“以房养老”靠不靠谱 广州研究决定建养老社区

　　据了解，新加坡的“以房养老”是60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）则交给其继承人。

　　专家建议

　　需要改变观念和完善配套政策

　　尽管目前“以房养老”在市场上碰壁，但房地产业界人士却普遍看好其长期市场价值。据悉，截至2012年底，广州市共有60岁以上老人126.4万，占户籍人口总数的15.4%。2015年，预计将达到140万人。按每千名老人拥有各类养老床位数要达到40张来计算，未来3年内广州要从目前的3.4万张养老床位增加到5.6万张。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，“以房养老”还只是民政部的一个提议，现在市场并不大，时机也还不成熟。但广州有条件去做“以房养老”，因为80%~90%的广州人都有房，但要启动这个市场，需要有更多细则进行引导。

　　中原地产项目部经理黄韬觉得，长久来说，“以房养老”这种模式还是看好的。

　　但是从短期看，首先要突破的是观念问题，房子涉及到财产遗产分配问题。其次在细节上，目前国内采用的反按揭模式，设计了10年或者20年的年限，并非像国外以房养老产品将年限设置到业主故世之时。而且业主每月领取数万元的房款，远远超过一般养老需求，而对于大病急需用钱来说又不够用。因此，国内的“以房养老”产品设计还存在问题。

　　提供免地价地块建“颐养公寓”

　　吴定金建议，广州市要尽快出台养老地产政策，在地价方面作出一定的让利，不能把养老地产当成是土地财政的一部分。北京密云已经卖出了专门开发养老地产的土地。“养老社区的地块可以在市区配点，但更多地可以放在环境比较好的近郊”。

　　据了解，针对广州当前的空巢老人养老现状，广州市政协委员杨海清、陈云嫦等9人在今年初联名写了一份提案，建议借鉴香港“彩颐居”以及广州建设保障房的成功经验，由政府提供免地价地块，并引入市场机制，由开发商通过竞投，在广州建设一批位于社区内、为中等收入以上老年人而建的“颐养公寓”。

　　“颐养公寓”产权在政府部门，老年人居住至离世为止，房屋交回政府。支付方式可根据老年人的实际情况，采取按月交租或一次性支付长期租约。也可尝试“以房养老”方式，即以老人原有物业进行置换。“颐养公寓”建成后，应由具有老年人照顾专长的营利性质的社工或福利机构进行管理和运营，收取租金维持运营，政府也可视情况给予一定的资助。

　　部门回应

　　采取公建民营或企业投资的模式

　　广州市国土房管局已回复“颐养公寓”提案，表示在明确项目单位，并对广州市老年人养老需求状况进行全面摸查的基础上，国土房管局允许项目单位提出选址和土地储备需求。土地储备部门按程序完成土地储备并取得规划设计条件后，国土房管局也可在年度出让计划中为这些项目单位落实养老用地项目。

　　此外，国土房管局还表示除将在建设、运营模式上采取公建民营或企业投资的方式，统一交给有养老服务或社工服务经验的非营利性养老服务机构运营外，也可借鉴建设保障性住房的经验，由开发企业通过竞投的方式在社区内建设一批“颐养公寓”。建成后再由政府引导，其交由有养老服务或社工服务经验的非营利性服务机构运营。