被地方政府土地财政惯纵出的开发商囤地顽疾

根据中原地产研究中心8月20日发布的一项研究报告显示：国内一些知名开发商2003年到2009年上半年所获得的住宅用地中，有57%的土地面积尚未形成实际供应，其中27%的土地面积“待开发”，30%的地块“规划在建”，在12个城市中有270块已售土地闲置。

一方面不少大中城市房价快速上涨，“高价地”频现；一方面又不得不面对许多房地产开发商大量囤地的现实，似乎开发商的大量囤地成了一个“顽症”，虽经多次治理，但仍收效甚微。有人认为，开发商囤地主要是利益驱使，因为地价总是上涨趋势。我认为，这仅仅是表面现象，真正的原因在于监管乏力和地方政府纵容。

《中华人民共和国土地管理法》第37条明确规定：对已经办理审批手续的非农业建设用地，一年以上未动工建设的应当征收闲置费，连续二年未使用的由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。法律规定的如此明确，国土资源部也曾发布具体实施办法，可到底有多少家大量囤地的房地产企业受到惩处了呢？媒体没有相关报道，只是近日又曝出了“2003—2009”上半年开发商闲置土地占已获得土地面积57%的新闻。须知：这6年多的时间内，也包括了国土资源部2007年出台的关于打击开发商土地的相关政策的时间段。试想，如果各级监管部门严格按照当年出台的政策予以治理，怎么还会出现开发商囤地规模越来越大的现象？

为了加大开发商的囤地代价，从经济手段采取措施也是非常必要的。2007年9月28日，国土资源部发布了《关于招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求房地产开发商必须一次性付清购地款才能取得土地所有权证书。因为从法律角度来讲，只有开发商取得土地所有权证书以后，才能据此抵押贷款，所以，对大多数依靠银行贷款进行房屋开发的房地产企业而言，这一规定无疑加大了拿地的成本，也有利于遏制开发商囤地行为。

但是，这一政策在落实当中，遭到了以土地财政为重要来源的地方政府的干预，原因是一旦开发商对土地开发的积极性下降，地方财政收入就受到影响。自2008年开始，当各地房价处于暂时调整阶段时，一些地方政府在国有土地出让过程中，不但没有严格执行国土资源部关于“一次性付清地款”的政策要求，反而还出台地方性法规，允许开发商“缓缴”土地出让金，这样的规定不是明显与上级政策相违背吗？如果政策允许开发商分期支付国有土地出让价款，在没有付清土地价款的情况下就办理土地使用权证书，并以此证书到金融部门抵押贷款，这样循环往复，不正是从政策上对开发商囤地行为的纵容吗？

国土资源部8月23日表示：在确保拉动内需项目和民生项目用地的前提下，下半年要加强土地批后监管，防止开发商趁机搭车圈地，对囤地未建现象要严厉查处。国土部的这一声明，虽然只是对国家相关法律和政策的重申，但向社会传达出国家将严惩开发企业囤地现象的决心。但愿这次的表态能够扎扎实实地落实到行动上。