寮步镇政府拟市场价购入商品房 莫非是救市之举

在东莞房地产传统的销售旺季“金九银十”来临之际，寮步楼市或将因为当地政府的引导而有一番大动作。

从记者获得的信息看，至少有两点可以说明在楼市较为低迷的情况下，寮步镇政府欲有所作为：一是前不久，镇政府有关部门对当地楼市和发展商都进行了一番调查，在此基础上形成报告，提出了促进寮步房地产稳定发展的八点建议希望市里采纳，二是镇政府拟采购一定数量的商品房作为政府资产，用来解决困难家庭的住房问题。后者，更容易让人联想到是“救市”之举，前不久重庆市政府也有相似的举动。

不过镇政府相关官员并不认同“救市”的说法，而认为是“引导”。相关官员向记者表示，寮步楼市总体上还是健康的，随着整体楼市理性回归，寮步楼市也难免不受影响，出于维护楼市稳定的大局出发，政府采取适当的举措进行引导是有必要的。

五种因素影响寮步楼市

据寮步镇有关部门的一项调查报告显示，2008年上半年，全镇房地产项目竣工面积为223963平方米，同比去年负增长53.6%；可销售面积325820平方米，已销售面积129628平方米，同比去年负增长58.8%；总销售金额69763万元，同比去年负增长56.8%。

“上半年全镇房地产业的开发与销售同比去年都有较大幅度的回落，成交量及成交金额同比去年也有大幅减少，市场仍在观望氛围之中，房地产市场出现萎缩现象。”报告分析说。

当然，这只是上半年的总结。事实上，随着今年7月份“万科城市高尔夫”、“丰泰城”、“怡丰．翠云轩”等楼盘大幅调整价格，寮步楼市成交量有较大提升。不过，依靠降价提升成交量并不能根本改变面临的困境。某楼盘的一些业主不仅因为发展商降价而索要补偿，同时也找到寮步镇有关部门投诉，要求退房。此类事件虽然在东莞多个楼盘都有发生，但寮步镇相关部门显然更警觉，主动出手对楼市加以引导而不是干涉，就势在必行了。 

同时，发展商也在向政府叫苦连天。

寮步镇房地产总公司曾就6个项目进行综合成本分析：一是地价成本，综合6个项目，土地拍卖成交总价为109400万元，剔出容积率差异的因素，最后平均楼面地价约为1709元/平方米；建安和配套成本，参照现行建筑市场材料价格，按高层公寓楼计算，每平方米不少于2600元；税费方面，营业税（房价的5%）、企业所得税（企业经营纯利润的33%）、城市建设专用金（房价的4%）及镇级相关收费等，每平方米约400元；运营成本，含广告、营销、财务费用等，每平方米约350元。上述合计每平方米的建筑面积成本费用约为5059元。

“7月份寮步一个楼盘开盘，我去看过，他们的销售均价4000元/平方米，开发成本超出了现行市场销售价。如果单靠卖住宅，发展商会血本无归，好在还有一定的商业面积，要赚也就只有靠商业部分外加停车位这部分了。”寮步镇房地产总公司一位工作人员告诉记者。

寮步房地产总公司的一份调研报告分析，寮步房地产项目土地是在楼市火热的市场环境下通过“招拍挂”获得的，土地成本高，原材料上涨，建安成本增加，同时还有宏调政策、消费者观望、量价齐跌等因素，这五种因素对寮步楼市产生了较大影响。