下两宗近10.5万㎡商住地

上周6宗商住地集中出让待拍，共有21万㎡的土地将进入到东莞楼市，地块出让区域分布在黄江、寮步、茶山和大岭山。竞争较为激烈的黄江镇2宗位于三新社区的商住地，占地面积分别是9.2万㎡、1.3万㎡，两宗地块皆被东莞市碧桂园房地产开发有限公司拿下，折合楼面地价2842元/㎡；其中，面积最大的一宗吸引了5家企业争夺，120轮厮杀后，碧桂园以溢价71%的60642万元斩获，折合楼面地价2994元/㎡，占地规模较小的则以溢价1%的5073万元拿下，折合楼面地价1768元/㎡。继7月，碧桂园拿下常平一宗商住地，时隔3个月，碧桂园在黄江再次出手。截止目前为止，碧桂园已在大朗、塘厦、沙田、常平、企石（与鼎峰地产联合开发）和黄江布局。

位于麻涌镇漳澎村的两宗商住连体地块同样也皆被东莞市麻涌镇房地产开发公司拿下，地块合计出让面积约6.47万㎡，楼面地价约890元/㎡。而茶山年内首宗商住地的出让也被东莞市恒兆房地产开发有限公司以8350万元拿下，楼面地价约1482元/㎡。出让面积最小的是大岭山农场村地块，经过两家企业13轮的竞拍，最终东莞市爱嘉房地产开发有限公司以溢价30.3%的8171万元拿下，折合楼面地价2971元/㎡；大岭山镇农场村位于大岭山镇中心区成熟地段，周边多条主干交通线环绕，商业价值巨大。

2、房地产市场

2.1、新开工：开工量环比呈倍数增长   4大项目动工纯新盘占2个

上周东莞开工市场呈倍数增长，全市共有4个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约35.64万㎡，环比上涨342%；非住宅面积约12.55万㎡，环比上涨371%。其中2个项目为纯新项目开工，分别是位于沙田的礼顿住宅小区和位于大朗的松湖朗苑。礼顿住宅小区位于沙田的齐沙村，占地面积约7.2万㎡，建筑面积约15.83万㎡。松湖朗苑位于大朗镇富民路巷尾段，占地面积约6.69万㎡，总建面21万㎡，是深圳市物业发展集团在2010年7月拿的地。而两个项目加建的分别是黄江镇的金地湖山大境的二期产品和大朗东方银座的12号办公楼。

2.2、新增供应： 12个项目加推  富通.自在城全新上市

从市场表现来看，得益于前一周开盘项目的集中入市，上周东莞供应市场依然旺盛。瑞峰置业市场研究部数据显示：上周（2013.10.21-10.27）东莞全市共有12个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1973套，面积约23.09万㎡，环比增长近四成；非住宅新增206套，面积约0.63万㎡，主要是常平东田丽园的车库集中上市。而从供应结构来看：刚需户型（70-110㎡）依然强势，新增供应1367套，约占总住宅供应的7成，主要贡献楼盘富通自在城（360套）、富盈香茶郡（274套）、怡丰君逸名轩（238套）、汇景御海蓝岸（192套）、中惠香樟半岛（168套）；改善户型（110-150㎡）新增444套，占总供应22.5%；豪宅户型（大于200㎡，包括别墅）新增162套，主要是东城的星河传说推出144套236-442㎡的大户型产品。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：“银十”中下旬迎来开盘潮  支撑成交量高位运行

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年10月21日-2012年10月27日）东莞楼市成交1687套，合计面积18.28万㎡，面积环比下跌15%，成交量仍高位运行。

2.3.2、供需量价走势：各项目价格企稳无松动  均价8859元/㎡小幅上升

上周东莞住宅签约均价为8859元/㎡，环比小幅上升。主要是因为市场持续向好，各项目价格企稳无松动，以往“降价换量”的营销策略鲜有发生，住宅均价平稳运行。上周量跌价涨，是因为部分高单价项目签约比例有所增加，使得价格小幅上升。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1443套仍为主力  别墅签约明显增加

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品热销  130-160㎡户型成交上涨

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：碧桂园项目热销助塘厦继续领冠  凤岗排名亚军 

上周东莞有30个镇区有成交记录，塘厦在碧桂园天麓山持续热销的支撑下以335套继续领冠，凤岗得益于佳兆业水岸豪门、金桂华府、三正卧龙山一号等多个项目成交贡献，以125套排名亚军；沙田稳坐前三名，主力项目包括保利未来城市、汇景御海蓝岸、碧桂园柏丽湾等。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量34.1%  

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡的别墅产品受宠  成交比重走高 

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品签约突出   占总量32.2%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量47.2%

2.3.7楼盘活动：抢占“银十”末班车6大项目开盘  

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  统计局：四季度物价或将小幅爬升

国家统计局网站10月23日发布对我国宏观经济评论，评论认为，在经济回暖的大背景下，加之冬季来临，四季度物价将会呈现小幅爬升走势，但明显攀升的可能性较小，全年控制在3.5%的预期调控目标之内应该没有悬念。

物价上涨原因是：1.受季节因素影响食品价格以升为主，但涨幅有限；2. 经济弱复苏格局制约工业品价格回升幅度; 3.消费增速持续低迷制约物价上涨; 4.人民币升值呈现加速趋势将使进口产品价格下降。

3.1.1.2  三中全会红利前瞻：养老概念27股疯狂 5板块或将受益　　今年11月份将迎来党的十八届三中全会。历届党的三中全会都承担着经济体制改革的使命，这也给A股市场带来了巨大的制度红利分享热潮，从民营银行到上海自贸区，再到土地流转，相关的“十八届三中全会”概念股已备受关注。
9月13日国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。此后，养老概念股开始异军突起，全线爆发，相关概念股受到资金追捧，全面飙升。21日，养老概念股继续表现抢眼。截至收盘，27只个股全部上涨。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1 财政部：个人售自建自用住房免征营业税

据财政部网站22日消息，经研究，财政部、国家税务总局将有关营业税政策问题予以明确。通知明确，对个人销售自建自用住房，免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。　　此外，通知还指出，对国家商品储备管理单位及其直属企业承担商品储备任务，从中央或地方财政取得的利息补贴收入以及价差补贴收入，不征收营业税。

3.1.2.2中小城市绿皮书：2020年中国城镇化率将达到60.34%

新华网消息称，10月21日于北京发布的中小城市绿皮书指出，我国中小城市及其直接影响和辐射区域城市化率仅为35.1%，未来20年内，中小城市将成为提升城市化质量、推进城市化加速进行的主要战场。

根据预测，2020年中国城镇化率将达到60.34%，届时全国将有8.37亿人生活在城镇中。与大城市、特大城市、巨型城市相比，中小城市人口压力相对较小，在户籍制度改革、公共服务提供等方面可以做到游刃有余。未来20年内，中小城市将成为提升城市化质量、推进城市化加速进行的主要战场。

3.1.2.3 工信部发布信息化发展规划 定2015年发展目标

工信部网站10月24日消息，为加快推进我国信息化事业发展，工信部会同国务院有关部门编制了《信息化发展规划》。
　　规划指出，到2015年，信息化和工业化深度融合取得显著进展，经济社会各领域信息化水平显著提升，信息化发展水平指数达到0.79。　　规划还提出促进工业领域信息化深度应用、加快推进服务业信息化、协力推进农业农村信息化等主要任务。

3.1.2.4国务院颠覆式改革:公司最低注册资本限制取消

国务院总理李克强10月25日主持召开国务院常务会议，部署推进公司注册资本登记制度改革，降低创业成本，激发社会投资活力。

1.不再限制公司设立时股东(发起人)的首次出资比例和缴足出资的期限。注册资本由实缴登记制改为认缴登记制

2. 企业年检制度改为年度报告制度。将企业登记备案、年度报告、资质资格等通过市场主体信用信息系统予以公示

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1广东禁“高价地”

10月22日广东省国土资源厅召开会议，要求各地保证住宅用地供应量显著增加，并确保广东省土地市场总体稳定，今年第四季度和明年第一季度不再出现“高价地”。广东省国土厅明确要求，广州深圳等一线城市年底必须实现10%-30%的增幅。

3.1.3.2  购物中心疯长空置隐患频现

近年来，受住宅市场调控政策影响，多家企业纷纷转战商业地产。目前，购物中心疯长扎堆，空置率走高隐患频现。我国商业地产发展迅速，购物中心更是集中落成。相关统计数据显示，2013年上半年，商业地产总投资额超过5000亿，同比增长26%。可以说目前购物中心呈现出供大于求的发展局面。

3.1.3.3深圳：拟提高二套房贷首付至七成

继深圳市政府表态将研究调整第二套住房贷款首付比例和利率后，二套房贷首付比例下一步将提高至七成。有商业银行在二套房贷政策出台前，已主动将二套房贷款利率提高至上浮20%。这意味着深圳购房者的贷款成本将全面提升。首付比例提高至七成后，二套房贷款的首付和贷款比例将与首套房相反，购房者买二套房需支付成交价的七成，银行只提供余下的三成房款，购房者的资金杠杆比例将大幅降低。

3.1.3.4北京市发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》

23日，北京市发布了被称为“京七条”的意见，,紧接着首次披露了已经开始实施的七条升级版调控措施。 “京七条”其中最为引人关注的是,北京明确了将加快自住型商品住房建设,自住型商品房建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;自住型商品住房销售均价,原则上比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。

3.1.3.5 广州短期内未必跟风推“穗N条”

 继深圳此前出台“深八条”之后,前日,北京连续发布两项“京七条”,在限价、限购、限贷后首次提出“增供”。这令到一线城市楼市调控升级的预期加剧。有消息称,上海不排除效仿出台楼市新政的可能性,不过,截至昨日,上海方面暂时未有出台楼市新政的确切消息。

24日,广州市国土房管局相关负责人称,广州楼市调控是否升级加码目前还需要再研究,将继续贯彻落实好现有的调控政策,短时间内未必会出台进一步的新政,如果有最新政策将会及时向社会各界进行公布。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  全市43个重大项目开工34个 完成投资226.3亿

市重大办介绍，根据重大项目动态管理的相关规定和程序，第三季度将道滘思朗有限公司总部建设项目、洪梅富之源饲料蛋白增资扩产项目、洪梅华平电子商务、寮步巴西-中国经济贸易促进会总部项目、麻涌中粮广东粮油产业园、大朗韩国三星第一毛织高新塑料项目、茶山迪卡侬物流、石排普洛斯现代供应链、万江定点屠宰场等9个项目增补或调转为市重大建设项目。

而原计划9月开工的南城南方物流电商综合基地项目未能按时开工，昨日被市重大办通报。南方物流电商综合基地项目承诺年内开工。

3.2.1.2东莞前三季度GDP增9.6% 近3年最高

东莞市前三季度经济形势分析会透露，今年1-9月，东莞实现生产总值3889.53亿元，按可比价计算，同比增长9.6%，增速比上半年提高0.4个百分点，高于全省、全国平均水平。这是东莞GDP近3年来的最高增速。

3.2.1.3 麻涌:古梅路将变身民国风情街

10月23日，记者从麻涌镇获悉，古梅路景观提升工程属于岭南水乡风貌旧城区建设的范围，是“五区九园六纵四横”建设美丽麻涌的重点项目之一。目前，该镇已启动古梅路升级改造工程，有关路段将进行短期交通管制。

今年，在麻涌“五区九园六纵四横”行动规划中，该镇规划了湿地旅游区、岭山水乡风貌旧城区等五区。其中，岭山水乡风貌旧城区将依托麻涌民俗风情和文化资源，兼顾周边的产业和商务活动需求，将旧城区改造成为体现生活、生态、文化、休闲四大特征的风情旅游区域。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1东莞：未享优惠政策合格人才将纳入公租房供应范围

为了留住人才，目前东莞人力资源部门制订新的人才入户政策，基本确定“1+2”的政策框架模式，还将出台公共租赁住房管理办法，将没有享受市人才住房优惠政策并符合公租房条件的人才纳入供应范围，相关文件已经上报市政府审定。 

3.2.2.2 市民间金融街月底开 金融机构入驻奖百万

今年11月1日至2015年12月31日期间，新设的民间融资机构，注册地在东莞民间金融街，政府最高将给予100万元的奖励。10月24日，市政府常务工作会议审议通过了《促进东莞民间金融街发展暂行办法》。办法明确了进驻东莞民间金融街的对象，新设、增资、进驻奖励、租金补贴等内容。

3.2.2.3 市民下周一起可上网查个人信用报告

日前，中国人民银行征信中心发布公告称，从10月28日起，个人通过互联网查询本人信用报告试点范围，在江苏、四川和重庆三省（市）基础上，再增加北京、山东、辽宁、湖南、广西、广东6省(市)。试点期间，凡持有9省(市)身份证(即身份证号前两位为32、51、50、11、37、21、43、45、44)的个人,均可上网查询本人信用报告。

3.2.2.4山区五镇有望一体化统筹发展   东莞传统山区片——塘厦、凤岗、清溪、樟木头和谢岗五镇有望成为继水乡片之后，东莞市第二个实施一体化统筹发展的片区。    市政协根据前期调研，提出了山区片主动对接深圳、实现一体化统筹发展的思路。其中，山区片与深圳的对接，主要集中在产业发展、城市规划、道路交通和社会管理等方面。