“产权式酒店”回报高风险也高

另外，丘曦认为，我国的节假日分布不均匀，相应的，产权式酒店消费的时间分布也不均匀。旺季会人满为患，淡季却无人问津。因此产权式酒店的利润并不能在每个月都有稳定的保证，返还给业主的租金也就无法保证。

东莞的产权式酒店无法做大做强与发展商自身也有关系。丘曦表示，现在很多开发商是拿到土地后就立刻盲目跟进，对于酒店项目也是仓促上马。在前期宣传炒作以后，工程进度和后期配套服务就再也跟不上了，这也影响了业主的投资热情。

环境：东莞酒店竞争惨烈

有媒体曾经统计，东莞高星级酒店的投资回报比其他城市的同类酒店高15%甚至25%。另外，东莞的外向型经济环境聚集了大量的港台商人，他们是东莞酒店的主要消费群体。因此各路资本，包括房地产开发商都对东莞的酒店业虎视眈眈，在东莞的酒店业产业集群中，仅民营资本投入就超过了250亿元。旅游饭店协会秘书长张淦钧也认为，在东莞，无论是高星级酒店还是商务酒店，又或者是经济型酒店，各类市场都已经比较饱和了，产权式酒店再想分一杯羹，难度不小。

不少产权式酒店以“居家”概念来推出，其配套设施很难与专业酒店相比，而大多数来东莞的商务客人，都有如洗衣或是电子商务等多方面需求，产权式酒店的功能很难满足这一部分客人的需求。然而，如果按照开发商承诺的每年8%至10%的回报，那么，产权式酒店的价格就不可能太低。在这样的情况下，产权式酒店的“性价比”根本就无法在市场竞争中胜出。

岔路：专业酒店还是出租房？

据业内人士介绍，国外的产权式酒店从本质上讲是旅游产品而非房地产产品。投资者买断的是旅店旅游设施在特定时间里的使用权，而我国的产权酒店则不仅要求投资者买断时段，还需要买断产权。

之所以会出现这样的差异，是因为国外产权酒店的开发者本身就是酒店经营者，而我国率先进入产权式酒店经营领域的却是房地产开发商。“但是酒店服务是一个综合体。在这一点上，开发商比较难以做到像传统的酒店经营者那样专业。”张淦钧说，“个人认为产权式酒店对消费目标人群的定位应该要更清晰，否则将在市场竞争中处于劣势。”

由此看来，产权式酒店未来的发展已经面临这一个岔口。产权式酒店在经营的专业性上可能比不上专门的酒店管理公司，但如果放弃专业性，就有可能使产权式酒店蜕变成普通的出租房，这对于产权式酒店来说无疑是自贬身价，也无法保证投资者的收益。

对此，一位产权式酒店的项目负责人对产权式酒店的前景还是充满信心，“相信产权式酒店或将会慢慢被人们接受，毕竟该投资项目的受益是巨大的，也不用投资者直接承担风险，更多的风险都是我们开发商来承担。”

策略：投资产权式酒店要谨慎

对于有意投资产权式酒店的小投资者来说，应该如何规避风险呢？丘曦建议，在购买产权酒店的时候要特别关注开发商的实力。另外，“在投资上一定要有品牌意识，知名品牌的酒店管理公司信誉度会较高。”丘曦说，“只有在开发商经济实力雄厚的情况下，投资者才能保障自己。”

丘曦还建议，投资者在决定对产权式酒店项目投资时，一定要考察酒店的定位、周边的竞争，还要对它以后的经营状况做风险预测。丘曦认为国内外产权式酒店的投资者在投资理念上存在很大的区别，国外很多投资者只是将这种投资当作是自己的“辅菜”，自己旅游时当作酒店来用，平时则纯粹是为了避免房间空置的资源浪费，而将投资的房间作为客房委托给酒店管理公司进行管理，对于收益的多少并不计较；而国内包括东莞很多投资者却将对产权式酒店的投资当作一种“主食”。“这无疑降低了国内投资者承担风险的能力。”丘曦说。