杨红旭 开发商想吃的“救市药”

一千个人眼中，有一千个哈姆雷特。一万个开发商，可能有一万个市场预期。目前，中国有开发商近六万家，自然对政策走势和市场演变的观点纷杂，而且充分体现在他们的应对之策与实际行动上。

近日，参加业界一小范围聚会。谈及救市话题，一个以有思想著称的中小开发商为政府想出了四招：一是开发商以10%的违约金为代价，让政府回购去年出让的高价地；二是放松开发贷款，商业银行给开发商贷款以展期；三是两年内不开发，土地也不要收回；四是政府收购部分滞销的商品住宅用于住房保障。

这四条有一个共同的特点，都是从开发商的角度考虑，希望政府救市的最佳路径是先救开发商，这样就能避免房价将大跌。真是屁股决定脑袋，利益决定想法。当然，作为商人也无可厚非。我的观点是：政府救市的重点是激活需求，而非与供应有关的开发商。只有改变市场预期，促进自住需求入市，才能真正稳定市场。如果政府只是为了规避部分开发贷款沦为坏帐，而一味迁就开发商，则企业也就可以有恃无恐，不降价、不促销，对于观望中的购房者没有任何触动。

政府可以救企业一时，但不可能救其一世。商业银行可以给地产商一年贷款展期，但绝不可能给他们三、五年，如果企业都不作营销策略的改变，没有或者很少销售回款，那么两三年后还能靠政策接济过日子吗？不可否认，目前全国几万家中小企业倒闭，引起了中央的重视，并出台了一些利好政策。但必须明白一个道理，政府不是万能的，拯救企业的能力是相当有限的，美国政府对金融危机忧心重重，却只能对“两房”、AIG等少数企业施以援手，而无力帮助雷曼兄弟这样的金融巨头，遑论其它中小企业。

地产商坚守市场一线，有思想的企业家往往自信其想法实操性很强，能“一箭封喉”，“药到病除”，认为我这种有点理论色彩的研究派只会“纸上谈兵”，即便我也曾有六年的项目营销经验。中国素有文人相轻的恶习，其实目前房地产圈内，稍有点名气的人都不会轻易“买别人的帐”，地产商、学者、专家、操盘手、评论人基本上都认为只有自己最“有才”，最了解这个行业的“潜规则”，最能看清大势。包括笔者，在与同行们辩论时，有时亦存傲气与自恋，也应反省。

从救市的手段与效果分析，当然是财政政策强于、快于金融政策。所以上世纪三十年代，“罗斯福新政”的主要手段就是加大政府投资，其后凯恩斯主义长期霸占经济学界；1997-1998年，为刺激经济增长，我国也曾大搞基础建设。财政政策是国家干预经济的最好方式，但任何一个国家的财力是有限的，所以扩张型财政政策功效颇像“伟哥”。若要经济运行更符合市场机制，采取货币金融政策进行宏观调控属上策，而这类政策更似“中药”，调理内气，来效较慢，却无财政政策的诸多后遗症。这也是美国1960年代经济出现滞胀后，弗莱德曼货币主义崛起的深层原因。

目前，开发商对于形势的判断和采取的策略差异甚大，若简单地进行二分法，则可明显地看到大开发商积极促销，中小开发商观望等待。万科、恒大、大华、富力等纷纷大力度促销，然后继续低价拿地。而众多中小企业在土地储备较少、资金压力较小的有利前提下，却按兵不动，宁可房子卖不出去也不促销，甚至抱有坐等政府救命的美梦。

如此这般，“大鱼吃小鱼”的游戏只会空前惨烈的上演，今年上半年市场低迷，而万科的市场占有率却由去年2.07% 提高到今年年中的2.7%。上半年，万科76.2%的新增项目通过合作方式获取，土地成本远低于去年。因此，如果看不清形势，如果还不积极“自救”，则即使能熬过这个“冬天”，长期来看，将基本无竞争力可言。