看政府暗中救市四招 楼市或将现更大的降价潮

去年下半年开始，广州楼市开始走入下调通道，此前旨在抑制高房价的“国十五条”、“穗七条”等宏调政策，是否仍能保证其威力不打折呢？

记者了解到，广州市下半年仍将继续推出商品房住宅地块，保证增加供应量政策的连续性。在最新的卖地公告中，住宅开发的竣工等时间依然控制严格，且首次要求必须提交银行履约保证金。此外，广州限价房、经适房的推出有所延缓。

但记者又从另一个方面获悉，貌似平稳的楼市宏观政策，或多或少有松动的迹象，比如一些高价地回收速度放慢；在“90/70”的条框下，已有新的户型比例出现“不遵守”。在政府有意无意的放松之下，是否预示着在侧面救市呢？

在上月广州市国土房管局上半年总结闭门会议上，不少开发商认为此轮楼市调整至少要1～2年。

侧面救市

迹象1：高价地回收速度放慢

据悉，广州公开出让土地的付款期一般为半年。但记者日前从业内人士了解到，由于发展商资金链受到严峻考验，因此，自去年至今拍出的高价地，有近一半未缴清地价。知情人士分析，倘若将高价地收回再重新回到土地拍卖市场，不仅拍不到之前的高价地价格，甚至可能出现流拍的可能。为了避免财政损失，政府将私下和发展商协商，拖延高价地回收进度。

去年以来，广州拍出了不少高价地，其中某高价地楼面地价达到1.3万元/平方米，成为广州天河新高价地的桂冠。该地块也是广州近5年来中心城区公开出让的最大面积的商品住宅用地。据了解，买下该高价地的开发商仍面临数十亿元地价款交付。

广州某地产资深人士向记者透露，目前该事件正处于胶着状态，不仅市房管局不想收回土地，该开发商也希望留着这块“香饽饽”作为招商引资的资本。“政府如果收回了高价地，也不可能赚到这几十亿，谁会在这样的楼市情况下高价拿地啊？”据悉，该高价地事件最有可能的结果是，双方协商之后，房管局方面提案同意开发商延期付款。

该资深人士还表示，自去年至今拍出的高价地，有近一半未缴清地价，土地金额近乎200亿。这些没有缴清地价的发展商，政府除了放长交纳期限，还可能更改用地规划，倘若发展商还是无力缴纳地款，有关部门可能以“环评不过关”等借口让发展商退地。

迹象2：限价房推出有变

限价房是广州市政府率先推出调控房地产的措施，主要用于广州市限价房政策是立足于通过调控来使得房价稳定在与居民收入水平相适应的合理水平，缓解中等收入自住型的购房压力。广州市原计划在今明两年向市场推出10个限价房项目，预计可推出1.5万套限价房，供应比例占广州商品房整体市场的20%，并给出时间表。

但今年以来，广州陆续推出了保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园和龙光峰景华庭4个限价房项目。从首个限价房项目的争抢，到后来的申请人数大幅减少并弃购，业界认为限价房既拉低了所在板块的房价，又被周边由此产生的低价房争去客源，限价房在楼市低迷时仍保持大的供应量，将进一步冲击房地产市场。

原定于今年8月份进行首期预售的番禺限价房，目前却仍未正式动工，估计年内也无法动工。广州市国土房管局有关人士表示，今年以来推出的限价房项目仍未消化完毕，因此将根据市场需要，灵活供应新的限价房货量，但预计不会有新的限价房项目推出。此外，今年也不再推出新的限价房地块。

迹象3：户型限制放宽

据了解，房地产税收以及土地拍卖获得的利益已经成为各个地方政府财政收入的主要来源。而面对楼市日益滑坡，成交不同往日的现状，有业内人士分析，尽管中央对楼市不松绑，但地方政府可能通过一些渠道刺激楼市的发展。

在广州近期将推出的地块来看，放松对户型比例的限制成为地产人士关注的焦点。日前广州市国土房管局再次发出卖地公告，挂牌出让位于萝岗中心区北部的两块商品住宅用地，用地总面积达29.3825万平方米。广州市国土房管局虽然对两地进行了户型比例限制，但限制的门槛明显降低。在土地出让合同中，两地块均明确规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的35%以上，两地要提供不少于2293套90平方米以下住房。这一规定与之前建设部规定的“一个城市每年开发建设的住宅中，90平方米以下中小户型要占到开发总量的70%”有明显放松痕迹。

一位不愿透露姓名的发展商表示，政府放宽对户型比例的限制，在一定程度上能吸引发展商。此外，保利地产代理市场部总经理吴定金也分析，为迎接亚运会的到来，广州需要大量的资金投入交通等市政建设，他预计，政府除了在土地拍卖上给予发展商一定的“优惠”之外，减少税收、加大土地周边的配套也成为其中的必杀技。

迹象4：经适房开售推迟

在新社区廉租房入住后，广州经济适用房何时出售备受关注。在今年4月份，有关部门曾表示，将在5月份启动经济适用房的销售工作，下半年陆续出售。首批约推出2000套经济适用房，分别位于金沙洲、同德围、新广从公路。

随后，在低收入住房困难家庭在线交流会上，有关人士再次表示经济适用房会在第三季度推出。近期，记者获悉经济适用房最终将在第四季度推出。业内人士分析，经济适用房如正式开售，在一定程度上将进一步影响人们对楼市的预期。

此外，广州市提出今年将考虑在政府建设保障型住房之外，加入引入社会力量建设和在小区配建两种新的模式。目前，首个引入社会力量建设的经济适用房小区已成功招标，但小区配建模式仍停留在文件合同层面。广州市最新版本的土地出让合同，已将小区配建保障型住房列入其中，但由于考虑到今年的楼市情况，暂时未最终将措施具体到出让地块中。