东莞银十楼市华丽收尾 碧桂园热盘支撑塘厦夺冠

一、一周房地产市场导读

1、新增供应：楼市供应力度依然强势  凤岗刚需户型批量入市

东莞供应力度依然强势，瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞全市共有11个项目有商品房新增供应，合计住宅新增2444套，面积约24.51万㎡，环比微涨6%。从户型供应结构来看，公寓和首改善户型略有上升，刚需户型供应有所减缓；但凤岗刚需产品供应大幅增长，表现在锦龙又一城、三正卧龙山一号、翡翠山湖三期臻萃园等。非住宅方面，有112套商铺面市，供应面积约2.78万㎡，环比上涨342%，主要是高价地广场香颂里有3套5094-5800㎡的商铺上市。

2、成交情况： “银十”东莞楼市华丽收尾   11月继续上演热闹行情

上周（2013年10月28日-2013年11月3日）东莞楼市成交1847套，合计面积20.22万㎡，面积环比上涨11%，“银十”末周华丽收尾。原因有：一、别墅产品签约走高，塘厦万科四季花城上周集中网签82套165㎡小面积别墅，支撑成交量走高；二、临深片区在深圳客的大力支持下持续热销，该片区的项目频频领冠全市，尤其碧桂园天麓山已连续四周夺冠，且11月初 “深圳二套房首付比例上调至七成”的政策出台，将会再度挤压出部分深圳客在莞置业，临深片区将直接受益；三、沙田、茶山等镇由于规划利好的带动，每每新盘或旧盘新品入市都能获得较好去货，进入区域排名前五；四、前期开盘的富通自在城、高价地广场香颂里、嘉宏公园1号等项目陆续网签，给楼市成交输送新血液。

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，11月加推或开盘的项目仍有30多个，佳兆业帝景中央、尚书悦府、碧琴湾花园、盈拓御江等纯新盘将陆续上市，刺激11月楼市继续热闹运行；而且从新品新增区域来看，塘厦、大岭山、大朗、沙田、南城、万江、樟木头等区域将是亮点。

3、成交均价：中低价位项目成交仍为主流  均价8847元/㎡平稳运行

上周东莞住宅签约均价为8847元/㎡，环比基本持平。从成交项目来看，二三线镇区中低价位项目仍为主流，上周洋房排名中均价低于8000元/㎡的项目占了7席；这是尽管别墅产品比例明显增长也无法带动均价大幅上涨的主要原因。

4、区域供需：品牌开发商项目热销助塘厦三连冠  凤岗继续排名亚军

上周东莞有30个镇区有成交记录，碧桂园天麓山、万科朗润园及万科四季花城等项目的热销，支撑塘厦再度夺冠，实现三连冠。而凤岗则连续排名亚军，主力项目依然表现在锦龙又一城、三正卧龙山一号、佳兆业水岸豪门等。沙田热度不减，也连续两周排名季军，主要是保利未来城市、汇景御海蓝岸、碧桂园柏丽湾等所支撑的。

5、产品成交：70-100㎡刚需产品放缓  100-130㎡首改户型成交大幅增加

上周70-100㎡刚需产品成交868套，占总量47%，连续两周下滑；而100-130㎡首次改善型产品则明显增长，签约420套，创年内高位；而别墅由于万科四季花城的签约带动也呈现大幅上升。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：清溪年内首宗商住地待拍   起始楼面地价约1674元/㎡

本周将有1宗商住地在东莞国土局进行最后一轮的竞拍，地块位于清溪镇的重河村，出让面积约4.02万㎡，这也是清溪镇今年首宗商住地待拍。起始楼面地价1674元/㎡，略高于去年世博新天地物业以1276元/㎡拿下的同区域的商住地块。

1.2出让土地：8宗面积约29万平商住地集中上市   塘厦大坪村推超十万平商住地

上周土地供应再次“井喷”，共有8宗商住地块在东莞国土资源交易网进行挂牌公示，合计出让面积约28.93万㎡。其中塘厦镇大坪村出让的是一宗近10.81万㎡的“巨无霸”商住地块，起始楼面地价约3650元/㎡，地块位于塘厦郊区豪宅板块，交通和自然环境资源优势明显；该区域自去年开始，就有4宗商住地陆续上市，出让面积将近31万㎡，截止目前为止，已有3宗在今年成功交易 ，楼面价在3275-6090元/㎡之间。同样供地较为频繁的寮步镇凫山村在上周也有1宗商住地出让，地块出让面积约2.87万㎡，地块曾于今年3月流拍过，此次上市自降2260万元，起始楼面地价地价约1781元/㎡降至1305元/㎡；据悉，寮步镇凫山村在今年已有3宗流拍地成功入市，分别是万科地产、中惠地产及元晨地产和松湖实业联合拿下。

虎门镇也有1宗面积约2.12万㎡的商住地出让，地块位于北栅村，商服比例加大，占比在30-50%之间，起始楼面地价约3381元/㎡。而与虎门相邻的沙田镇则有2宗连体商住地出让，地块位于齐沙镇，合计出让面积约1.53万㎡，周边待售楼盘有佳兆业地产旗下的碧海云天花园项目。樟木头出让的是一宗面积不足1万平的小商住地块，商业比例较大，起始楼面地价在1356元/㎡。石排出让的是石崇大道水贝村段南侧一宗面积约2.89万㎡的商住地，起始楼面地价较高约1586元/㎡，是石排镇历年挂牌上市的地块中是最高的。麻涌镇的大步村出让的商住地面积较大，约8.53万㎡，起始楼面地价1209元/㎡。

1.3土地成交：景湖海岸地产高溢价获高埗商住地   合和城辉底价包揽2宗塘厦流拍地

上周土地交易市场热度持续，3宗商住地成功出让。其中竞争较为激烈的是位于高埗镇高埗大道旁的一宗面积约4.84万㎡的商住地，地块是高埗镇第一宗挂牌上市的商住用地，在经过5家公司204轮的疯狂叫价，被东莞市景湖海岸房地产开发有限公司以3.29亿元拿下，折合楼面地价3450元/平，溢价率高达165.24%；该地块位于万江与高埗的交界处，万龙路与沿江南路交汇处，临近高埗大桥，与水印长堤隔江对望，周边在售楼盘有富通天邑湾。而位于塘厦大坪村的两宗流拍商住地，自降“身价”后终成功交易，东莞市合和城辉房地产投资有限公司以底价包揽两宗地块，折合楼面地价分别是5732元/㎡、3275元/㎡。

2、房地产市场

2.1、新开工：4大项目开工其中纯新项目占2个   厚街富春山居动工

上周东莞全市共有4个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约19.23万㎡，环比下滑近五成；非住宅约12.91万㎡，环比微涨3%。4个开工项目中，凤岗的中央豪庭和厚街的中信·富春山居皆是纯新项目开工。富春山居项目在2011年7月由东莞市伏嘉物业投资有限公司拿地，后整体转让给中信地产，该项目占地面积约5.18万㎡，总建面约10.35万㎡。中央豪庭则是一个小项目，占地面积仅有0.67万㎡。而凤岗的大运城邦和中堂的富盈公馆则是老项目加建。

2.2、新增供应：楼市供应力度依然强势凤岗刚需户型批量入市

上周，东莞供应力度依然强势。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：东莞全市共有11个项目有商品房新增供应，合计住宅新增2444套，面积约24.51万㎡，环比微涨6%。其中住宅供应套数超过300套的项目有5个项目。从户型供应结构来看，公寓和首改善户型略有上升，刚需户型供应有所减缓。

数据显示：刚需户型（70-110㎡）新增1352套，占住宅总供应的55%，环比下滑近15个百分点，主要贡献楼盘有万科金域松湖（354套）、新项目翡翠山湖三期臻萃园（289套）、锦龙又一城（203套）、三正卧龙山一号（140套）。首改善户型（110-130㎡）新增496套，占比约20%，主要有滨江豪园（159套）、锦龙又一城（157套）提供，其中凤岗刚需户型新增632套，占总供应的26%。公寓产品因有高价地广场香颂里的加推，新增273套。别墅产品新增162套，其中塘厦新项目万科四季花城新增129套165㎡的联排别墅。非住宅方面，有112套商铺面市，供应面积约2.78万㎡，环比上涨342%，主要是高价地广场香颂里有3套5094-5800㎡的商铺上市。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：“银十”东莞楼市华丽收尾   11月继续上演热闹行情

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年10月28日-2013年11月3日）东莞楼市住宅成交1847套，合计面积20.22万㎡，面积环比上涨11%，“银十”末周华丽收尾。

2.3.2、供需量价走势：中低价位项目成交仍为主流  均价8847元/㎡平稳运行

上周东莞住宅签约均价为8847元/㎡，环比基本持平。从成交项目来看，二三线镇区中低价位项目仍为主流，上周洋房排名中均价低于8000元/㎡的项目占了7席，这是尽管别墅产品比例明显增长也无法带动均价大幅上涨的主要原因。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1508套仍为主力  别墅签约大幅上升

2.3.4产品类型成交：首改善型客户积极入市  100-130㎡产品成交持续上涨

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：品牌开发商项目热销助塘厦三连冠  凤岗继续排名亚军

上周东莞有30个镇区有成交记录，碧桂园天麓山、万科朗润园及万科四季花城等项目的热销，支撑塘厦再度夺冠，实现三连冠。而凤岗则连续排名亚军，主力项目依然表现在锦龙又一城、三正卧龙山一号、佳兆业水岸豪门等。沙田热度不减，也连续两周排名季军，主要是保利未来城市、汇景御海蓝岸、碧桂园柏丽湾等所支撑。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品成交放缓  仅占总量25.3%  

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：小面积别墅受宠  150-200㎡成交比重走高 

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品签约突出   占总量32.2%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量61.4%

2.3.7楼盘活动：临近年底加快推货节奏   新一波认筹抢滩市场

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  经济继续稳中向好

１１月１日公布的１０月份中国制造业采购经理指数（ＰＭＩ）数据显示，这一指数已经连续４个月回升，创１８个月以来新高。

制造业ＰＭＩ是国际通行的宏观经济先行指标，它的走向往往预示着制造业经济乃至整个宏观经济的走向。国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群也认为，１０月份ＰＭＩ指数继续回升，预示中国经济增长走稳态势初步确立。

赵庆河分析，这主要得益于今年以来，党中央、国务院及时出台的一系列稳增长、调结构、促改革的政策措施，现在政策效果逐渐显现，企业预期稳定、发展信心增强，有力地推动了企业生产回升。

3.1.1.2  财政部再发文盘活存量 两年财政结余压缩15%

为盘活地方财政存量资金，提高财政资金使用效益，昨日（10月31日），财政部继7月以来第二次发文，要求进一步加强地方财政结余结转资金管理；并“将对地方结余结转资金管理情况进行考评，作为分配相关转移支付资金的重要因素”。
　　中央财经大学财经研究院院长王雍君在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，在财政收入放缓的背景下，激活存量资金是缓解财政收支压力的重要途径，盘活存量资金意味着国库资金使用效率会得到提高。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1员工入职30日内单位须申缴社保

11月1日起，《社会保险费申报缴纳管理规定》开始实施，其中要求，用人单位应当自用工之日起30日内为其职工申请办理社会保险登记并申报缴纳社会保险费。未办理社会保险登记的，由社会保险经办机构核定其应当缴纳的社会保险费。

针对一些用人单位未按时足额缴纳社会保险费的情况，规定明确，由社会保险经办机构责令其限期缴纳或者补足，并自欠缴之日起按日加收0.5％的滞纳金；逾期仍不缴纳的，由社会保险行政部门处欠缴数额1倍以上3倍以下的罚款。

3.1.2.2习近平：处理好住房保障和福利陷阱关系

中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

3.1.2.3国土部：国家将对新增建设用地实行总量控制

为了贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，促进节约集约利用土地，国土部起草了《节约集约利用土地规定（草案）》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。办法明确，国家对新增建设用地实行总量控制。下级土地利用总体规划确定的新增建设用地总量不得突破上级土地利用总体规划确定的控制指标。

国土资源部指出，国家实行土地使用标准控制制度。国土资源部会同有关部门制定《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》、工程项目建设用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等各类土地使用标准。建设用地供应应当符合土地使用标准。对不符合土地使用标准的，县级以上国土资源主管部门不得通过建设用地审查，不得办理建设用地供应手续。

3.1.2.4中央楼市调控发生重大变化:将坚持市场化

10月29日下午，中共中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态，而这也成为新一届政府对房地产市场的最高规格的正面表态。

从今年年初的“国五条”之后，楼市进入了漫长的政策缄默期，连高层领导关于房地产调控的提法都鲜有见到。十八届三中全会即将召开之际，决策层这一罕见的正面表态，无疑为楼市调控长效机制释放了方向性的信号。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1   10月我国新增信贷预计6000亿，房贷成重点收缩目标

四季度投放规模难超预期，按照全年信贷投放规模9万亿元，四季度月均投放规模不足6000亿元，再考虑商业银行盈利的角度，预计10月份新增信贷在6000亿元。

由于前三季度贷款投放额度用的较多，因此四季度信贷额度会收紧一些。同时，要到年末了，各银行考虑到资本充足率和存贷比等硬性指标，也会在主观上有收缩信贷额度的考虑。

房贷已经成为重点收缩的目标之一。目前不少银行首套房贷利率为基准利率的9折左右，8.5折优惠越来越少。不仅如此，银行业内人士表示，即使现在已经提交房贷申请，放款可能还要等到明年初。

3.1.3.2   深圳自11月6日起执行二套房首付不低于70%的政策

11月1日，深圳市规划国土委表示，二套房信贷政策确实有调整。由此，深圳成为广东第一个执行二套房首付不低于70%政策的城市。经腾讯大粤网房产频道采访，中国银行、工商银行等四大行已接到正式通知，深圳二套房首付将提至七成，于11月6日起正式执行。人民银行深圳中支于2013年10月31日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》对差别化住房信贷政策做出调整。

3.1.3.3北京：关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见

为进一步完善北京市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，就加快中低价位自住型改善型商品住房建设相关工作提出意见。

住房套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。最后要严肃查处违法违规骗购行为，一经查实，房地产开发企业应与其解除购

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1我市前三季度进出口超1100亿美元 全省第二

前三季度东莞在外贸进出口方面表现不错。据黄埔海关统计，今年前三季度东莞市外贸进出口总值为1118.3亿美元，比去年同期（下同）增长5.7%，占同期全国外贸总值的3.7%。

对于接下来的外贸走势，相关负责人士表示压力还是很大。今年以来，国内经济总体平稳运行，而国际经济环境有所改善但仍不稳固。欧美经济并没有想象的恢复得那么好。人民币升值也在加快。劳动力等成本依旧很高。原来的劳动密集型产品以后压力可能更大，不排除以后有些行业继续转移。在这种情况下，东莞原有的产业结构必须要转型升级，才能为今后的出口打下基础。

3.2.1.2 水乡经济区发展总规获省府通过

30日天，省府审议并原则通过了东莞水乡经济区发展总体规划。[ppb鼓掌]作为我市发展的三大经济增长极之一，东莞将努力使该区建成水乡生态文明建设示范区、粤港澳优质生活圈的特色区域、珠江口东岸产业优化发展先导区以及穗莞战略合作重要平台。

3.2.1.3   R2线旗峰公园站设5个出入口

站点所在标段2305标项目总工程师黄工表示，R2线旗峰公园站为地下两层，共设有5个出入口。其中，A出入口靠近黄旗广场，B出入口在老党校附近，C出入口在旗峰新村村口，D出入口在旗峰路旗峰公园侧门，E出入口为旗峰公园正门广场喷泉处。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1东莞：普通住房价格标准将每年调整一次

东莞市住建局、市财政局和市地税局近期联合发出《关于调整普通住房价格标准的情况说明》。今年10月23日至明年8月31日期间购房，均可按照今年的普通住房价格标准执行，以签订购房合同的时间为准。

享受优惠政策普通住房需同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上（含）；单套住房套内建筑面积在120平方米以下（含）或单套住房建筑面积在144平方米以下（含）；实际成交价格符合相应镇街的普通住房价格标准这3个条件。根据新标准，一、二、三类镇街的普通住房价格标准分别提高了654元/平方米、610元/平方米和1217元/平方米。此外，从今年起东莞市普通住房价格标准将每年调整一次，将以上年度一、二、三类镇街普通住房销售均价为计算基数，依据每类镇街涨幅确定价格标准。