瑞峰置业发布：东莞楼市2013年总结及2014年预测

　　导读

　　1、土地：2013年的东莞土地市场“火热“两词贯穿全年，“量价齐升、供需两旺”是其最佳的描述。数据显示：2013年东莞全市共有171宗土地挂牌上市，合计出让面积约714万㎡，同比2012年上涨66%;其中商住供应有64宗，面积约284.64万㎡，约占总供应量的40%，同比上涨近91%;商服用地供应有13宗，面积约27.18万㎡，同比略涨12%。成交方面，全年商住商服用地成功交易71宗，面积约295.56万㎡，同比增长91%，收金164.56亿元，同比增长55%;其中商住用地成交58宗，面积约269.81万㎡，同比增长122%;商服用地13宗，面积约25.74万㎡，同比下滑24%。

　　2、新增：在稳定的政策环境和楼市畅销的双重利好支撑下，开发商推货热情一路高涨，2013年东莞房地产市场供应创历年新高，超越疯狂的07年。东莞全市共有182个项目进行了商品房新增，共供应商品房90973套，合计面积865.16万㎡，其中住宅新增62967套，面积735.46万㎡;非住宅28006套，面积129.69万㎡，各项指标对比过去6年皆有较大涨幅，足见今年供应的势头爆发之猛。

　　3、成交：2013年全年一手住宅共成交71239套，成交面积775.56万㎡，成交金额约为662.53亿，同比过去6年三大指标皆是一片飘红，创历史新高，更是远远超过疯狂的07年，创下新纪录。纵观全年月度成交量，除了春节假期的2月成交较为低迷仅有24.56万㎡和蓄客为主流的4月51.5万㎡之外，其他月份都在60万㎡之上，成交可谓月月热闹，畅销贯穿全年，6月、9月、10月及11月成交突破“70万㎡”大关，为年内最火热的月份。

　　4、供需： 2013年供应量和成交量皆破“700万㎡”大关，创历年新高。从供求来看，供求比小于1，7年以来再次出现供不应求的局面，前一次供不应求出现在的09年。截至2013年12月底东莞商品住宅存量为483.09万㎡，消化周期缩短至7.67月，同比2012年末减少约2.33个月，市场库存消化压力逐渐减少，供不应求的局面日益显现，价格上涨压力依然存在。

　　6、营销活动：2013年全年，除春节外，东莞房企开盘、加推热情高企，趁胜追击一路高歌，旺市贯穿全年。不同于往年的是：房企最佳营销时机选择不在集体扎堆“五一”、“十一”，2013年开盘高峰期集中在6、8、9三个月;从新盘开盘来看，今年有57个全新项目入市，其中南城、大朗、万江、凤岗新盘开盘数量排名领先，且新增产品丰富;从营销渠道来看，新型媒介微信被广泛使用;从营销特色和促销力度来看，房企艺术营销博眼球，营销力度加大房价优惠幅度减小。

　　7、潜在供应：2013年全年商品房累计新开工量1199.31万㎡，同比增加18%，创六年来新高。其中城区商品房累计新开工量173.8万㎡，同比增加8%，但依然处在低位水平，主要是因为近两年来城区土地供应量骤减，新项目量逐年减少;镇区商品房累计新开工量1025.31万㎡，同比增加20%;全年商品住宅累计新开工量872.24万㎡，同比上涨21%，;非住宅累计开工量328.21万㎡，同比上涨23%。

　　第一篇 全国楼市

　　一、2013年全国宏观经济环境及楼市政策回顾

　　1、经济：“震荡”低迷不稳 出台政策刺激内需

　　2013年4月受国际国内经济环境的影响，黄金价格大跌，截止目前多地金价已破300元/克大关;与此同时，从 6月份开始爆发的“钱荒”，导致资金紧张一直延续到年底。之后，央行发布自2013年7月20日起全取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，对促进金融支持实体经济发展、经济结构调整与转型升级具有重要意义。11月中央召开十八届三中全会后，本届政府以“稳增长、调结构、促改革”为主基调，在稳健货币政策环境下，调整资源配置结构，利用市场经济之手推动社会和经济发展。

　　2、商品房买卖政策：延续维稳，年初定目标、年中空档期、年末控速度

　　2013年年初横空出世的“新国五条”并未HOLD住全国房价上涨的势头，年中房地产市场 “抢地潮、高价地频现”成为最抢眼的关键词，钱荒闹市与信贷收紧并未对楼市快速前进的步伐产生太大的阻力，全国房地产市场依然涨声一片，为完成年初的控制控价目标，部分房价上涨过快的城市在年末不得不又拿出“限购限贷，提高二套房首付”杀手锏达到短暂控制需求，抑制房价增速的目的。

　　3、土地政策：强化土地监控力度 平抑高价地 控制地价

　　面对房价上涨过快的压力，国土部要求四季度切实稳定土地市场，严防高价地，抑制高价地出现，但这并未影响开发商拿地热情，各地“高价地”频频冒头，成交价款猛增三成，尤其是一二线城市，高溢价地块、高价地项目不断出现，据统计，2013年土地购置面积快速增长,购置均价也创新高。

　　二、2013全国楼市概况

　　1、成交：全国楼市成交量创历史新高 各地房价涨幅分化明显

　　2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。房价涨幅方面，市场严重分化，“北上广深”一线城市房价涨幅同比超过20%，房价涨幅领跑全国;部分二线城市房价同比涨幅在10%至20%之间，但整体来说以“稳”为主线;而三四线城市虽然房价有所上涨，但住房市场出现显著滞销现象，导致库存增加，房价逐步出现下跌的迹象。

　　2、供求：一线城市供不应求，二线较为稳健，三四线供大于求

　　2013年全国房地产供求方面也呈现分化的情况，一线城市需求强劲，出现供不应求，二线城市则显得颇为稳健，供求基本平衡;三四线城市供大于求很普遍，去库存压力巨大。造成供求分化的原因主要是：一线城市经济发展水平较高，公共服务更多，对人口的吸附能力较强，刚性住房需求自然快速增长，长期供不应求的局面难以打破;二线城市相对较优的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，从而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，供求基本平衡; 三、四线城市本身常住人口数量不多，加之经济发展水平不高，产业配套不完善，对人口的聚集效应不强，前几年房企的大规模的开发，更使得三、四线城市供过于求的现象雪上加霜，库存严重高企。

　　3、土地：供需两旺一路高歌上行 年末“翘尾” “高价地”频现

　　2013年的土地市场可谓是炙手可热。虽然进入12月之后，多个城市发布了新的楼市调控政策，但在土地市场中，临近年末却迎来了出让高峰，开发商拿地更是热情高涨，各地“高价地”频频冒头，成交价款猛增三成，尤其是一二线城市，高溢价地块、高价地项目不断出现，2013年土地购置面积快速增长,购置均价也再创新高。

　　第二篇 东莞楼市

　　一、 2013年东莞楼市政策回顾

　　1、经济政策环境：新政力撑楼宇经济 放宽入户门槛 扶持实体企业

　　2、楼市政策：公积金新政，学位房叫停，贷款利率提高，普通住宅标准提高

　　2013年2月8日，被称为“史上最严”公积金贷款政策悄然在东莞发布实施，将原本就已收紧的公积金贷款政策收得更紧;这就意味着购房者使用公积金的购房门槛提高，在一定程度上将一部分资金能力不足的购房者拒之门外。

　　2013年4月继寮步率先叫停“购房送学位”政策之后，南城也已确定全面取消“购房送学位”政策，这一政策对楼盘销售存在一定的影响。

　　从2013年7月开始，有购房贷款利率优惠的银行越来越少，9月底开始，受“银行季末钱紧”影响，东莞部分银行收紧了个人房贷，甚至东莞二手市场出现停贷的现象。2013年9月东莞再次调高普通住宅标准，一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数)，二类镇区由6000元/㎡提至6610元/㎡，三类镇区由4500元/㎡提至5717元/㎡，这项政策的出台不仅有利于减轻购房者的经济负担，同时也支持了东莞刚性自住需求。

　　3、土地政策：优先大型骨干企业用地 加大闲置土地处置力度 盘活存量

　　二、土地市场

　　1、整体概况：土地供需两旺量价齐升 地产大鳄云集东莞群雄争地

　　2013年的东莞土地市场“火热“两词贯穿全年，“量价齐升、供需两旺”是其最佳的描述。

　　供应：瑞峰置业市场研究部监测数据显示：2013年东莞全市共有171宗土地挂牌上市，合计出让面积约714万㎡，同比2012年上涨66%;其中工业用地94宗，面积约402.16万㎡，同比上涨56%;商住供应有64宗，面积约284.64万㎡，约占总供应量的40%，同比上涨近91%;商服用地供应有13宗，面积约27.18万㎡，同比略涨12%。2013年商住商服用地供应市场呈现以下特征：

　　1全年供应呈现“前紧后松”之势，上半年偏紧、下半年井喷。2013年上半年，东莞政府着重于“三重”建设，加大了工业地块的供应量，致使商住商服用地的供应相对偏紧;下半年为响应“年内禁高价地令”和“加大土地供应”的政策需要，同时也因要完成年度供地计划，商住商服用地的推地步奏和供应量都有所加大，数据显示2013年下半年商住用地共有44宗上市，比上半年多了一倍多，供应量为214.5万㎡，占总商住供应量的75%。

　　2城区“缩水”，镇区“放量”。2013年城区全年仅年初莞城一宗商服用地上市，商住用地供应为零，土地开发趋于饱和，可利用土地日愈稀缺是近两年来城区土地供应的一大难点。相对而言，拥有大量土地资源的镇区则是2013年政府推地的首选，24个镇约有311.83万㎡的商住商服用地上市，其中虎门、寮步、塘厦是2013年的“供地大户”，区域的年度商住供应量皆超35万㎡;而高埗、望牛墩、洪梅等沉寂已久的镇区也有商住商服用地现身。

　　成交：2013年全年商住商服用地成功交易71宗，面积约295.56万㎡，同比增长91%，收金164.56亿元，同比增长55%;其中商住用地成交58宗，面积约269.81万㎡，同比增长122%;商服用地13宗，面积约25.74万㎡，同比下滑24%。总结2013年商住商服用地的土地成交市场如下：

　　1地块成交竞争激烈，过百轮厮杀、高溢价抢地事件屡见不鲜。据统计，2013年东莞商住商服用地的溢价率为21%，71宗成交地地块中有49宗溢价成交，其中溢价率超50%的地块有19宗，最高的地块溢价率达292%。

　　2品牌开发商攻城掠地，竞争日趋白热化。随着轨道交通的日益完善、水乡片区规划设施的逐渐落实、加上广深楼市的调控加码等因素，东莞尤其是镇区房地产市场日益深受开发商的青眯。2013年开发商在东莞积极拿地，本土开发商、深系房企、广系房企、其它外来品牌开发商频现身东莞土地市场。其中万科地产拿下莞城、寮步和虎门的6宗地块，收地47.12万㎡;万达进入厚街拿下近14万㎡的地块，将打造东莞的第三座万达广场;碧桂园集团布阵全东莞战略全面启动，先后拿下常平、黄江和东坑地块;中熙房地产转战水乡片区，分别拿下洪梅、石碣等3宗商住地块;光大、中惠、宏远、嘉宏、联华国际、鼎峰等品牌开发商在今年也皆有地块收入。

　　2、商住用地：供需量皆处07年来第二高位 楼面价同比微涨7%

　　纵观近几年的商住用地供需量价走势图，2013年的供需量同比皆有大幅度的上涨，供应量284.64万㎡，成交量269.81万㎡，仅次于2011年的供需水平;平均楼面地价约2639元/㎡，同比微涨7%，处在2007年以来的第二高位。2013年商住地供需量相对于2012年有了大幅度的提高，上半年一路旺销不受政策环境的影响的东莞楼市，给开发商们打了强心剂，加上政府在下半年的土地放量，各路房企更是乐于在东莞拿地补仓开拓疆土，高溢价和百轮竞价地块频频现身，但因二三线镇区地块占比较多，全市的平均楼面价上升幅度不大。

　　3、溢价地块：高溢价地块频现江湖 流拍地重新入市嫁好主

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年共有71宗商住商服用地成功交易，其中有溢价地块有49宗，溢价率超50%的地块有19宗。溢价率最大的是位于常平镇的商住地块，8家公司57轮的竞拍，最终嘉宏集团以2.3亿元拿下，溢价率高达292%。2013年临广的水乡片区区域备受开发商关注，高埗、洪梅和石碣3宗商住用地进入排行榜前十;其中高埗镇首宗挂牌上市的9.53万平商住地经过5家商家的轮番竞拍，204轮激烈斗争，最终光大以165%高溢价夺得;位于洪梅的高溢价商住地块曾在2011年两次流拍，而在2013年重新入市后成为了“香馍馍”，溢价136%被中熙地产拿下。

　　2013年东莞土地市场的“火”不仅仅表现在溢价率上，也表现在流拍地块上。2013年东莞有6宗地块曾遭流拍过，但其中5宗商住地在流拍之后重新上市后皆寻到买主。寮步镇在摆脱了流拍重灾区的称号，4宗曾遭过流拍的凫山村商住块2013年重新入市，皆成功交易，其中在下半年上市的有2宗溢价率进入排行榜前十。

　　4、镇区“高价地”：镇区优质地块受宠，15镇刷新各自“高价地”纪录

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年东莞全市共有15个镇区有本地“高价地”的地块出现，主要集中在临深片区、大石龙片区和水乡片区。临深片区因临近深圳的地缘优势，近几年来都是开发商们的必争之地，2013年常平、樟木头、清溪、黄江、塘厦等镇的高价地纪录皆被打破;大石龙片区则因东莞站开通和轻轨的逐渐完善，片区土地价值得到了提升，石碣、茶山、企石、石排等镇的地块即使起始楼面地价高于往年也颇受开发商欢迎;而水乡片区更不用说，临广和规划政策的倾向优势使该片区成为了“香馍馍”;高埗、洪梅的楼面价也创历史新高。

　　5、商服用地：供需量基本和2012年持平 寮步是商服用地出让“新宠”

　　2013年东莞全市共有13宗纯商业商服用地成交，供应量为27.18万㎡，成交量为25.74万㎡，供需量基本与2012年持平，依然处在低位运行的状态，平均楼面地价约1706元/㎡，同比下滑近17%。自2011年下半年东莞开始运用商住用地捆绑商服用地挂牌模式出现以来，纯商服供应量出现剧减趋势。一般来说，商服用地的推出和成交是于当地市场的发展有关，2013年商服地块主要分布泛城区和临深片区等房地产发展较为成熟的区域，如寮步、常平、黄江等镇。

　　6、区域分布：大幅连体地支撑镇区放量 虎门商住成交40万㎡排第一

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年全市共有24个镇区有商住商服用地成交，其中虎门、寮步和塘厦成为了2013年“供地大户”，区域年成交量超30万㎡,而往年的“冷门”镇区也有大量土地出让，如桥头、望牛墩、麻涌和东坑镇的商住成交量进入前六。大幅连体地块出让是支撑镇区放量的一大原因，如排在成交量第一的虎门镇，6宗(合计约40.5万㎡)成交地块中有4宗(合计35万㎡)来自于虎门大宁村;塘厦镇有31万㎡的土地是来自大坪村;而寮步的凫山村贡献近20万㎡的商住地助其进前三。

　　7、地价前十：厚街万达地块总价第一 塘厦大坪村商住地稳居地价之首

　　8、开发商：本土房企回归 深系房企频现拿地 万科成最大“地主”

　　盘点2013年开发商在莞拿地情况，可谓是地产大鳄云集，本土房企、深系房企、广系开发商以及外来品牌开发商齐集东莞攻城掠地，竞争日趋白热化。据不完全统计，2013年外来房企共在莞拿地约132万㎡，约占总成交量的45%，可谓与本土房企平分秋色;其中深系房企拿地表现尤为活泼，万科地产在是2013年最大“地主”， 拿下莞城、寮步和虎门的6宗地块，收地47.12万㎡;中熙房地产转战水乡片区，分别拿下洪梅、石碣等3宗商住地块，收地17万㎡;深圳龙光、深圳振业、深圳超卓投资、铭兴实业、深圳维港叁投资等深圳房企纷纷进驻东莞拿地开拓新市场。其他外地品牌开发商也乐于在东莞拿地，如万达进入厚街拿下近14万㎡的地块，将打造东莞的第三座万达广场;碧桂园集团布阵全东莞战略全面启动，先后拿下常平、黄江和东坑地块，保利进驻清溪镇等。而本土房企同样回归东莞积极拿地，光大、中惠、宏远、嘉宏、建工、鼎峰等本土开发商在今年也皆有地块收入。

　　9、预告：近百万平土地或待春节后入市 商住商服用地占六成

　　从近期的土地预告中可知：东莞全市将有约28宗，面积约93.67万㎡的土地在春节过后陆续进入市场;其中商住商服用地有10宗，合计面积约55.24万㎡，约占总出让面积的60%。从地块的出让区域来看，商住用地主要集中在东坑、大岭山、塘厦、横沥、凤岗、石排等镇区，其中大岭山是出让大户，2宗商住用地，合计约21.74万㎡的地块出让;东坑镇有3宗，面积约12.28万㎡;横沥镇1宗约9.51万㎡的巨幅商住用地出让。

　　三、新增供应

　　1、新增概况：各项指标对比过去6年全线飘红 市场供应超越疯狂的07年

　　在稳定的政策环境和楼市畅销的双重利好支撑下，开发商推货热情一路高涨，2013年东莞房地产市场供应创历年新高，超越疯狂的07年。东莞全市共有182个项目进行了商品房新增，共供应商品房90973套，合计面积865.16万㎡，其中住宅新增62967套，面积735.46万㎡;非住宅28006套，面积129.69万㎡。各项指标对比过去6年皆呈现一片飘红，足见今年供应的爆发。

　　2、新增供应走势：月度供应波动明显 “红五月”和“金九”创年内最高位

　　从今年的走势图来看，东莞住宅供应波动强烈。1-2月因春节假期的影响，东莞住宅供应市场处于传统的淡季期，但因去年四季度楼市好行情的延续，供应量仍然在20万㎡上运行。3月小阳春作为每年的第一波营销小高峰期，新增供应量有所回升，但在“国五条”地方细则等调控政策的陆续出台的大环境下，开发商观望情绪加重，加上因工程进度的影响，导致不少项目延迟上市，3、4月供应市场并未如期出现供应小高潮，供应量维持44万㎡;随着工程进度的加快以及市场环境的好转，从4月下旬开始楼市供应开始发力，5月的供应创全年最高，供应量达到113万㎡;6月-8月由于5月新增货量过大，消化存量成为主力，供应转入平缓期;9月开始为迎接“金九银十”及“年终冲量”，供应一直高位运行，在70万㎡上下浮动，其中9月以97.51万㎡排名年内第二。

　　3、新增类型比：洋房供应609万㎡主角位置依然 别墅同比去年猛涨80%

　　2013年东莞全市共新增洋房56957套，合计609.15万㎡，面积同比上涨18%，洋房套均面积为106㎡，足见市场仍以刚需产品为主;别墅供应是一大亮点，有42个项目进行了别墅加推，共新增3398套，合计112.59万㎡，同比去年飙涨80%，是历年以来别墅产品供应量最高的一年;公寓方面供应同比出现38%的降幅，仅有15.78万㎡新品进行供应，主要是因为去年公寓产品大增，市场以消化存货为主，如中央财津、迪纳酒店公寓、汇景世纪双子、联冠广场以及铂尔曼公寓等项目今年去货不俗。

　　非住宅方面，商铺新增5928套，合计面积60.49万㎡，同比小幅下滑。车位和办公产品同比皆出现50%的涨幅，车位方面大增是因为今年多个尾盘由于住宅产品存货少，则通过车位推售来进行资金回笼，如天利中央花园、大朗碧桂园、合正上东国际、万科紫台、万科松山湖1号、中信森林湖兰溪谷等项目，车位供应套数都在800套以上;办公产品方面新增飙涨，因世界鞋业总部基地、星汇广场、东城万达广场、宏远康城国际、阳光海岸、伟隆国际花园等项目皆有大量办公产品推出，同时“商住两用”的产品也频频出现，如中熙松湖国际、新世纪星城、君悦蓝庭、多个项目推出该类产品，两大因素的相互影响助推办公供应量的上涨。

　　3、新增面积区间：刚需仍主导市场 改善性产品和别墅同比有明显涨幅

　　2013年刚需仍然主导市场，70-110㎡刚需户型供应39540套，占总量63%，比去年环比上涨10个百分点，主要由碧桂园天麓山、万科金域松湖、观澜碧桂园、万科金域国际、碧桂园柏丽湾、万科朗润园、中惠香樟半岛、万科金域华府、沿海丽水佳园、名流印象花园等项目供应，供应套数皆超过800套，而且从供应前十项目来看，均由品牌开发商贡献，足见品牌开发商主导作用也越来越突出。

　　111-150㎡改善性户型则供应了10879套，同比去年9763套上涨11%，表现在富盈公馆、石竹山水园、中信森林湖兰溪谷、绿茵温莎堡、永江花园香溪、新世纪颐龙湾、锦绣山河四期等项目;150㎡以上占13%，同比12年上涨3个百分点;别墅新增3296套，同比去年上涨80%，代表项目是碧桂园柏丽湾、海逸豪庭、保利生态城、粤丰江畔豪庭、宝安山水江南、御花苑天珺湾等。

　　4、新增供应区域分布：南城热售项目加推频登榜首 塘厦新盘扎堆紧随其后

　　2013年东莞商品房新增供应除了洪梅和虎门港零供应之外，其他32个镇区皆有的供应量，以临深片区、城区、水乡片区及松朗片区为主。其中区域排名冠亚军皆从临深片区中诞生，足见区域供应的爆发，塘厦今年标杆项目齐齐入市，共有8个项目进行住宅新推，以9064万㎡勇夺冠军，货量庞大表现碧桂园天麓山(34.72万㎡)、观澜碧桂园(15.68万㎡)、万科朗润园(12.31万㎡)等项目;凤岗则有14项目有新推，以69.2万㎡夺下亚军，主力项目为三正卧龙山一号(12.92万㎡)、名流印象花园(10.85万㎡)、永江花园香溪(8.8万㎡)等;南城以62.98万㎡排名亚军，贡献项目为万科金域华府(13万㎡)、中信森林湖兰溪谷(7.58万㎡)、御花苑天珺湾(5.91万㎡)等。

　　此外，同比去年涨幅明显的区域表现在沙田、高埗、茶山、大朗、桥头、樟木头、中堂等7大镇区，涨幅都在170%以上，尤其是沙田在《水乡一体化》的规划利好中，多个规模大盘纷纷入市，全年住宅供应量达45.87万㎡，同比12年的2.74万㎡上涨了1576%，成为涨幅最高的区域;但部分区域由于土地供应偏紧或自身条件较为落后开发商青睐度不高等种种原因，供应也出现下滑的迹象，较为明显表现在长安、黄江、横沥、东坑、石碣、清溪等在镇区，降幅达50%以上。

　　6、新增供应前二十名：碧桂园三大项目力攻东莞市场 供应量皆进入前五名

　　四、楼市成交

　　1、成交情况：远超于疯狂的07年 住宅签约量755.56万㎡创历史新纪录

　　2013年全年一手住宅共成交71239套，成交面积775.56万㎡，成交金额约为662.53亿，同比过去6年三大指标皆是一片飘红，创历史新高，更是远远超过疯狂的07年，创下新纪录。支撑今年楼市爆发的因素有：

　　(1)房地产政策环境稳定。2013年东莞房地产政策环境较为稳定，影响性政策较少，尽管买卖双方在“国五条”、“公积金新政”、“钱荒”、“十八届三中全会”等节点前后产生短暂的观望情绪，但很快被楼市旺销的行情建立信心，继续积极入市，政策的稳定是东莞楼市背后最有力度的保障。

　　(2)深圳客大规模入侵。今年深圳客入侵东莞规模比往年都猛烈，邻深片区成交客户过半来自于深圳，购房需求已从投资逐步转为自住，尤其塘厦、凤岗、樟木头、黄江四大镇区最为突出，住宅成交达200㎡多万，占总成交量近3成;同时寮步、大朗、常平、桥头等镇也频频出现深圳客的身影，深圳客户已成为支撑东莞楼市成交大幅上涨的重要群体。深圳客规模入驻东莞的主要原因是由于深圳房价过高，市场不稳定，与市场稳健且价格适中的东莞市场形成鲜明对比，再加上交通越发便利及莞深同城推进，深圳客大批涌向东莞的趋势将越来越明显。

　　(3)水乡片区强势崛起。水乡片区得益于政府大力支持，区域的城市配套建设、房地产发展经济支持及楼市地位得到明显的完善和提升，房地产市场迅速崛起，品牌开发商项目或大规模项目陆续入市，带动区域成交节节走高;同时由于公共设施建设和交通轨道带来的利好，广州客户到水乡片区置业的比例也大幅递增，水乡片区(麻涌、中堂、石碣、高埗、望牛墩、洪梅、道滘、沙田)成交量接近100万㎡，同比去年51.23万㎡上涨近一倍，成为今年楼市成交上涨主力军。

　　(4)刚需产品全面爆发。刚需集中释放，70-120㎡的刚需户型成交占总量6成以上，依然是住宅成交量的重中之重。据瑞峰置业市场研究部统计数据得知，今年约90个项目进行刚需产品的新推，而且销售不错，大多数项目去货都在7成左右。

　　(5)品牌房企集中揽客。碧桂园、万科、保利、富盈、光大等品牌开发商的贡献也非常大，尤其是碧桂园大手笔推货，每次推货都是“千套”入市，再辅以低价手段抢占市场，获得优异的销售业绩。

　　(6)别墅成交持续增长。今年别墅供应也是历年新高，在日渐稀缺的市场上，别墅也受到越来越多置业者的关注，且一些小面积、总价低的的别墅去货尤为突出，全年别墅成交呈现持续增长的趋势。

　　(7)缺货的镇区补充货量。部分长期供应偏紧的二三线镇区陆续有新盘入市，如长安、大岭山、中堂、茶山等镇区，激活了累积已久的的购房需求。

　　2、住宅量价走势：成交量连续4年递增 同比去年飙涨155万㎡再上新台阶

　　纵观近年来东莞住宅成交量走势，2010年开始成交呈现递增态势。07年在全国资本流动性过剩情况之下，躁动的资本纷纷流入房地产，同时大量的深圳客户因“9.27新政”以及难以承受深圳的高房价开始外溢至莞，直接推动了东莞楼市高歌猛进，整体成交量高达663.59万㎡，创下难以打破的记录;08年全球经济危机爆发，房地产因美国次贷危机深受其害，成交量跌至低位,仅为357.08万㎡;随即09年国家4万亿资金救市，部分流入房地产，再加上宽松的政策环境，住宅成交量再度飙升至567.07万㎡;10年楼市调控再次加码，二套首付提至5成、首套首付提至3成，7折利率取消、上调公积金贷款利率、加息等一系列调控政策，成交回落至441.09万㎡;11年国家为巩固10年的调控成果，“新国八条”出炉，二套首付提至6成，限购、限价、限贷、上调存款准备金率等政策不断出台，全年都处于绷紧的调控之中，全国楼市成交转入持续低迷期，东莞却因“限购”而致使深圳购买力外溢而取得一定佳绩，走出“独立行情”;12年年初，全国楼市低迷情绪蔓延至莞，东莞也一度陷入观望阶段，但是凭借刚需的持续爆发和广深两地客户的外溢，东莞楼市仍创下热闹行情;13年由于政策环境的稳定，供应爆发式发展，刚需、改善、投资等各类需求积极入市，成交量达755.56万㎡，创历史新高。

　　价格方面，由于东莞山水资源丰富，处于广深片区房价洼地，加上近年来轨道交通日益展开，城市化日益加深等因素，东莞房价处于稳步上扬的态势。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2013年东莞住宅均价约8768元/㎡，同比上涨约6%,从2007年-2013年7年间，东莞住宅均价约上涨48.6%%，处于理性上涨趋势，未来东莞楼市价格上涨趋势依然，但上涨的可能性不高，每年上涨幅度或在5%-10%之间, 东莞仍将朝着健康的方向发展。

　　3、月度走势：连续5个月打破同期最高纪录 翘尾行情强势上演

　　纵观全年月度成交量，除了春节假期的2月成交较为低迷仅有24.56万㎡和蓄客为主流的4月51.5万㎡之外，其他月份都在60万㎡之上，成交可谓月月热闹，畅销贯穿全年，6月、9月、10月及11月成交突破“70万㎡”大关，为年内最火热的月度。

　　4、价格走势：豪宅和别墅产品签约比例高 6月和12月均价破“九”

　　2013年住宅签约均价8768元/㎡，同比去年上涨6%，去年波动较为明显，6月和12月份由于豪宅和别墅产品签约比例较高，助推均价破“九”，其他月份在8400-8900之间上下浮动，整体来看是呈现上涨态势。助推均价上涨的原因有：一、楼市持续旺销，开发商资金回笼状况良好，降价欲望较低，反而多数项目纷纷有小幅提价的迹象;二、城区新推项目大多“过万”，如南城君珆花园、中央财津，东城格兰名筑等项目均价都在万元之上;三、虎门、长安、松山湖等热点镇区均价也多月突破“万元”大关;四、非毛坯修房成交持续在增加，市场份额占比升高，对均价走高也起到一定的影响;五、高端公寓、豪宅及别墅产品成交同比去年也较大幅度的增长;六、地价上涨也是推动房价上涨的重要原因之一。

　　5、非住宅量价走势：东莞商业地产迎来新时代 量价齐升创历年新高

　　从近6年东莞非住宅成交量价来看，自从08年金融危机之后，东莞非住宅成交量触底反弹，一路呈上涨的态势，均价方面08年则出现较大涨幅，主要是因为成交量下滑，第一国际、财富广场等高端写字楼或商铺占比较大，从而带动非住宅成交价格上扬;09年恢复金融危机前的水平，成交量随后逐年上升，但是由于文一商住城、大朗毛织中心等中低端商铺或写字楼体量较大，所以价格均低于2008年水平;此后10-11两年量价平稳发展，出色的商业项目并不多;12年-13年随着万达集团陆续布局东莞及万科地产也加大商业的开发，东莞商业地产迎来新时代，台商大厦、广发金融大厦、海德广场等高端写字楼项目纷纷入市，再加以长安万科中心、长安万达广场、东城万达广场等综合体的陆续入市，东莞非住宅市场迎来量价齐升的局面，今年以91.62万㎡创历年新高，均价为13176万㎡，同创历史新高。

　　6、月度走势：上半年成交较为平缓 下半年随着供应加大成交较为可观

　　纵观今年非住宅成交趋势图可知，今年上半年成交较为平缓，主要是因为市场以消化存货为主，入市项目并不多;而下半年随着住宅持续旺销非住宅市场也获益，去货速度加大推高成交量，且新项目或新房源持续入市，如星汇广场、世界鞋材总部基地等全新项目也贡献一定的签约量。从全年来看，7月非住宅签约13.78万㎡创年内最高，主要是该月大面积的办公产品成交和商铺签约比例增加，如海德广场成交14套1545-1582㎡的写字楼，仅单盘就贡献了2.2万㎡;商铺成交贡献也不可忽视，如宏远康城国际、香市1号、恒大帝景等项目签约不俗，成交套数都在30套以上，助推非住宅成交面积飙升，使得7月非住宅成交创年内最高。

　　7、住宅区域成交：临深片区成交热闹塘厦勇夺冠军 30个区域均价呈上涨趋势

　　从区域成交来看，成交热闹表现临深片区、城区、水乡片区及松朗片区等四大片区。塘厦以97.36万㎡勇夺冠军，主力项目以碧桂园和万科旗下的项目为主;南城则在多个新盘及优质旧盘抢跑市场的相互影响下，以71.43万㎡排名亚军;凤岗深圳客青睐度加高，新推项目去货不俗成为热门区域，以66.48万㎡排名季军。同比去年，今年大部分区域成交都呈现量价齐升的态势，其中成交量涨幅较高表现在沙田、中堂、谢岗、茶山、麻涌等地区;均价方面除了塘厦、茶山、大岭山等镇区出现下滑之外，其他30个镇区皆出现不同程度的上涨，涨幅最高则是谢岗镇，主要是永江国际公馆以6200元/㎡价格入市，拉高区域的整体均价。

　　8、个盘签约排名：碧桂园项目将冠亚军齐收 万科3大项目进入排名前十

　　9、开发商销售排名：万科继续蝉冠军 碧桂园三盘齐发强势夺下亚军

　　五、存量和消化周期

　　1、年度供需：供需皆破“700万㎡”大关 供不应求的局面再度出现

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2013年供需皆破“700万㎡”大关，创历年新高。从供求来看，供求比小于1，7年以来再次出现供不应求的局面，首次是楼市全面复苏的09年。

　　2、存量消化周期：住宅存量为483.09万㎡ 消化周期缩短至7.67月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示， 截至2013年12月末东莞商品住宅存量为483.09万㎡，消化周期缩短至7.67月，同比2012年末减少约2.33个月，市场库存消化压力逐渐减少，供不应求的局面日益严峻，价格上涨压力依然存在。明年随着供应量的继续爆发，供不应求的局面有望得到缓解。

　　六、 市场营销手段：除春节外，房企开盘、加推热情高企，旺市贯穿全年

　　1、 新盘上市: 57个全新项目入市 南城/大朗/万江/凤岗排名领先(此部分统计均以2013年新增备案并开盘为指标，涵盖了个别旧盘新一期新增备案的项目)

　　2、营销时机：开盘高峰期集中在6、8、9三个月 不同于往日扎堆“五一”“十一”

　　3、特色营销:新型媒介广泛使用 房企艺术营销博眼球

　　2013年东莞市楼市异常火热，除了惯有的大牌明星助阵外，市场逐渐掀起了新一轮的艺术营销风潮，房企为民众呈现出新一轮的视觉盛宴：艺术展、文化展、大型高端艺术晚会、航空展等以及全民健身类的营销活动搅热市场。从媒介运用来看，2013年新型媒介(微信、电商)也被各大房企广泛运用。

　　4、优惠促销：营销力度加大房价优惠幅度减小

　　虽然整体市场狂热，但竞争更为激烈，开发商并未急着快速去货而进行降价促销，反而纷纷进行了一定程度的提价，整体降价意愿很小。从10月份开始，受“钱荒”和信贷收紧以及政策预收紧传闻的影响，部分项目销售速度开始出现一定程度的减慢，这时很多开发商推出“低首付”的营销策略，降低购房门槛，但整体价格优惠很小，房价依然坚挺。

　　七、潜在供应

　　1、整体状况：商品房新开工量1200万㎡ 再创历史新高

　　东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2013年全年商品房累计新开工量1199.31万㎡，同比增加18%，创六年来新高。其中城区商品房累计新开工量173.8万㎡，同比增加8%，但依然处在低位水平，主要是因为近两年来城区土地供应量骤减，新增项目量逐年减少;镇区商品房累计新开工量1025.31万㎡，同比增加20%。

　　2013年东莞全年商品住宅累计新开工量872.24万㎡，同比上涨21%，;非住宅累计开工量328.21万㎡，同比上涨23%。新开工继续高位运行的原因有：一、政府对闲置土地处罚加重促使开发商加快工程报建速度;二、楼市持续升温，市场供不应求的局面贯穿2013年全年，东莞楼市急需新血液补充，开发商对后市看好，加快开工的步伐。预计2013年土地市场的高成交量和对后市东莞楼市预期向好的情绪将支撑2014年东莞新开工量保持高位运行趋势。

　　2、新开工走势：全年开工量呈“U”运行趋势 12月达历年单月新高

　　2013年东莞月均开工量100万㎡，创历年的最高水平。纵观全年开工走势图，1月160.59万㎡总开工量创下08年以来同期新高;2月开始开工量开始出现下滑;4月开始有所上升，开工量在6月达到115.21万㎡;但随之而后的7月新开工陷入低迷，创去全年新低，8-9月处在中下水平运行;10月以来开工量节节攀升，连续3个月达历年同期新高，12月更是达到了226.54万㎡，刷新历年单月成交量的纪录。

　　3、新开工各类型：洋房开工面积786.12万㎡ 别墅86.22万㎡

　　4、区域分布：临深片区五镇入前十 厚街115万㎡总量第一

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年东莞全市共有30个镇区有开工动作，从各个区域的新开工情况来看，临深、泛城区、水乡、松山湖板块各有不俗的表现。临深片区有五个镇进入住宅开工排行榜前十，分别是排在一二位的凤岗、樟木头以及常平、黄江和塘厦，合计开工量约340万㎡，占总开工量的30%;泛城区入榜的镇区有厚街、东城和南城，其中厚街纯新动工的项目有5个，总开工量为115万㎡，是开工量最大的镇区;松山湖板块依然保持着高涨的开工热情，大朗、松山湖全年区域开工量超过70万㎡。

　　第三篇 2014年东莞楼市预测

　　1、政策：本地居民住房需求有望释放 户籍政策放开刺激购房新军

　　自11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出紧急通知，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。至此，“小产权房”梦彻底破碎。

　　东莞方面，市国土局方面表示，集体土地流转方面的相关事宜目前正在进入市政府审批阶段，至于 “小产权房”的最终命运，还要等具体的方针、措施出台才有结论，“小产权房”的性质将有望在2014年进一步明确。

　　10月1日起麻涌镇被正式纳入禁止自建房行列，意味着以后当地的原住民要解决住房问题，主要依靠农民公寓和商品房这两条途径。从长远来看，该政策能够带动楼市发展，主要是东莞镇区住民具有较强的购买力，叫停自建房区域范围的扩大将成为东莞未来房价上涨的一个诱因。

　　2013年东莞市出台新政放宽人才引进的大门和降低入户门槛：户籍政策的放开这对于提升劳动生产率，促进东莞企业转型升级，发展高端制造业都有好处，对于房地产行业来说，从长远来看，这项政策的出台将衍生出又一批新的购房需求群体。

　　2、成交：大涨大跌可能性不高 住宅成交将在750万㎡上下浮动

　　对于2014年东莞楼市的预测，住宅成交量仍然可观，将在750万㎡上下浮动，大涨大跌的可能性不高。一方面从政策环境来看，明年东莞房地产调控以“维稳”为主，杀伤力政策出台可能性低，为楼市平稳或上涨提供保障;另一方面从推货量来看，明年预计入市全新项目将达60多个，供应面积约计400万㎡，为市场销售给予新的充足货量，同时邻深片区、水乡片区在广深两地高压政策挤压下，更多客户将流向东莞，促进成交持续发力。

　　此外，还有三大方面原因值得关注。其一、从品牌开发商布局的策略来看，二三线镇区成为明年主战场，同时四线镇区也会得到发展，尤其一些供应偏紧的镇区在新盘持续入市，加以品牌开发商影响力，累积的当地需求将会被激发出来;其二、刚需群体仍然庞大，是支撑楼市平稳运行的重要群体;其三、单独二胎政策的影响，多年积压大户型产品成交或有所增长。

　　3、供应：住宅供应有望超越今年 供不应求局面或有所缓解

　　今年土地市场供需两旺，商住商服用地成交面积上达300万㎡，同比2012年增长94%，为未来市场供应打下良好的基础;同时新开工量依然高位运行，商品房新开工达到1000万㎡之上，环比去年上涨6%。在土地成交和新开工双双增长的大环境之下，明年商品房新增供应有望超越今年，预计在900万㎡左右运行，其中住宅方面新增供应将在700-800万㎡之间。目前住宅存量约为480㎡，加上明年新增供应量，估计2014年全年住宅可售量达到1300万㎡左右，供不应求的局面或有所缓解。

　　4、价格：明年住宅整体均价仍有上涨空间 往“9千”大关靠近

　　凭借自身丰富的山水资源、轨道交通的利好以及价格洼地等条件，近几年来东莞房价从6字头向8字头一年一台阶迈进，今年楼市量价齐升，住宅均价有5%的涨幅，达到8750元/㎡，预计明年均价仍有上涨的空间，上涨幅度将在5%左右，将往“9千”大关靠近。支撑点有：一、随着轨道首期的开通，沿线的项目或借力涨价;二、南城、东城、莞城等城区，由于后期土地开发量稀少，区域项目逐步成为稀缺资源，无论新老项目售价均可能成为“万元户”;三、高端公寓产品供应增加，地段优越及带非毛坯修发售，售价也不会低;四、豪宅及别墅产品的成交仍然是看点;五、地价的上涨是推动房价上涨的必然因素之一。

　　5、土地：二三线镇区供应将加大 开发商竞争或日益白热化

　　今年东莞的土地市场很“火”，商住地供需翻倍，供需量仅次于2011年的高位，预计明年土地市场将延续今年的火热，土地供应量将继续增大;一方面因为政府重视“三重”项目建设，2014年新增指标75%以上都用于“三重”项目建设，并且加大对建筑用地的整合力度，计划2014年底再整合20块超1000亩以上共5万亩的地块;另一方面重大项目投资力度需要财政支持，因此政府对于土地财政的依赖程度加大，主动推地欲望也强;而随着东莞城区及热门镇区的土地开发程度趋近饱和状态，出于抑制“高价地”的需要，政府或将推地的眼光聚焦到拥有大量土地资源的二三线镇区(如水乡片区、东坑、横沥、桥头等镇)，而从近期的土地预告中，大岭山、东坑、横沥大体量商住地将在明年第一季度入市上可得到验证。

　　需求方面，因对东莞市场的看好，更多的本土开发商的回归和外来房企的陆续进入或将促使2014年的东莞土地市场供需两旺，尤其是随着东莞轨道交通的完善，广深购买力在临深临广片区的渗透将加剧，开发商亦开始着重在这些片区扩疆布局，其竞争将达白热化阶段。